房地產年年調，“兩會”年年開，房價年年高。房價的居高不下，已經影響到了經濟結構的調整，已經影響到了老百姓的安居樂業(yè)，已經影響到了經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。兩會前夕，有約6萬網友參加了人民日報網站的調查，該調查顯示，人們希望繼續(xù)調控，讓房價下調的比例高達85.4%，相對希望結束限購的則只有3%.
那2012年的房價走勢如何呢？在所謂“最嚴厲的調控”下的房價走勢牽動著廣大億萬老百姓的心。
同樣是“搞好房地產調控”，去年政府工作報告提出的目標是“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”（05年提出），今年的報告則提出“促進房價合理回歸”！這是理論的糾偏和進步（說明我們8年以前的提出的調控理論基礎是錯誤的）?！皣栏駡?zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸?！睖丶覍毧偫?月5日所作的政府工作報告中，用短短40個字彰顯中央政府堅持房地產調控不動搖的決心！
2月14日在十一屆人大第五次會議的答記者會上，溫家寶表示，“我最近出于一種責任感，把從2003年開始的房地產調控認真地回顧了一下。其實2003年已提出了6條調控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心”。關于房地產市場發(fā)展，一，要保持房地產長期平穩(wěn)和健康發(fā)展，切忌盲目發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現經濟泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產市場，而且會拖累整個經濟。二，合理的房價，應該是房價與居民收入相適應，房價與投入和合理利潤相匹配，現在，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松。三，房地產的發(fā)展，要充分發(fā)揮配置資源的基礎作用，但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。另外，住有其居，并不意味著住者有其屋，鼓勵更多人租房。
但光有中央的決心，光有老百姓的呼聲，房價就能合理回歸嗎？為什么我國房地產調控10年來，房價反而越調越高呢？中國房價居高不下有否更深層次的問題呢
在中央政府三令五申“調控不動搖”和“房價回歸合理”的基調下，我們卻有看到了各級地方政府房地產調控政策“微調”暗潮涌動。在“史上最嚴”的房地產調控持續(xù)了一年半之后，從2011年下半年開始，全國大約有14個城市開始對當地的樓市政策進行適當的微調。
報道稱，在政策從嚴的基調下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等超過17個城市對當地的樓市政策進行適當的微調。其中，上海、天津、武漢、廈門等城市均上調普通住房價格標準，擴大了普通商品房外延，鼓勵更多的交易。
蕪湖是通過給購房者減免契稅并發(fā)放補貼為途徑刺激樓市消費的，中山則是提高了限價房的標準。此外，還有多個城市的銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準利率”，甚至出現9折、8.5折的優(yōu)惠。前有佛山“一日游”、后有蕪湖“四日游”、上海居住證購買二套房（“舊政新解”）的“一周游”的微調政策被緊急叫停。對這些跡象，中國住建部政策研究中心副主任王玨林日前表示，地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策，必須遵從中央的政策立場。
中國房價不合理是一個無可辯駁的事實！國際上公認的合理房價應該是房價收入比達1：3-6；而中國的房價收入高達1：20左右，有的城市更高。難怪住建部長姜偉新說：“全國七八個大城市的房價如果按照現在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設想?，F在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來”。
種種跡象表明，房價能否“合理回歸”？受到了“土地財政”和地方政府的阻力！受到了開發(fā)商的阻力！房地產調控是否會取得效果？房價是否會合理回歸？老百姓是否會滿意？2012年的房價更顯得撲朔迷離！
