林云里商鋪筆記

【千萬(wàn)游客+十萬(wàn)社區(qū)人口的大生意】

一、林云里基本簡(jiǎn)介

組團(tuán)位置：海寶山南坡、民族部落西側(cè)。項(xiàng)目用地核心位置。

成交占地面積：58000平方米

建筑面積：87000平方米

容積率：1.5

綠化率：45%

建筑密度：30%

產(chǎn)品類型：16層小高層板樓及8-10層多層板樓

總規(guī)劃戶型：768戶

交房時(shí)間：2022年3月16日

二、周邊概況

林云里北側(cè)為林云里二號(hào)地塊，約600余戶，南邊有保利2個(gè)洋房地塊約2300戶無(wú)商業(yè)配置，其中的4號(hào)地塊1130戶于23年4月交房；古滇未來(lái)城一期交房別墅高層約900戶的海蕓薈組團(tuán)。東靠民族部落，為省委省政府規(guī)劃的民族特殊古鎮(zhèn)，規(guī)劃于xx年x月建成，成為古滇名城的旅游核心區(qū)塊。西側(cè)緊鄰中小學(xué)規(guī)劃和10余住宅地塊。

鋪面則是分布在組團(tuán)北側(cè)7#、8#樓下的臨街商鋪，目前可售商鋪30個(gè)。面積約25-31-35-40-46平米，得房率高達(dá)97%。

三、商鋪業(yè)態(tài)介紹

該鋪面位于北側(cè)正大門(mén)兩側(cè)，屬于車(chē)輛、行人、孩子上學(xué)的必經(jīng)之路。可以直接對(duì)面北側(cè)為林云里二期的大門(mén)和業(yè)主全體。

7棟1-16#、8棟1-16#鋪可以輕餐飲、門(mén)前設(shè)有隔油排污基礎(chǔ)條件，但排煙須地排。裝修方案報(bào)物業(yè)。

8棟17-23#鋪，可以重餐飲，須地排。具體裝修方案報(bào)物業(yè)審批。定價(jià)未考慮重餐飲因素。

7號(hào)樓偏西側(cè)鋪面，靠近學(xué)校和林云里二期，適合為莘莘學(xué)子提供文具圖書(shū)、打字復(fù)印、便利商店、輕餐飲店、中介服務(wù)等。

大門(mén)左右兩側(cè)7-7至8-11號(hào)鋪面適合便利店、煙酒店、彩票站、早點(diǎn)鋪、輕餐飲店、美容美發(fā)、五金店、中介門(mén)店和干洗店。

東側(cè)8-13至8-23號(hào)鋪：八面風(fēng)、昭示性更強(qiáng)，針對(duì)民族部落的游客和住宅業(yè)主，更適合提供藥店、奶茶店、土特產(chǎn)店、銀行社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)、中型超市、飯店、民族特色餐飲店、旅游禮品店；

7-6、7-11、建議業(yè)態(tài)快遞代收點(diǎn)、社區(qū)足療店、中介門(mén)店、五金店、干洗店、輕餐飲店。

8-5、8-12適合中介門(mén)店、奶茶店、花店、五金店、快遞代收點(diǎn)。

周邊1公里內(nèi)覆蓋10余組團(tuán)無(wú)商鋪配套社區(qū)9000余戶穩(wěn)定業(yè)主群里。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的餐飲則直接覆蓋3公里內(nèi)10萬(wàn)人口的飲食需求。

四、周邊商鋪情況

（一）幸福里商鋪

1、體量：60余

2、類型：臨街一拖二商鋪、可做餐飲

3、面積120-510平米

4、租金：50-70元/平米/月

5、原售價(jià)：1.5萬(wàn)-2.0萬(wàn).

6、成交價(jià)：1.3-1.7萬(wàn)

7、商鋪特點(diǎn)：可餐飲，價(jià)格為1-2樓的平均價(jià)格?？們r(jià)高約200萬(wàn)-500萬(wàn)。租金因?yàn)槊娣e大，二樓使用率不高，影響單位租金，如果單層一樓，租金100-120元/㎡。

8、租金回報(bào)率：平均7-9%左右

（二）大觀小院及春風(fēng)一期鋪面

1、體量：60余

2、類型：臨街商鋪

3、面積40-120平米

4、租金：50-100元/平米/月

5、原售價(jià)：2萬(wàn)-3.0萬(wàn).

