2010年1月4日，海南建設(shè)國(guó)際旅游島正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南迎來了第二次重大的歷史性發(fā)展機(jī)遇。已經(jīng)翻過的2010年，既是海南國(guó)際旅游島建設(shè)元年，也是海南國(guó)際旅游島地產(chǎn)元年，在此背景下，國(guó)際旅游島元年海南房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)問題受到全社會(huì)廣泛關(guān)注。2011年1月1日，隨著第十四屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會(huì)的盛大開幕，由海南搜房網(wǎng)主辦的“傳承與發(fā)力·‘海南國(guó)際旅游島地產(chǎn)元年’尖峰地產(chǎn)論壇”在?？跁?huì)展中心隆重舉辦，來自業(yè)內(nèi)的專家學(xué)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體代表等約80人參加了此次活動(dòng)，共同探討一年來國(guó)際旅游島建設(shè)到底為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來什么以及國(guó)際旅游島元年海南樓市新風(fēng)向。
 

海南大學(xué)教授、省政協(xié)常委及國(guó)家突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)專家 王毅武

    海南大學(xué)教授、省政協(xié)常委及國(guó)家突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)專家王毅武教授在活動(dòng)中做了主題演講，表達(dá)了自己對(duì)通貨膨脹壓力下海南房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的看法，王教授表示，在國(guó)家一系列的調(diào)控組合拳打出來以后房?jī)r(jià)是漲還是落是第一個(gè)問題，第二個(gè)問題是通膨壓力和國(guó)家政策指導(dǎo)下，海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個(gè)怎樣的趨勢(shì)。

    王教授認(rèn)為，對(duì)通貨膨脹和國(guó)家宏觀調(diào)控，大家可以很明顯地感覺到通膨的壓力在增大，盡管宏觀調(diào)控政策也在增強(qiáng)，但是調(diào)控政策能不能約束住通貨膨脹的壓力，現(xiàn)在大部分人的預(yù)期還不是很明確。從目前的情況看，盡管國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策力度很大，但是每一次政策的出臺(tái)都導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，因此有人提出了“不調(diào)還好，越調(diào)越長(zhǎng)”，這就導(dǎo)致兩個(gè)傾向性的問題，一是人們對(duì)政府的公信力減少了，第二是購(gòu)房者在買房過程中手里的貨幣到底什么時(shí)候出手考量的時(shí)間加長(zhǎng)了，所以實(shí)際上在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)了一種博弈，即是房地產(chǎn)商與國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)決，這個(gè)對(duì)決的結(jié)果就是要把房?jī)r(jià)調(diào)整到一個(gè)合理的價(jià)位。

    那么什么樣叫做合理呢，王教授提出合理就是大部分人可以接受的情況，以普通的大學(xué)畢業(yè)生為例，一個(gè)大學(xué)生畢業(yè)用10到15年的積累可以買下一套房子就是合理，如果三五年就可以買一套房子那房?jī)r(jià)太低了，但如果幾十年都買不起房子那就是房?jī)r(jià)太高了，用10到15年的時(shí)間可以買房說明收入和房?jī)r(jià)之間的比例是比較合理的。

    “國(guó)家在2010年內(nèi)為了調(diào)控房?jī)r(jià)不斷地出臺(tái)一系列的組合拳，現(xiàn)在來看三大手段都用上了，第一個(gè)手段就是經(jīng)濟(jì)手段，所謂經(jīng)濟(jì)手段就是一年之內(nèi)提高了六次銀行準(zhǔn)備金率，兩次存款利率，應(yīng)當(dāng)說國(guó)家宏觀調(diào)控的力度還是很大的。”王教授說。

    對(duì)于2011年國(guó)家是否還會(huì)出臺(tái)新政策，王教授預(yù)測(cè)國(guó)家將會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，凡是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上哄抬物價(jià)的都要嚴(yán)肅處理，還要實(shí)行法律手段。他建議房地產(chǎn)商應(yīng)該要嚴(yán)格遵循國(guó)家的法律和政策，一旦產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫直接受損失的是房地產(chǎn)商自己。“我一直在建議征收空置稅，因?yàn)榉孔拥牡谝粋€(gè)屬性也是最重要的作用是居住，買來不住實(shí)際上是資源的浪費(fèi)，因此我一再建議海南在房子空置率這么高的情況下應(yīng)該征收空置稅、房屋交易稅和房屋價(jià)格交易稅，這三個(gè)稅一旦征收起來是很嚴(yán)重的。大家知道今天開始實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例里面就提到空房的物業(yè)費(fèi)有70%，以前是只收一半，從1月1日起空置的征收100%的物業(yè)費(fèi)，這就說明海南已經(jīng)開始行動(dòng)了。”