筆者認為，土地財政和中國房地產業(yè)的種種痼疾已非一日之寒！“以房為綱”及對房地產業(yè)的依賴已非一日之寒！經濟發(fā)展方式的轉變已從“九五”叫到了“十二五”，結果怎樣？雖然理論上中國房價確實泡沫過大，有巨大的下降空間，但實際上對房地產過度依賴及地方政府的阻力仍然不可小覷！因此，2012年乃至整個十二五期間，中國房價依然是個深度博弈年！高位縮量盤整、也就是“溫水煮青蛙”是一個可能的趨勢！通過時間和空間的對換來逐步化解中國房地產的泡沫是個最佳的辦法！理由如下：
1.2012年住房供求趨于平衡且供會略大于求
囤房囤地現象會由于中央的各項調控政策（主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機）的力度加強而發(fā)生變化，會呈現供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房價就不會大幅上漲。同時，土地價格已經先于房價呈現理性回歸，為降低房價提供了可能。
2.住房的供應結構將日趨合理
中央政府會加大保障性住房和普通商品房的供應力度，保障房和“90/70”普通商品房會占絕大多數，雖然在執(zhí)行過程中會受到影響，但對改變不合理的供需矛盾會漸漸起到作用。至少在2012年限購不放松的前提下，大量有限的“房票”進入保障房系列，對商品房的需求就會減少，供需平衡、房價也會相對平衡。
3.銀行不可能大幅度對房地產放松
雖然銀行存款準備金率還有下調的可能，但在通貨膨脹率居高不下、在中央“房地產調控不動搖”的基調下，在銀行資本充足率仍要求較高的情況下，貨幣更可能是流向實體經濟和小微企業(yè)，流向經濟轉型。銀行恐怕繼續(xù)托市也是“有心無力”、“力不從心”！另外，熱錢外流近期也比較明顯，外匯占比減少，對樓市影響有待觀察。
4.房地產政策風險在發(fā)酵
中央提出房地產調控政策不動搖（至少2012年不動搖），“房價合理回歸”，限貸、限購政策在短期不可能取消并持續(xù)發(fā)酵，另外房產稅還會在全國增加試點，政策的風險日益積聚。
5.老百姓有支付能力的需求被過度透支
房價飆升的持續(xù)時間較長（10多年沒有回調），房價的漲幅累積過大（10年來各地平均漲幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支過大，“被買房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中國當下幾乎已沒有正常有支付能力的需求，剩下不是瘋狂性投機需求就是過度透支的恐慌性需求，這全是調控政策“變色龍”惹的禍！所謂“剛性”需求快被更“剛性”的房價擊得粉碎！
6.開發(fā)商的資金鏈面臨考驗
全國各地樓市成交普遍縮量，下一步的買賣雙方的博弈非常關鍵，僵持時間越久，加上銀行的適度緊縮政策，開發(fā)商的資金鏈就會發(fā)生困難，有研究機構(如標普)認為，中國房企資金出現緊張?，F實情況是否真的如此？ A股上有萬科[簡介最新動態(tài)]、招商[簡介最新動態(tài)]、金地[簡介最新動態(tài)]、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務遍及全國各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報負債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。華泰聯合近日的一份研究報告顯示，房地產信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地產信托規(guī)模有2500 億，2013 年約為2800 億。而第一個集中兌付期是今年3 月份，兌付額度高達147 億，面臨兌付的房地產公司將承受較大的資金壓力。今年6 月、7 月和8 月這三個月份將是接下來的另外三個兌付高峰期。屆時，降價就會成為明智之舉。目前，越來越多的開發(fā)商已經加入了“以價換量”的行列！效果也是明顯的！
7.樓市的市場風險在積聚
近幾年房價的大幅飆升，使得大量國內外投機客的蜂擁而至，大量的商品房全在流通領域，客觀上市場需要一個獲利回吐的過程，同時房租和房價的失衡（房租收入已遠抵不上利息的支出），再加上中央宏觀調控政策風險在積聚，住房保有成本會大大提高，尤其是中央一再重申：打擊投機應該成為常態(tài)，這樣可能會改變部分投機客對未來樓市的預期，未來的投機需求存在變數，一旦投機需求萎縮，樓市的天平必然發(fā)生傾斜。
8.開發(fā)商庫存日益增加