6、成交價(jià)：1.0-1.5萬(wàn)，

7、商鋪特點(diǎn)：部分可餐飲，面積適中。

8、租金回報(bào)率：平均9%左右

（三）華僑城鋪面

1、體量：30余

2、類型：臨街商鋪

3、面積40-90平米

4、租金：未交付

5、原售價(jià)：2萬(wàn)-3.0萬(wàn).

6、成交價(jià)：15000/起

7、商鋪特點(diǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)高，回報(bào)率低。

五、林云里鋪面投資價(jià)值

潛力大、流量大：南城12000畝大盤(pán)，規(guī)劃近10萬(wàn)長(zhǎng)住人口量，有著巨大的剛需潛力；還可做2千萬(wàn)客流量的生態(tài)旅游示范區(qū)游客生意；

?社區(qū)需求穩(wěn)定：臨近11個(gè)組團(tuán)9000余戶社區(qū)缺乏商業(yè)，社區(qū)需求穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。

位置好：古滇名城地理中心位置，可向外輻射。

高得房率：高達(dá)97%得房率，少花冤枉錢(qián)。

租客群更廣：30-40平米主力面積，月租相對(duì)較低，適合各類公司和個(gè)體，面向租客全體更廣；

折扣更多：56折的特價(jià)。比開(kāi)盤(pán)售價(jià)優(yōu)惠15%-20%。

單價(jià)低、總價(jià)低：特惠價(jià)格低于房?jī)r(jià)，是值得投資的重要原因。林云里住房?jī)r(jià)格12500小高層-14000洋房。與正常3倍住房?jī)r(jià)格的形成巨大差距，才確保了回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)。單價(jià)7600起，總價(jià)低至27萬(wàn)起。

回報(bào)率高，9-12年回本：50-70元/㎡的租金，年回報(bào)率達(dá)8%-12%，比炒股、理財(cái)更靠譜。是投資購(gòu)買(mǎi)的決定因素。

門(mén)檻低，價(jià)值空間大。額外家庭保障：總價(jià)30萬(wàn)起，就是輛車(chē)的價(jià)格。未來(lái)成熟社區(qū)的鋪面價(jià)值空間和租金，能給未來(lái)的自己和家人多了一份工作外的保障。

互補(bǔ)消費(fèi)：開(kāi)發(fā)商大配套吸引人，負(fù)責(zé)游娛購(gòu)物。而社區(qū)小配套互補(bǔ)，滿足衣食住行，相得益彰，一箭雙雕；

六、云南旅游業(yè)概括

2019年云南旅游收入12291.69億元，其中昆明2733億元（18644萬(wàn)人次），占比22%

2020年云南旅游收入6477.03億元（游客52944.72萬(wàn)人次），其中昆明1900.57億元（游客13641.34），占比29.3%

七、古滇名城游客量

2021年昆明共接待游客17351.85萬(wàn)人次，古滇接待游客1000萬(wàn)人次，占比6%

2021年國(guó)慶假期，云南省共接待游客2193萬(wàn)人次（收入155.1億元），,昆明市共接待游客924.73萬(wàn)人次（收入60.38億元），其中七彩云南古滇名城共接待游客40萬(wàn)次占比昆明4%（七彩云南歡樂(lè)世界入選云南省Top10熱門(mén)景區(qū)），單歡樂(lè)世界收入7900萬(wàn)。

七彩云南歡樂(lè)世界開(kāi)業(yè)第一年接待的游客就超過(guò)200萬(wàn)人次，2020年春節(jié)大年初一就迎來(lái)3萬(wàn)游客，其它像國(guó)慶、五一這種稍長(zhǎng)點(diǎn)的假期，日均接待量都在5萬(wàn)人次以上。就是平時(shí)像周末這種最低都能實(shí)現(xiàn)日均1萬(wàn)人次的接待量。

古滇名城項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)完成后，年接待量2000萬(wàn)以上，大配套收入超百億元。同時(shí)也為小型終端商業(yè)帶來(lái)巨大客流量、拉動(dòng)中小商家的銷(xiāo)量。