為什么國(guó)家要對(duì)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控？海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在哪些問題？就大家關(guān)心的許多問題，記者于日前在博鰲舉行的房地產(chǎn)論壇上采訪了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一。朱中一表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控有三個(gè)方面的原因，海南未來旅游地產(chǎn)發(fā)展一定不能破壞環(huán)境。

國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)原因

針對(duì)目前大家關(guān)心的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的問題，朱中一介紹說，2011年，是我國(guó)“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年。今年上半年，在“國(guó)八條”及相關(guān)政策的引導(dǎo)下，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，投機(jī)、投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)總體平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程著力推進(jìn)。但是，市場(chǎng)在積極變化的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題。部分二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅過大，商品住宅用地供應(yīng)僅完成今年計(jì)劃的四分之一；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面也還存在著一些問題。在這種情況下，國(guó)務(wù)院于7月12日召開了常務(wù)會(huì)議，提出了加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的五點(diǎn)意見，意在鞏固“國(guó)八條”的調(diào)控成果，同時(shí)給地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的預(yù)期，當(dāng)前進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖，力度不放松，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

而國(guó)家為什么要再三強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向不動(dòng)搖，力度不放松，主要有三點(diǎn)理由：第一、住房的基本屬性是滿足百姓的居住需求，再加上我國(guó)人均占地面積稀少等原因，必須要遏制投機(jī)、投資性的需求。去年與今年，新加坡、香港和臺(tái)灣地區(qū)也通過差別化的印花稅或奢侈稅來抑制投機(jī)炒房行為。

第二、不少城市的房?jī)r(jià)仍在高位，與多數(shù)購(gòu)房者的支付能力不相適應(yīng)。盡管近幾年來房?jī)r(jià)快速上漲的原因是復(fù)雜的，但不少城市房?jī)r(jià)的過快上漲已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦 點(diǎn)，也關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)此，政府必須高度關(guān)注。

三是房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是不言而喻的。今年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.6%，即使今年后五個(gè)月或明、后年商品住宅的投資有波動(dòng)，但今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動(dòng)，因而對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響不會(huì)太大。加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況總體良好，國(guó)家也在有意識(shí)地降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度。朱中一說：“基于上述幾點(diǎn)，我認(rèn)為中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不會(huì)放松”。

加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展

在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀下，我國(guó)房地產(chǎn)只有進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，才能促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。朱中一介紹說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一是要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，健全住房供應(yīng)體系，加快構(gòu)建以政府為主提供基本住房保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)；二是健全差別化住房信貸、稅收政策、合理引導(dǎo)自住性和改善性住房需求，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；三是堅(jiān)持租售并舉，注重培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)；四是在繼續(xù)增加住宅有效供應(yīng)的同時(shí)，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住宅的開發(fā)；有能力的企業(yè)，也可由單純從事住宅的開發(fā)銷售向兼顧持有商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅轉(zhuǎn)型。

另外要轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式，首先要推進(jìn)工業(yè)化的生產(chǎn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、部件部品的工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)施工的裝配化和土建裝修的一體化，盡快實(shí)現(xiàn)住宅的全裝修；二是嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)，大力發(fā)展綠色建筑；三是積極開展住宅性能認(rèn)定，提高住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能與耐久性能；四是提倡房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購(gòu)成本，提高工程質(zhì)量。

在拓寬房地產(chǎn)融資渠道，改變房地產(chǎn)企業(yè)單一向銀行貸款，拓展向債券融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資。既能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又能改變部分居民對(duì)房地產(chǎn)的直接投資為間接投資，解決政府建設(shè)公租房等資金不足等問題。建議有關(guān)部門在這方面加大創(chuàng)新的力度。

并且要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，由粗放式管理向精細(xì)化、信息化、規(guī)范化管理轉(zhuǎn)變，是企業(yè)得以持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)環(huán)境寬松的時(shí)候，企業(yè)轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的愿望和動(dòng)力都不足。只有在市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)嚴(yán)竣的形勢(shì)下，利用宏觀調(diào)控的倒逼機(jī)制，迫使企業(yè)眼睛向內(nèi)，通過強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高產(chǎn)品性價(jià)比，贏得市場(chǎng)占有率；通過優(yōu)勝劣汰，做好做強(qiáng)做大一批企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)集中度和競(jìng)爭(zhēng)力，才能使行業(yè)健康發(fā)展，使百姓得到實(shí)惠。

海南旅游地產(chǎn)發(fā)展不能破壞環(huán)境

針對(duì)海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，朱中一表示，海南有著良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游地產(chǎn)有著很好的前景。但旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，包含吃、住、行、游、購(gòu)、娛6個(gè)環(huán)節(jié)，旅游地產(chǎn)作為其中的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光綜合規(guī)劃?！昂Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，應(yīng)積極汲取國(guó)際先進(jìn)旅游地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，處理好短期調(diào)控與中長(zhǎng)期制度建設(shè)、環(huán)境保護(hù)與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，把旅游地產(chǎn)做成綜合性產(chǎn)業(yè)?！?/p>

他介紹說，在旅游地產(chǎn)規(guī)劃上，政府應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要精心做好規(guī)劃，絕不能因旅游地產(chǎn)開發(fā)而破壞環(huán)境，開發(fā)企業(yè)要把企業(yè)的社會(huì)效益放在第一位，不能光為了經(jīng)濟(jì)效益而不注重環(huán)境效率。另外，海南旅游地產(chǎn)發(fā)展也要考慮普通人的需求。

他說，海南現(xiàn)在建了大量的高檔酒店，但很多普通老百姓住不起，當(dāng)前海南旅游地產(chǎn)空置率較高，應(yīng)該積極探索把房產(chǎn)托管給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，出租收益與業(yè)主合理分成，以盤活海南的空置地產(chǎn)資源。給多個(gè)消費(fèi)層次的人提供旅游度假資源。