因流動人口增加以及房價高企等諸多因素，我國租房需求正在迅猛增長。由58集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2017-2018中國住房租賃藍皮書》（以下簡稱藍皮書）顯示，2017年全國租房需求較2016年增長57%，第四季度租房需求較2016年同比增長 71%。其中一線城市2017年租房需求量占全國總需求量的13%。新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過一線城市。新一線城市因其經(jīng)濟的繁榮、政策的傾斜和城市的發(fā)展，吸引越來越多的人群在此安家。

??從調查情況看，消化租房需求主體仍然是私有住房。上述藍皮書顯示，中國2017年流動人口規(guī)模為2.5億。其中，67.3%流動人口是以租住私房作為居住模式。與此同時，政府也在加大租賃地塊的出讓。根據(jù)上述藍皮書統(tǒng)計顯示，從全國范圍來看，全國已經(jīng)有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應規(guī)模。不完全統(tǒng)計，全國10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）達149宗，自持體量約514萬方米。

??不過，就記者近期與多位房企人士交流來看，開發(fā)商普遍尚未找到長租公 寓合理的盈利模式。

??價量同增

??21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，關于租賃需求，58同城這一統(tǒng)計樣本是依據(jù)各個城市獨立用戶訪問量。理論上講，訪問58同城租房二級頁面的用戶，普遍具有實際租房需求。

??值得關注的是，不斷上漲房價的房價讓更多30歲以上人群也不得已變買房為租房，自1998年我國實施住房制度改革以來，買房成本與租房成本之間差額越來越大，月供與租金的差值也同步不斷拉大。由此導致在一、二線城市，租賃需求仍將不斷增加，租房人群年齡段分布也會更為廣泛。根據(jù)聯(lián)合調研的結果，24歲以下的年輕人占比最高，為37%，25-30歲之間的租房人群占比33%，30歲以上租房人群占比僅30%。租房人群年齡偏低，一方面是由于經(jīng)濟水平有限，只能通過租房解決居住問題；另一方面中國城市鎮(zhèn)進程還未結束，未來還將有大批年輕人涌入城市。

??在這些租房人群中，和伴侶一起租住比例占到39%，獨居比例占到34%，和長輩孩子一起居住占到27%。另外，整租一套比例最高，占到62%；租住一間占到27%，與別人合租比例為11%。

??在租房需求中，北上廣深以及新一線均是熱門城市。以北京為例，我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，從身份證歸屬來看，11月非北京籍貫的租客占普通租賃全部租客的80.9%，占北京租賃市場超8成，占比較10月擴大5.21個百分點，北京籍貫的租客則只占19.1%。外地省份中河北仍居第一，占比達17.86%，河南、黑龍江、山東、山西、遼寧、安徽、吉林、湖北、內(nèi)蒙古等隨后。全年來看，非北京籍貫租客占比在11月首次超過8成，5.21%的增幅也是各月最大的波動。北京11月住房需求變動大主要是由于大量租客從存在安全隱患的住房中被疏解出來，這些被疏解人群大多為非京籍人群。

??隨著租房需求量的上升，全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數(shù)據(jù)顯示，2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。2017年全年數(shù)據(jù)顯示，6-7月為租金的最高點，這與大量高校學生畢業(yè)釋放了一大部分的租房需求有關，需求增加帶動租金價格上漲。7月份人均月租金保持穩(wěn)定。一方面租房需求回歸穩(wěn)定；另一方面，今年下半年住房租賃政策的密集出臺也平抑了租金走勢。

??租賃住房呼喚配套政策

??為了緩解租房需求，今年以來，各主要城市均加大了租賃地塊出讓。雖然供求量大幅增長，但永久自持地塊盈利模式成為業(yè)界難題。業(yè)內(nèi)普遍認為熱點城市租金回報率僅為2%-3%，如果再扣減管理費用、維護費用，實際投 資回報或在2%以下。

??在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房可望成為中國的下一個市場關注點。但以下幾個問題亟待解決。首先，回報率是開發(fā)商和投 資者進入該市場的最大挑戰(zhàn)；另外，與住房所有者相比，租房者通常相對難以享受到當?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務；國外經(jīng)驗是，為鼓勵開發(fā)商建設多戶家庭住房，美國各州出臺了各種稅收優(yōu) 惠政策。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動租賃住房市場的發(fā)展。

??據(jù)央視財經(jīng)12月8日報道，樓盤暫定名為“中國鐵建理想家”是政府出讓的租賃地塊，位于北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間緊鄰地鐵四號線清源路站。然而，該樓銷售人員表示，租戶可以選擇一次向開發(fā)商支付20年租金就可以長期使用該住宅。針對“中國鐵建理想家”這一行為，12月11日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布公告稱，當天已緊急約談了“中國鐵建理想家”項目開發(fā)企業(yè)北京欣達置業(yè)有限公司相關負責人，并立即啟動了對該項目是否存在“以租代售”行為的調查。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這一約談雖然在意料之中，但也再次明確了北京調控的決心，而且對于在2016年11月-2017年上半年，非理性搶地的開發(fā)商來說，將面臨巨大的壓力。大部分地塊都有虧損的風險，當時大部分開發(fā)商拿地計算都按照可以變相銷售做的拿地成本測算，但現(xiàn)在禁止后，房企則很難獲得現(xiàn)金流，這將使開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。

??新城控股高級副總裁歐陽捷認為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。但租賃住房用地要求70年的自持年限，這會沉淀大量資金，其租金回報率低至1%-2%，無法覆蓋資金成本。因此，目前長租公 寓“根本不賺錢”。其盈利主要來源于租金，而目前市場無法接受長租公 寓租金出現(xiàn)大幅增長。

??原華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，租賃性住房需要一個長期建設的過程。如果城市化繼續(xù)增加，總量還是不足。并不是所有城市都需要建設租賃住房，大概十個特大城市和大城市才需要。

??另外，任志強認為，租賃性住房不會影響到房價。他的依據(jù)是，凡是房價高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量較大的地區(qū)都是房價較高的地區(qū)，全世界都如此。