    王教授說，在通貨膨脹壓力增大的情況下政府會(huì)拿房地產(chǎn)開刀，這一點(diǎn)毫無疑問。因?yàn)榉孔拥膯栴}和蔬菜的問題不一樣、和糧食的問題不一樣、和學(xué)費(fèi)不一樣、和醫(yī)藥費(fèi)也不一樣，通貨膨脹壓力增大的情況下，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度也會(huì)加大。后面將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施也包括金融方面的措施，如果通貨膨脹情況繼續(xù)，銀行存款利率就還會(huì)提，王教授預(yù)計(jì)三到五個(gè)月之內(nèi)存款利率還會(huì)提升。就他看來，目前的房地產(chǎn)發(fā)展不是一個(gè)美妙的春天，是秋天到了，秋天后面是冬天，冬天后面才是春天。

    對(duì)海南的房地產(chǎn)業(yè)走向如何，王教授表示他個(gè)人是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，所謂的謹(jǐn)慎樂觀指的是海南房地產(chǎn)的價(jià)格和國(guó)內(nèi)一線城市相比還有上升的空間，但和普通老百姓的收入相比房?jī)r(jià)確實(shí)又太高了，他認(rèn)為這就是海南房?jī)r(jià)所處的位置，和一線城市比不高，和老百姓的收入比很高。

    為什么會(huì)出現(xiàn)這樣情況，王教授認(rèn)為可以從海南房地產(chǎn)的特點(diǎn)來做分析，他將其概括為六個(gè)方面，第一是海南房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)很迅猛但又很快栽倒的泡沫的泥坑，光是消除這個(gè)泡沫就用了十年的時(shí)間，因此海南的房地產(chǎn)商態(tài)度比較冷靜，就是大漲的時(shí)候也不敢漲，所以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格猛漲的時(shí)候海南是左顧右盼跟著漲，等到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格往下降的時(shí)候海南又不愿降，可是海南還沒降多少內(nèi)地又漲起來了，因此海南又跟著漲，所以海南的房地產(chǎn)沒有再走高又走低。海南的房地產(chǎn)發(fā)展在泡沫之后還是比較健康有序的，既不是低谷也不是泡沫，既不在泥坑也不在低谷。

    第二是海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從大的走勢(shì)來說和內(nèi)地是一樣的，只是具有滯后性，這個(gè)滯后性表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候海南跟著漲但是不猛，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在降的時(shí)候海南不降，在抗拒，而在海南房?jī)r(jià)還沒平穩(wěn)的時(shí)候又跟著漲了。

    第三個(gè)特點(diǎn)是如果海南出臺(tái)一條禁止島外購(gòu)買居住房，就是說旅游高端房地產(chǎn)可以進(jìn)入，但是老百姓居住的房地產(chǎn)不允許島外購(gòu)買，這樣一來海南的房?jī)r(jià)就會(huì)迅速降低，而且空置房會(huì)迅速減少，但是海南不可能出臺(tái)這項(xiàng)措施。國(guó)際旅游島對(duì)海南房地產(chǎn)的發(fā)展是一支強(qiáng)心劑，而且這個(gè)強(qiáng)心劑在十到十五年之內(nèi)不會(huì)消退，因此海南房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)期還是比較好的，

    第四是海南的生態(tài)環(huán)境好，增值的潛力大，現(xiàn)在海南的房地產(chǎn)還沒有把生態(tài)環(huán)境、空氣海水等這些潛在價(jià)值計(jì)算到房?jī)r(jià)里面去，所以在這樣的情況下海南的房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)走高。

    第五個(gè)特點(diǎn)就是旅游房地產(chǎn)與保障房地產(chǎn)應(yīng)該分層次進(jìn)行規(guī)劃，分層次進(jìn)行建設(shè)，不把高端旅游房地產(chǎn)和居住保障房地產(chǎn)弄成一鍋粥，這樣就不會(huì)讓老百姓有壓力。

    第六個(gè)特點(diǎn)，海南的空置率過高，這也將成為政府整治的重點(diǎn)，文昌、瓊海、萬寧、三亞的空置率在60%— 70%，如果海南二三線城市的房地產(chǎn)大量地賣給島外而且是兩頭購(gòu)房者，這對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很糟糕的事情，一旦政府出臺(tái)整治措施，這些二三線城市的房地產(chǎn)商將會(huì)首當(dāng)其沖。

    以上六個(gè)方面就是海南房地產(chǎn)業(yè)的主要特征，有利好的，也有的是約束性的條件，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候一定要從海南房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的特點(diǎn)來對(duì)自己的行為進(jìn)行約束，進(jìn)行規(guī)范，不管出臺(tái)什么樣的政策，海南的房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)為一句話即是將會(huì)走向分層次、重規(guī)劃、惠民生。

    王教授認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)分層次，海南總共3.4萬㎡（建面）的土地，公共用地要保住不能突破，那么還剩下多少土地可以用來開發(fā)？從三亞到?？诎ê？趶奈骶€到三亞，凡是好的港灣現(xiàn)在基本上都是工地，又剩下多少海灣可供開發(fā)？多少土地可供政府掛牌出售呢？但他表示，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體情況還是看好的，價(jià)格要往下跌難度比較大，可是并不是沒有跌的可能性，如果空置房這個(gè)問題不解決則可能繼續(xù)走高，因?yàn)楹Ｄ虾蛧?guó)內(nèi)一線城市相比畢竟還有一定的差距。