去年12月，昆明迎來“賣地潮”，短短半個月，150萬平方米土地完成交易，交易總額212.6億元。中海、綠地、金科等房企不斷上演“搶地大戲”，部分地塊溢價率超100%。

據(jù)悉，2021年，昆明主城區(qū)將有超50個新盤入市，總占地面積不低于400萬平方米。按照行政區(qū)域看，盤龍區(qū)、官渡區(qū)新盤最多，開發(fā)規(guī)模最大，預(yù)估在110萬平方米以上；西山區(qū)、五華區(qū)蓄力不足，新盤少，開發(fā)總面積約30萬—40萬平方米。50多個新盤中，有近20個新盤案名已出爐，例如融創(chuàng)春城書院、恒大珺睿、美的云璟等，其余大部分是近期才完成土地交易的新項目，預(yù)計要到下半年才能入市。

據(jù)悉，今年主城區(qū)入市的50多個新盤中，近半項目房價預(yù)計超2萬元/平方米。在昆明，一個項目所處位置的優(yōu)劣，決定其房價高低。依托自身資源稟賦、區(qū)域規(guī)劃紅利等，二環(huán)內(nèi)、巫家壩片區(qū)、北京路沿線、滇池路沿線、會展片區(qū)以及滇池國際度假區(qū)等區(qū)域向來都是昆明的價格高地。因此，今年這些區(qū)域內(nèi)即將入市的新盤，房價基本都在2萬元/平方米左右。二環(huán)內(nèi)是昆明城市頂級生活資源的匯集地，隨著可供開發(fā)土地越來越少，再加上新建住宅政策的收緊，區(qū)域內(nèi)房源愈發(fā)緊缺，目前在售項目不足10個盤，購房者可選擇性不多。

從今年入市的新盤來看，二環(huán)內(nèi)差不多會有10個新項目，規(guī)模雖小，但定位高端，房價預(yù)計都將超2萬元/平方米，翠湖一品、碧桂園翠湖映象、恒大東風廣場等項目，甚至大有逼近3萬元/平方米。這些新盤的加入，將使區(qū)域產(chǎn)品更加多元化，同時或?qū)⒃俣人⑿聟^(qū)域房價。

北京路沿線作為昆明開發(fā)最早、發(fā)展最成熟的區(qū)域，一直都是購房者眼中的“香餑餑”。不過，經(jīng)過幾年的高強度開發(fā)，區(qū)域內(nèi)土地資源日漸緊缺，在售項目并不多，好在今年區(qū)域內(nèi)同樣多個新盤扎堆，開發(fā)總面積近80萬平方米。沿線新盤基本都是大盤，金科中建向山的島、旭輝羊腸片區(qū)項目規(guī)模最大，在15萬平方米以上。更加靠近北京路商業(yè)中心的是兩個重磅城改項目，一直被稱為昆明“黃金城中村”的金刀營城改項目，其一期被同德、美的、賽倫合資公司競得，二期則被同德、萬科、賽倫聯(lián)合攬入。據(jù)悉，項目一期A4地塊已過規(guī)，擬建4棟高層住宅，或為美的TOP級產(chǎn)品首秀。從所處位置及產(chǎn)品規(guī)劃來看，該項目售價極有可能超2萬元/平方米；俊發(fā)中心對面的馬家營城改項目俊尚峰，目前已動工，最快上半年可入市。此外，緊鄰地鐵2號線龍頭街站的恒大龍泉古鎮(zhèn)，是昆明極為少見的70年產(chǎn)權(quán)純別墅項目，計劃首推建面195—391平方米別墅，預(yù)計單價2.2萬元/平方米起。

?恒大龍泉古鎮(zhèn)效果圖

巫家壩作為昆明未來的城市新中心，是城市核心資源重點傾斜的方向，再加上自貿(mào)區(qū)紅利的加持，區(qū)域成為了昆明又一置業(yè)熱區(qū)，房價一再走高。據(jù)了解，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤房價基本都在2萬元/平方米左右。2021年的巫家壩將迎來新盤面市小高潮，新面孔持續(xù)增加，包括首次進駐昆明的深圳千億房企龍光的項目、雅居樂項目以及再次推出的龍湖新項目、中交新項目，還有面積最大的東航項目云錦東方城，“生”在巫家壩，就注定了它們的高價屬性。據(jù)悉，云錦東方城規(guī)劃占地面積45萬平方米，是巫家壩最大的樓盤。

巫家壩南側(cè)的會展片區(qū)，雖然新盤不多，但供應(yīng)有增無減。萬科30億元拿地，俊發(fā)、恒大等持續(xù)投入開發(fā)，區(qū)域自身發(fā)展提速，給了買家“定心丸”。世博片區(qū)憑借得天獨厚的自然資源優(yōu)勢，房價遙遙領(lǐng)先。然而由于近年在售項目寥寥無幾，區(qū)域似乎已被眾人“遺忘”。隨著今年中海西南林學院項目、華夏陽光和金地的青龍山項目、中南和堅穩(wěn)地產(chǎn)的穿金路三葉輪胎廠項目3大新盤的入市，世博片區(qū)或?qū)⒅鼗卮蟊娨曇啊?br/>

