在海南自貿(mào)港發(fā)展的時代背景下，越來越多人把目光聚焦于寫字樓的投資。目前寫字樓租金回報率市場整體約為5%-8%，在自貿(mào)港零關(guān)稅、減稅免稅等政策紅利加持下，城市將迎來迅猛發(fā)展，國內(nèi)外名企紛紛入駐，寫字樓需求量將日益激增，租金水平也會隨之水漲船高。
?？诃h(huán)境實(shí)景
隨著自貿(mào)港的各項政策及細(xì)則相繼落地，海南的樓市也隨之而井噴，6月以來銷售火爆，銷量增加了三四倍，各個項目來訪的人中，很多是來自島外購房者。?？诘膶懽謽峭瑯愉N售火爆，近兩年寫字樓供應(yīng)量顯著降低，但成交量卻創(chuàng)出新高，成交價格上揚(yáng)。
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而且在自貿(mào)港利好的推動下，海南百日大招商啟動，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境，吸引全國全球人才、資金、產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，再加上“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略和“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略的驅(qū)動，海南寫字樓市場持續(xù)升溫。
海口國興大道實(shí)景
那么，什么樣的寫字樓才值得投資呢？供量小、需求量大，這是寫字樓的特點(diǎn)，也是它投資回報率比較高的一個原因，更使得寫字樓成為了近年來廣大投資客戶的新寵。但同時，寫字樓的面積較大，投資總價較高，所以更應(yīng)慎之又慎！對于投資者而言，該如何判斷寫字樓的價值呢？關(guān)鍵看5大價值要素！
01、選好地段是關(guān)鍵
地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的缺少性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的要素。
寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級酒店以及酒店式公寓、高級咖啡廳、娛樂中心、休閑會所、高級中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報也較高。
02、算清投資回報率
投資回報率是一個寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)。比較投資方案的依據(jù)，就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式，第一個公式是：投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的具佳方案。另一個根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項目尚具升值空間。
寫字樓租賃的稅費(fèi)政策大致如下：增值稅及附加按當(dāng)年經(jīng)營收入的5.565%，房產(chǎn)稅按12%，所得稅按經(jīng)營收入扣除前兩項稅費(fèi)及經(jīng)營成本后的20%繳納，綜合稅率大概占經(jīng)營收入的25%—34%。具體的各項稅率標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同區(qū)域不同物業(yè)有所區(qū)別。國家有關(guān)個人所得稅的繳納規(guī)定，寫字樓的租客基本上都是公司組織，租賃手續(xù)比較正規(guī)，需要發(fā)票做帳，以上的稅收難以規(guī)避。因此，扣除稅收加上租賃成本(物業(yè)管理費(fèi)等)，再考慮不可避免的空置情況，實(shí)際的凈租金收益只是理想狀況下收益的2/3左右。投資回報率方面，若判斷出年租金回報率能達(dá)到8%這個數(shù)值，則較適宜投資。
03、硬件配套相當(dāng)重要
硬件配套對于寫字樓的品質(zhì)來說尤其重要。寫字樓硬件配套主要包括空調(diào)系統(tǒng)、電梯、停車場車位、建筑立面、大堂、層高、洗手間等都需逐一比較、現(xiàn)場觀察。寫字樓定位不同、硬件配置不同，能滿足承租企業(yè)也不同，這也決定了它長遠(yuǎn)的投資價值。
04、物業(yè)服務(wù)提升價值
商用物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理辦公樓的物業(yè)公司，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境，對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護(hù)，保證長期使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。另外，擁有一個經(jīng)驗豐富的租賃招商部，也是投資者選擇此類物業(yè)時應(yīng)考慮的。
如果物業(yè)管理公司挑選得當(dāng)，能夠為投資者省去不少麻煩。建議投資者在選擇寫字樓時，一定也要對物業(yè)管理公司進(jìn)行考察。因為在此后很長一段時間內(nèi)，投資者要接受這家公司的服務(wù)，同時租賃房也要接受他們的服務(wù)，如果其管理不到位，將會影響到投資者的收益。
物業(yè)管理的品質(zhì)，是衡量一個寫字樓項目含金量的重要指標(biāo)。只有高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品硬件與高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，方能保證物業(yè)的保值增值。
05、有的放矢選客戶
