上次小編寫了一篇關(guān)于川渝置業(yè)的文章，對(duì)此，有不少地州購(gòu)房小伙伴紛紛留言咨詢昆明的房子適合自住還是投資？昆明值不值得買的問題。畢竟這會(huì)直接關(guān)乎到買房的最后選擇，所以，小編得安排安排。都是云南本地小伙伴，離自己老家也近，不論做投資，還是未來為自己子女規(guī)劃考慮，昆明都會(huì)是很好的買房目的地，不信你就來看看！

本文關(guān)鍵詞：

1、  云南各地州市房?jī)r(jià)多少？

2、  地州人為何去昆明置業(yè)？圖昆明什么？

3、  自住還是投資好？

一、云南各地州市房?jī)r(jià)多少？

昆明各地州市房?jī)r(jià)示意圖

首先看昆明和大理的房?jī)r(jià)，價(jià)格相差不大，但是以大局看的話，相差還蠻大，畢竟大理不及昆明的教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套，這也是大理人為什么鐘愛置業(yè)于昆明的原因吧！差不多的價(jià)格，卻可以買到性價(jià)比高的昆明房子；要是不看昆明和大理的房?jī)r(jià)，其他地州市的房?jī)r(jià)有沒有讓你很是心動(dòng)？不少人除了熟悉的麗江、版納，很少知道其他地州的情況，咱根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)在昆明買房較多的地州市，來了解了解基本情況吧！

昆明至地州市示意圖

昭通

昭通歷史上是云南通向四川、貴州兩省的重要門戶，是中原文化進(jìn)入云南的重要通道，素有小昆明之稱，為中國(guó)著名的“南絲綢之路”的要沖。

昭通市實(shí)景鳥瞰圖

曲靖

曲靖是云南的“第二”，作為云南重要的工商城市，綜合實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以說是和昆明旗鼓相當(dāng)，可是房?jī)r(jià)只是昆明的一半不到，一半，不到。

曲靖市實(shí)景網(wǎng)絡(luò)圖

紅河

紅河州全國(guó)唯一以哈尼族、彝族為主體民族的自治州，是云南經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人文自然的縮影；是中國(guó)走向東盟的陸路通道和橋頭堡。

紅河市實(shí)景網(wǎng)絡(luò)圖

玉溪

玉溪被戲稱為昆明的后花園，位于云南的中部，是一個(gè)多民族混居地，因淳樸民風(fēng)和濃郁的地方特色，也因糧食高產(chǎn)，煙葉質(zhì)地優(yōu)良，享有“滇中糧倉(cāng)”、“云煙之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。

玉溪市實(shí)景鳥瞰網(wǎng)絡(luò)圖

來昆明買房的地州客除了上文介紹到的，還有大理，麗江、楚雄等7大城地州市。別疑惑，別覺得明明其他地州市也蠻好的呀！為何偏偏去昆明購(gòu)房？但現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于地州人來說，作為省會(huì)的昆明，發(fā)展空間和潛力相對(duì)都比較大。而且就在云南省內(nèi)，不管是昆麗高鐵、滬昆高鐵、渝昆高鐵、滬昆高鐵等，不僅僅可以快速回到自己老家還可以隨便出趟省。

二、地州人為何去昆明置業(yè)？圖昆明什么？

為什么地州客戶喜歡來昆明置業(yè)？除去省會(huì)的身份，還有什么值得的？不少置業(yè)成功的地州人表示存在以下幾種類型：

第一種：為子女在昆明發(fā)展鋪路類型。昆明集中全市優(yōu)質(zhì)的教育資源，考慮讓孩子未來前程的事情，教育更是頭等大事。

第二種：自住類型。昆明作為云南的省會(huì)，是唯一的中心城市，又是東南亞橋頭堡，交通便利，坐擁全省的城市資源，氣候適宜、環(huán)境資源、商業(yè)資源都豐富，尤其是醫(yī)療資源，昆明擠進(jìn)“每千人醫(yī)療資源“全國(guó)城市第5，遠(yuǎn)高于北上廣深，以后養(yǎng)老還是很合適的。

各大城市每千人醫(yī)療資源的分布示意圖（來源：國(guó)民經(jīng)略）

第三種：純投資類型。手里有閑錢，放在手里怕貶值，昆明房?jī)r(jià)漲幅，與地州漲幅對(duì)比，還是昆明房產(chǎn)比較把穩(wěn)，因此把昆明置業(yè)做為資產(chǎn)配置的首選，這種類型的朋友是最多的。

地州購(gòu)房小伙伴似乎很懂昆明，對(duì)教育、醫(yī)療、交通、投資等更加需求比較大，在2019年占主城去化量近40%以上。

看到這里興許會(huì)感嘆一句，“地州人真有錢，自己地方的房?jī)r(jià)這么低，就因?yàn)檫@些條件去昆明買房！”沒錯(cuò)！地州人就是有錢！

2020年各地的薪資報(bào)告示意圖

這樣一對(duì)比，地州戶籍的小伙伴，似乎確實(shí)要比“昆明本地人有錢”，跨地買房并不奇怪。那怎么有錢的地州小伙伴，為何就要去昆明置業(yè)呢？昆明值得嗎？小編認(rèn)為是值得的。

第一，昆明人口吸附力。昆明為云南省會(huì)，流入人口近80%為地州新昆明人，曲靖、楚雄、昭通、紅河、玉溪、大理為主力人口遷入來源。這里的地州客戶購(gòu)房客群來源與人口主流遷入來源高度匹配。

第二，城市發(fā)展。昆明在云南、中國(guó)乃至南亞、東南亞橋頭堡的戰(zhàn)略地位不言而喻。只要支付能力允許的情況下，和地州相比，昆明依然是不錯(cuò)的選擇。

