3月14日，溫家寶總理在記者招待會上就房地產(chǎn)問題的表態(tài)，引起全國民眾的熱切期望，有網(wǎng)友甚至按總理提及的“合理價位”計算出了各地的“總理房價”。對這個“總理房價”，網(wǎng)友或可“莞爾一笑”，但對房地產(chǎn)業(yè)界來說，或許不能一笑了之。

這位網(wǎng)友“總理房價”的計算公式是：2011年當(dāng)?shù)爻鞘芯用袢司芍涫杖搿良彝?gòu)成人口(按2個人計算)×合理的房價收入比/90(小戶型分界線)，得出北京、上海、廣州和深圳的“總理房價”分別為4387、4831、4573和4867元/㎡（建面）。

一線城市“總理房價”最高也不滿5000元/㎡（建面）。這樣的計算結(jié)果，不光業(yè)內(nèi)人士不認可，多數(shù)網(wǎng)友也認為不現(xiàn)實。有媒體報導(dǎo)說，對這個“總理房價”，網(wǎng)友看過后大多只是“莞爾一笑”。

網(wǎng)友或可莞爾一笑，業(yè)內(nèi)人士卻需深究——中國各大城市合理的房價收入比究竟應(yīng)該是多少？試想想看，如果沒有明確的具體目標，房地產(chǎn)調(diào)控豈非無的放矢？

本輪調(diào)控的一大特點，是鼓勵自住性需求而抑制投機/投資性需求。一般地講，住房雖然具有消費品和投資/投機品的雙重屬性，但在“限購限貸”政策約束下，應(yīng)該更多體現(xiàn)為消費品屬性。

住房主要體現(xiàn)為消費品屬性，那么，合理的房價顯然應(yīng)該與居民收入相適應(yīng)，其背后的經(jīng)濟學(xué)理論基礎(chǔ)就是“平均消費傾向”和“邊際消費傾向”，以及“生命周期假設(shè)”和“持久收入假設(shè)”。

“平均消費傾向”和“邊際消費傾向”，大家都耳熟能詳。而“生命周期假設(shè)”和“持久收入假設(shè)”在本質(zhì)上是一致的，其要點就是當(dāng)前收入只是決定消費支出的因素之一，預(yù)期和財富也是決定消費的因素。

當(dāng)然，最新的西方消費理論研究表明，決定消費的最主要因素還是當(dāng)前收入。也正是基于這一點，在房地產(chǎn)問題上，這才有了國際上所謂3至6倍的房價收入比屬于“合理水平”的說法。

然而，讓大家感到不可思議的是，中國大多數(shù)城市的房價收入比，卻已遠遠超過3至6倍的“合理水平”，特別是北京、上海等一線城市的房價收入比更高，這又該如何解釋？

這關(guān)鍵在于當(dāng)前收入只是決定消費支出的因素之一，預(yù)期和財富有時也是決定消費的重要因素。國際上西方發(fā)達國家合理水平的房價收入比為3至6倍的背后，是其相對穩(wěn)定的貨幣幣值，以及普遍的寅吃卯糧的透支消費和相對合理的貧富差距。

而對中國來說，一方面是“積谷防饑”的高儲蓄傳統(tǒng)，另一方面又是計劃生育條件下中老年人對子孫輩購房時“財富代際傳移”資助，再加人民幣超發(fā)而帶來的人民幣貶值因素，這就造成了中國許多城市的房價收入比遠超國際合理標準的局面。

2010年，有研究機構(gòu)調(diào)查顯示，北京首次購房者的平均年齡為27歲，而英國首次購房者的平均年齡是37歲，日本和德國是42歲，美國也在30歲以上，這充分反映了中國年青一代購房時“拼爹”的現(xiàn)實。由于貧富差距的懸殊，年青人“拼爹”的購房競爭十分殘酷，甚至可以說是慘烈。

這些年來，人民幣超發(fā)又是不爭的事實。在人民幣超發(fā)的背景下，年青人在“拼爹”的同時，還需要“拼賭”。人民幣超發(fā)意味著什么？人民幣超發(fā)意味著通貨膨脹。通貨膨脹后，人們名義收入的提高雖然會滯后一些，但最終的提高應(yīng)該也是可以預(yù)期的。

現(xiàn)在購房的房價是既定的，但收入的提高是可以預(yù)期的。因此，在按揭貸款周期內(nèi)，房價收入比應(yīng)該是逐年下降的。而且通脹越是厲害，房價收入比下降會越劇烈。

在中國城市化過程中，一方面，城市住房的供應(yīng)遠遠趕不上需求的增長，另一方面，年青人在購房時不光要“拼爹”同時還要“拼賭”，“賭”通脹的預(yù)期，“賭”今后收入的提高。在這種情況下，各大城市的房價收入比豈有不高之理？

房價收入比理論并非不適合中國，但要具體明確當(dāng)前合理的房價收入比是多少，又確實存在困難，困難就困難在“通脹預(yù)期”和“財富差距”的嚴重，這并非地產(chǎn)理論可以把握的。