有報告顯示，截至2012年1月底，其重點監(jiān)控的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬㎡（建面），環(huán)比上個月下降1.62%，但同比去年增長40.5%。當期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。
就一線城市而言，目前的存貨形勢尤其嚴峻。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬㎡（建面）。其中，北京新建商品住宅庫存1010萬㎡（建面），同比增長27.53%；上海新建商品住宅庫存950萬㎡（建面），同比增長53.23%；廣州新建商品住宅庫存797萬㎡（建面），同比增長67.44%；深圳新建商品住宅庫存249萬㎡（建面），同比增長8.26%。廣州與上海的庫存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產交易官方網站的數據也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬㎡（建面），幾乎相當于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時間。開發(fā)商庫存增加，使得供需天平向買方傾斜，隨著時間的推移，房價進一步松動成為可能。
9.本屆已經高度透支房價
溫總理說了，“房價還遠遠沒有回到合理價位”！本屆已經高度透支未來的房價，但下屆短期仍難擺脫“以房為綱”和“以地生財”，雖然博弈還會持續(xù)，但為了實現本屆政府調控“不動搖、不放松”的諾言和給下屆政府以騰挪空間，2012房價穩(wěn)定或穩(wěn)中微降是必須的、也是可能的！同時，8年來政府第一次把經濟增速由8%以上調低到 7.5%，其主要目的也是為了經濟發(fā)展方式的轉變和經濟質量的提高，已經為房價的下跌和房地產投資增速的減緩預留了空間。
2012年世界經濟仍具有巨大的不確定性。歐洲債務危機余波不斷。中國經濟社會深層次的結構矛盾愈加劇烈和失衡！對房地產依賴過重、“以房為綱”將使中國經濟不著陸！世界房地產的發(fā)展史和世界經濟的發(fā)展史已得到充分的證明！美國的次貸案不是發(fā)生了嗎？上世紀末亞洲金融危機不是發(fā)生了嗎？還有日本上世紀80年的房地產泡沫不是也破滅了嗎？上世紀我國海南的房地產泡沫破裂造成千萬億計的納稅人的錢打了水漂。2012年中國房價存在下跌的基因和空間，但由于“土地財政”和中國“房地產”勢力異常強大，房價上下都有阻力，每一次的“潛在”調整機會都被強大的“房地產勢力”托起，從這個意義上來說，中國樓市“拐點”還在路上、處于“拐點”的前夜，但已經不會太遙遠！只是時間問題而已！越是人為拒絕調整，泡沫越是養(yǎng)大，調整就幅度就越大，震蕩就會越劇烈！房價“大漲”，會引起老百姓進一步憤怒和經濟進一步失衡！老百姓的有支付能力的需求也愈加枯竭；“大跌”，政府不允許！經濟社會也承受不了。
只要中央調控政策不變、“限購令”等持續(xù)！只要政策不發(fā)生逆轉（再托市），房價“穩(wěn)中微降”！“溫水煮青蛙”、價平量穩(wěn)可能是未來1—2年的主旋律！反之，如果繼續(xù)托市，那瘋狂后的死亡將伴隨而來。當然，地球也不會毀滅！但代價一定非常大！
這次中央的房地產調控政策能否出中南海？中央調控本身會動搖、放松嗎（以前中央難道就沒動搖、沒放松過？）房價合理能否合理回歸取決于中央的決心和領導水平，取決于自省和行政問責（05年就提出問責，結果沒有一個人問責），取決于房地產制度建設，取決于地方的執(zhí)行力和道德，取決于人民的覺醒（民意）程度，取決于國際、國內的經濟社會形勢！一句“能力問題和體制問題”根本不足于認識和解決中國房地產盤根錯節(jié)和根深蒂固的頑疾，冰凍三尺、非一日之寒！沒有刮骨療法的勇氣和嚴厲問責的決心，硬著陸的可能性依然很大。其實只要10年來調控不動搖、不放松，地方政府認真執(zhí)行，房價恐怕早就合理回歸了！
希望中央政府明察秋毫，為了中國經濟結構的調整和經濟社會的可持續(xù)發(fā)展！為了老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定！堅持房地產領域的反腐敗！堅持房地產調控不動搖！堅持行政問責！堅持制度建設!堅持“管住地根、管住銀根、遏制投機、抑制投資、嚴懲腐敗”的制度調控！緊緊依靠廣大人民群眾，堅持房價“不合理回歸”決不收兵！“功在當代、利在千秋、蔭及子孫”！歷史會作出公正的評判。