今年，就連許久沒有“上新”的海埂片區(qū)也將新增2個新盤。其中，筑友璽瓏灣約5畝的住宅用地，成交樓面價高達17013元/平方米，刷新昆明歷史最高樓面價?！暗赝酢睂傩?別墅業(yè)態(tài)，項目預(yù)計售價約600萬—2700萬元/套。龍湖接手的西南海后續(xù)279畝純住宅用地，部分地塊容積率低至1.21，限高24米，未來很有可能會開發(fā)洋房、別墅類產(chǎn)品。位于滇池路上的昆明恒大珺睿將主推建面約137—285平方米的大平層，項目房價預(yù)計在2.3萬—2.7萬元/平方米。

2021年，不少新盤都將引入旗下TOP級產(chǎn)品系，如金刀營一期將會是“美的置業(yè)TOP級首秀”、俊發(fā)俊尚峰推出俊發(fā)“峰”系高端產(chǎn)品、金科中建向山的島將引入金科“博翠”系高端產(chǎn)品、金茂府是金茂高端住宅頭部IP。不過，除了上述“高精尖”樓盤，今年入市的新盤中也不乏一些價格適中的項目，在西北新城集中度較高。隨著新城吾悅廣場、首創(chuàng)奧特萊斯、宜家家居、愛琴海購物公園等商業(yè)的進駐，再加上地鐵4號線等利好的加持，西北新城迎來開掛式發(fā)展，數(shù)十家房企爭相進駐，置業(yè)熱度持續(xù)高漲。

今年，藍光、中南、卓越和龍潤旗下的3大新盤也將加入“戰(zhàn)局”。其中，藍光芙蓉1891緊鄰地鐵4號線大河埂站，與新城吾悅廣場僅一路之隔，地段優(yōu)勢突出。據(jù)透露，藍光芙蓉1891項目將引入旗下TOP級芙蓉系列產(chǎn)品，整體定位較為高端，大有艷壓區(qū)域產(chǎn)品之勢，極有可能成為區(qū)域內(nèi)最貴的樓盤之一。

作為2020年的土拍熱點區(qū)域，呈貢區(qū)、經(jīng)開區(qū)及空港片區(qū)也有不少價格相對親民的樓盤即將入市。隨著昆明市政府的入駐，大學城的搬遷，地鐵、高鐵的開通，呈貢迎來了前所未有的發(fā)展機遇，置業(yè)熱潮空前高漲，曾一度出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，房價也隨之水漲船高，從2015年的4818元/平方米，上漲至2020年的11714元/平方米。盡管呈貢5年房價上漲近2.5倍，但相較于主城區(qū)動輒一萬五六的房價來說，呈貢仍是昆明樓市的一股清流。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年呈貢區(qū)又將迎來恒大林溪郡、卓越斗南、大諾弄堂里以及網(wǎng)龍4個新項目。

經(jīng)開區(qū)是昆明少有的價格洼地。隨著交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等短板的逐步完善，也成為了各大房企的必爭之地。據(jù)悉，經(jīng)開區(qū)是去年昆明溢價成交率最高的區(qū)域，住宅用地基本都是逢拍必搶，一年內(nèi)4宗土地溢價成交，溢價率在3%—70%之間。高溢價的背后是開發(fā)商對區(qū)域價值的高度認可。目前，經(jīng)開區(qū)已有10余個項目在售，今年還將新增7個新盤。這些新盤的入市，或?qū)⒆屵@個曾經(jīng)被低估的區(qū)域迅速補漲。

空港片區(qū)房價常年墊底，是目前昆明唯一一個房價未破萬的區(qū)域。其實，作為國家級滇中新區(qū)的重要組成部分，又有全球十大國際樞紐——昆明長水國際機場的加持，空港片區(qū)有著強大的資源配置和政策導(dǎo)向，發(fā)展空間很大。但限于各類生活配套的不足，區(qū)域價值一直被低估。不過，隨著海誠控股、滇中城投、金地&空港投資&平安不動產(chǎn)等房企的加入，在給片區(qū)帶來持續(xù)發(fā)展原動力的同時，讓越來越多的人將目光聚集到這里。隨著區(qū)域發(fā)展的更新迭代，原本價格洼地內(nèi)的新盤，正朝著價格紅線突圍。

值得一提的是，隨著主城區(qū)土地資源越來越少，再加上高房價的圍剿，昆明樓市熱度逐漸向郊縣區(qū)域延伸。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年包括晉寧、安寧、嵩明、富民及宜良5地，預(yù)計將有20余個新盤入市，其中不乏綠城、藍光、海倫堡、華僑城、新城、新希望等大牌房企旗下產(chǎn)品。