近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策紛至沓來，正當(dāng)市場(chǎng)正在忙于猜測(cè)房產(chǎn)商將在何時(shí)被壓上最后一根稻草時(shí)，國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商們的表現(xiàn)則相對(duì)淡定。這其中原因何在？萬通董事長(zhǎng)馮侖在論壇演講中道破天機(jī)，部分國(guó)內(nèi)一線房產(chǎn)商正在從“力氣活”向“手藝活”轉(zhuǎn)型，從建筑者變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理者。

馮侖認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈也正在發(fā)生變化，未來的房地產(chǎn)商必須在三種定位中選擇。一是制造商，一是運(yùn)營(yíng)商，一種是服務(wù)、金融、投資商。

在馮侖看來，規(guī)模不斷增長(zhǎng)的萬科正在堅(jiān)守制造商的角色，并將成為郭臺(tái)銘式的超大規(guī)模制造商?！叭f科今年賣掉的房，要交給客戶的房大概7萬套。而美國(guó)最大的地產(chǎn)商一年最多也就交過5萬套。如果萬科進(jìn)到三四線城市，那么在中國(guó)他就是一個(gè)最大的房屋制造商、供應(yīng)商。最多可以發(fā)展成郭臺(tái)銘一樣，雇120萬人?！瘪T侖這樣說。

馮侖把這樣的道路形容為“從由包工頭變成建筑商，最后變成資本家”。他同時(shí)指出，選擇這樣的道路，房產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力是成本、規(guī)模、速度?？焖黉N售、最后要看周轉(zhuǎn)的速度。

而追求規(guī)模效應(yīng)道路之外，房產(chǎn)商還可以選擇提供附加價(jià)值的道路。即業(yè)主擁有有不動(dòng)產(chǎn)，交由地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式。馮侖將這種模式稱為“導(dǎo)演+制片”。房地產(chǎn)商通過對(duì)業(yè)主物業(yè)的統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)比周邊地產(chǎn)更高的收益率，并從中獲利。

“這是一項(xiàng)技術(shù)活。就好比是切割鉆石，鉆石這個(gè)東西，就是多下去一點(diǎn)，重量一旦下一點(diǎn)，零點(diǎn)幾克拉，價(jià)值就差了很多。所以這個(gè)手藝是最精確的手藝。就是在分量、光澤、品相各方面，找到一個(gè)平衡。也就是說，盡可能少減一點(diǎn)分量，盡量多一點(diǎn)價(jià)值?！瘪T侖如是表示。

馮侖表示，財(cái)富管理型的地產(chǎn)商，資產(chǎn)規(guī)模不需要很大，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于其管理能力，并將逐步成為收費(fèi)開發(fā)商?！斑@就好像切割鉆石的人，自己未必需要擁有鉆石，但所有人都把鉆石給這些人?！?/p>

馮侖指出，作為不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理者，有三件事情非常重要。首先是手藝。即通過管理實(shí)現(xiàn)超額收益率的管理能力。其次是誠信，其中包括商業(yè)品格以及確保其承諾兌現(xiàn)的管理機(jī)制。同時(shí)，良好的外部環(huán)境也是不可或缺的。

“財(cái)富管理型的地產(chǎn)商需要寬裕的資金環(huán)境?！瘪T侖表示。他認(rèn)為，在地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)結(jié)束之后，未來投入該領(lǐng)域的資金一部分，將來自于有保值需求的高凈值不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主，另一部分則可能來自壽險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)資金。

“過去的房地產(chǎn)商是靠力氣賺錢，未來則要靠手藝賺錢。過去房地產(chǎn)商的超額利潤(rùn)是全民給地產(chǎn)商封的紅包，未來的超額收益則要通過為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主創(chuàng)造新價(jià)值來獲得?！瘪T侖這樣總結(jié)房產(chǎn)商的未來轉(zhuǎn)型之路。