城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

近期，支持房地產(chǎn)發(fā)展的一攬子政策組合拳密集出臺(tái)。需求端，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地，首套房、二套房首付比例和貸款利率下調(diào)，首套房存量住房貸款利率下調(diào)，減免改善型住房換購(gòu)稅費(fèi)等；供給端，延長(zhǎng)“金融十六條”執(zhí)行期限，放松上市房企再融資限制等。一系列政策措施落地一定程度上激發(fā)了市場(chǎng)活力。

據(jù)華西證券統(tǒng)計(jì)，8月下半月，新房銷售顯著回暖，30城商品房銷售面積569.27萬平方米，日均銷售面積35.58萬平方米，較上半月25.33萬平方米的日均銷售面積回升40.47%。分城市級(jí)別看，一、二、三線城市日均銷售面積較上半月分別環(huán)比回升28.13%、59.97%和7.85%。8月末隨著四大一線城市陸續(xù)放開“認(rèn)房不認(rèn)貸”，新房成交出現(xiàn)一波脈沖式增長(zhǎng)。

購(gòu)房門檻和成本的降低，帶動(dòng)二手房掛牌量猛增，成交也開始活躍。特別是四大一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，換房需求集中釋放。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，僅9月2日至3日就成交2800余套，是8月周末成交均值的兩倍。

從目前政策落地以及政策“工具箱”的儲(chǔ)備情況看，大多數(shù)三四線城市已經(jīng)差不多“應(yīng)出盡出”，但熱點(diǎn)一二線城市還有較多的政策儲(chǔ)備，例如調(diào)整普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放開新房限價(jià)、解除限購(gòu)等。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，市場(chǎng)分化顯而易見，一二線熱點(diǎn)城市政策稍有放開即“立竿見影”，三四線城市則反應(yīng)相對(duì)冷淡。未來熱點(diǎn)城市進(jìn)一步放開調(diào)控，對(duì)三四線城市將產(chǎn)生輻射效應(yīng)還是虹吸效應(yīng)，目前還不好判斷。但房地產(chǎn)調(diào)控作為全國(guó)一盤棋，既要關(guān)注局部市場(chǎng)變化，也要通盤考慮；既要解近憂，也要有遠(yuǎn)慮。

從現(xiàn)實(shí)情況看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的近憂確實(shí)不少，房企資金鏈吃緊，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱患正在蔓延；居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力減弱，市場(chǎng)持續(xù)不振；部分地區(qū)爛尾樓問題嚴(yán)重，購(gòu)房者苦不堪言。解決這些問題是當(dāng)務(wù)之急，刻不容緩。但房地產(chǎn)調(diào)控決不能“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，房地產(chǎn)30年高歌猛進(jìn)積累的問題，也應(yīng)當(dāng)借市場(chǎng)深度調(diào)整之機(jī)，徹底加以解決。

一是非市場(chǎng)化限制問題。過度行政干預(yù)造成市場(chǎng)機(jī)制難以發(fā)揮作用，甚至對(duì)市場(chǎng)造成扭曲。近期越來越多的城市放松了限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施，這是正確的方向，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的必然選擇。

二是住房雙軌制問題。長(zhǎng)期以來形成的重購(gòu)輕租、重商品輕保障狀況，保障房成為亟待補(bǔ)齊的短板。近年來我國(guó)初步建立了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，但在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，保障房建設(shè)仍有諸多難題待解，青年人和新市民的住房需求難以得到滿足。

三是預(yù)售制和公攤問題。因制度設(shè)計(jì)和監(jiān)管不到位引發(fā)房屋爛尾，購(gòu)房者備受傷害，預(yù)售制是住房供不應(yīng)求條件下的產(chǎn)物，長(zhǎng)期趨勢(shì)看預(yù)售制應(yīng)當(dāng)廢止。住房公攤問題也是被廣為詬病亟待解決的難題，公攤面積不透明，缺乏制度約束，購(gòu)房者卻要為此支付不明不白的費(fèi)用。

四是人地掛鉤問題。在土地供應(yīng)商人地錯(cuò)配，結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致一二線城市高房?jī)r(jià)，三四線城市高庫(kù)存。通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，調(diào)控住房供求關(guān)系，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。

五是住房品質(zhì)問題，長(zhǎng)期以來盲目追求高周轉(zhuǎn)，造成對(duì)建筑質(zhì)量和住房品質(zhì)的忽視。對(duì)此，近年來住建部部長(zhǎng)倪虹多次明確提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

近年來，中央層面多次提及房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，政府、企業(yè)也從政策和市場(chǎng)層面不斷探索嘗試。推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，做好新的制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。