昆明夜景網(wǎng)絡(luò)圖

第三，交通便利性。昆明有地鐵、高鐵、飛機(jī)和眾多的大汽車、公交車等，交通都非常便利。

昆明南站示意圖

三、自住還是投資好？

網(wǎng)絡(luò)示意圖

首先，咱們得先了解購(gòu)房的基本政策情況：云南本地人：不限購(gòu)；昆明二手房不限購(gòu)。

昆明商品住房按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房，最長(zhǎng)只能貸款30年：

（1）、購(gòu)買首套商品住宅商業(yè)按揭，按揭最低首付不低20%，基準(zhǔn)利率上浮15%；

（2）、購(gòu)買第二套商品住宅商業(yè)按揭貸款，最低首付不低于45%，基準(zhǔn)利率上浮20%；

（3）、暫停第三套商品住宅按揭貸款；

（4）、商鋪、公寓、寫字樓等商業(yè)樓盤不限購(gòu)不限貸，首付不低于50%，最長(zhǎng)只能貸10年，基準(zhǔn)利率上浮30%

（5）、申請(qǐng)住房公積金貸款首套房首付不能低于20%，第二次申請(qǐng)住房公積金貸款首付不能低于50%，第一次住房公積金貸款結(jié)清后，輪候期為2年才能申請(qǐng)。

網(wǎng)絡(luò)示意圖

了解完購(gòu)房的基本政策情況后，昆明的教育、醫(yī)療、商圈、交通等硬件條件都有了，還需要考慮什么？當(dāng)然是自住還是投資咯！

自住？一個(gè)好的自住產(chǎn)品，最大的特點(diǎn)是不僅符合當(dāng)下自己生活需求，還符合自己的生活的隱性需求。

比如說，家里有小孩、老人的，考慮到小孩上學(xué)和老人就醫(yī)問題，選擇上就要傾向于自帶學(xué)位和三甲醫(yī)院的樓盤會(huì)比較方便，可以解決小孩上學(xué)經(jīng)常拖拖拉拉，醫(yī)院內(nèi)部設(shè)施設(shè)備不齊全的問題；上班通勤也是問題，要是買了郊區(qū)地鐵口的房子，買的時(shí)候覺得有地鐵就行，而實(shí)際上入住后發(fā)現(xiàn)地鐵通勤時(shí)間長(zhǎng)，擁擠，停運(yùn)時(shí)間早，給自己的生活帶來非常大的不便。

所以，自住房的邏輯應(yīng)該遵循的第一點(diǎn)一定是便利度，這個(gè)便利度指的不僅僅是交通，還指的是自己未來子女和父母所需。

網(wǎng)絡(luò)示意圖

投資？大部分人都會(huì)回答，投資回報(bào)率。對(duì)，沒錯(cuò)，雖然房住不炒依然是主基調(diào)，但把閑置資金投入房地產(chǎn)，依然是很多人的選擇。既然是投資，回報(bào)率一定是最終投資成功與否的呈現(xiàn)。

掌握好的投資標(biāo)準(zhǔn)和邏輯，相對(duì)于自住選房來說，就更加重要了，小編簡(jiǎn)單歸納以下幾條，僅供參考：

1、片區(qū)內(nèi)有足夠的賣點(diǎn)，比如未來CBD，地鐵線，政務(wù)區(qū)，自貿(mào)區(qū)等等。

2、 片區(qū)內(nèi)有足夠可建的地，如果沒有地，沒辦法建，未來只會(huì)平和上漲。

3、片區(qū)內(nèi)有足夠好的學(xué)校，并且離的足夠近，這樣出租也方便。

4、開發(fā)商比周圍的開發(fā)商都要優(yōu)秀。

世界500強(qiáng)企業(yè)示意圖（部分）

以上，即使?jié)M足一半，都可以稱之為優(yōu)秀的投資品，同時(shí)，做出優(yōu)秀的投資判斷，還要注意這幾個(gè)問題：

1、不要去糾結(jié)自住是否舒服，更不要去考慮一些比如醫(yī)療、教育之類的，這是自住才需要考慮的屬性。

2、利好足夠的情況下，忽略戶型之類的屬性。（利好如：景點(diǎn)、商圈、交通、回到率高等）

3、近地鐵比商業(yè)后期更能賣得上價(jià)格。

4、不要一枚的認(rèn)為有人在哪就必須買哪的心態(tài)。

一直講自住和投資不一樣，總會(huì)有人問投資的房子最終不也是要賣給別人住么？

其實(shí)，有前景的地方投資，不是說他不具備居住的條件，而是不全具備，但是依然可以購(gòu)房完后，后幾年或者偶爾回來居住，只是不具備正常一家?guī)卓谛枰谑兄行耐ㄇ谏习嗌蠈W(xué)的條件。當(dāng)然，還是會(huì)存在符合既投資又自住的產(chǎn)品，但真正全方面符合的產(chǎn)品是鳳毛麟角的。

所以，居住是居住，投資是投資，如果硬要中和在一起去考慮，大概率折中后的結(jié)果，既不會(huì)太舒適，也不會(huì)回報(bào)率特別高，因此，小編依然還是覺得，投資和自住還是要分離。

自住、投資戶型網(wǎng)絡(luò)示意圖

小編總結(jié)：地州購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)，有的是自住，有的投資，畢竟，本地人對(duì)某種需要的渴求，要比外地人更強(qiáng)烈。不管是什么動(dòng)機(jī)，昆明購(gòu)房或許成為地州客戶資產(chǎn)配置的新趨勢(shì)。所以，對(duì)于地州購(gòu)房者在昆明買房，小編給出的建議是：買得起，賣得掉即可！