要有的放矢的選準(zhǔn)客戶群進(jìn)行投資。不同的租戶對寫字樓的需求也不相同，知名企業(yè)、實(shí)力雄厚的企業(yè)在選擇寫字樓時以檔次為重。但一些中小型或成長型的企業(yè)，往往以寫字樓的功能性為首要考慮因素，至于檔次問題則在其次。因此，在投資寫字樓時，要把握準(zhǔn)寫字樓與客戶群定位兩者之間的平衡關(guān)系。
以上就是寫字樓的5大投資價值要素，那么接下來看看，?？谀壳坝心男懽謽侵档猛顿Y的呢？小編給大家整理了六個符合5大價值要素的寫字樓房源，供大家置業(yè)參考！
富力首府寫字樓效果圖
（1）、富力首府
富力首府坐標(biāo)?？诔切敬笥⑸紺BD核心地段，所在區(qū)位交通優(yōu)勢突出，10分鐘輻射全城商業(yè)圈，25分鐘到達(dá)全城交通樞紐，為便捷出行搭建高速通道。項目寫字樓具有4.1米超高室內(nèi)凈空，360度室外景觀環(huán)繞，大跨度柱距敞闊設(shè)計。全景大平層的闊綽辦公空間，引領(lǐng)現(xiàn)代商務(wù)生活方式，成為名企進(jìn)駐的熱選。
富力首府在售商辦小戶型房源，建面為50-80平米，總價130萬/套 。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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互聯(lián)網(wǎng)金融大廈鳥瞰圖
（2）、互聯(lián)網(wǎng)金融大廈
互聯(lián)網(wǎng)金融大廈作為海南數(shù)據(jù)谷產(chǎn)業(yè)園的二期標(biāo)的項目，是集商業(yè)、5A甲級寫字樓為一體的高端綜合體。由3棟樓組成，設(shè)有地下三層停車場，共2331個停車位。另外在項目四周分別設(shè)置了四個地下車庫的出入口。在這里完全沒有停車的后顧之憂，隨時都有充足的停車位。關(guān)鍵還聘請了具有資質(zhì)的物業(yè)管理公司海航物業(yè)來統(tǒng)一管理。將為企業(yè)營造一個安全、高效、人性化的辦公環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的物管服務(wù)。
互聯(lián)網(wǎng)金融大廈目前均價26000元/平方米。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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逸龍廣場鳥瞰圖
（3）、逸龍廣場
逸龍廣場位于國貿(mào)CBD金龍路15號，占地22畝。項目寫字樓帶租約，即時享，即買即返租，不用等交房才收租，10年可收回約70%投資。交房后的10年整體回報約70%，加上物業(yè)升值等，預(yù)計在十五年內(nèi)回本。攜手海南香格麗舍物業(yè)，曾聘請戴德梁行為顧問，提供24小時全方位貼心服務(wù)
逸龍廣場寫字樓在售，建面95-1200平米辦公戶型，均價28000元/平米。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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珈寶廣場鳥瞰圖
（4）、珈寶廣場
珈寶廣場位于?？谑行阌^(qū)長海大道與長濱四街交匯處，屬于西海岸的一個空中智墅縱橫定制空間，?？诳偛拷?jīng)濟(jì)CBD核心；項目自帶商業(yè)廣場，緊鄰遠(yuǎn)大購物廣場，投資自住高回報！
珈寶廣場寫字樓在售，建面81-299平米，可大拆小，小組大靈活空間，價格19800-24000元/平米。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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華盛御秀鳥瞰圖
（5）、華盛御秀
華盛御秀位于?？谖骱０锻π愎珗@東側(cè)、五源河國家濕地公園北側(cè)，東北側(cè)是海口市政府，正北側(cè)是會展中心，周邊還有大型企業(yè)總部、高端酒店為一體的商務(wù)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出。項目由A、B兩棟149米的超高層辦公樓和C、D、E三棟獨(dú)立商業(yè)裙樓組成，項目總占地面積2.87萬㎡，總建筑面積21.9萬㎡，由華盛獨(dú)立運(yùn)營，并且華盛計劃自持一半資產(chǎn)，與業(yè)主一起做房東。
華盛御秀在售復(fù)式loft辦公房源，建面為39-145平米，價格為20000元/平，預(yù)計2023年12月底A棟交房。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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綠地新海岸樓棟外景效果圖
（6）、綠地新海岸
綠地新海岸是由綠地香港開發(fā)建設(shè)的濱海商業(yè)項目，項目位于海口市政府行政區(qū)旁，距離海口美麗海岸線約1公里，項目總高約100米，輕松體驗濱海商務(wù)海景；建面40-77平米濱海SOHO；項目坐擁18萬平米中央公園，7.5萬平米大型購物中心，商業(yè)配套，文娛配套，生活配套醇熟完善；醉美海岸22公里線，都市繁華，一席盡攬。
綠地新海岸項目SOHO房源在售，建面為40-77平米，均價16000元/平米。具體優(yōu)惠詳情，請致電咨詢！
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總體來說，在海南，對于大部分有眼光的投資者還是把目標(biāo)精準(zhǔn)地投向房地產(chǎn)投資，然而住宅的限購限貸，致使住宅投資受到很大限制，反而高端寫字樓成為新一代的投資新寵。加上，在自貿(mào)港的政策利好下，大批企業(yè)落戶海南，寫字樓投資再掀一股“投資熱”。
