也許大家還記得，在今年1月份的某一論壇上任志強(qiáng)拋出了一個言論引起了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。善于用數(shù)字說話的任志強(qiáng)通過計算得出，當(dāng)銀行把房貸利率從0.7倍提到1.1倍的時候，利息的增加會抵消房價的下降。買房人不僅沒能從房價下降中得到實(shí)惠，反而會因房貸利息增長付出更多成本。甚至?xí)霈F(xiàn)房價降10萬，利息增長20萬的情況。

時隔不到半年，情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。利率下降了，房價卻上漲了。在這種情況下，買房人得到實(shí)惠了嗎？現(xiàn)在任志強(qiáng)沒有為買房人算這筆賬，我們可以按他的邏輯為買房人再算一筆賬。以一套200萬元的房子為例，如果貸款100萬元。按目前的利率再打八五折計算，貸款20年，每月還款額為7038元。20年總還款額為1689113元。如果在降息前的房貸不打折的情況下，每月要還款7783元，20年還款總額為1867927元。

對于首次置業(yè)來說，降息再加上基準(zhǔn)利率打八五折，100萬元貸款相比降息前利率不打折時，20年要少還17萬多元。

按目前房價上漲的趨勢，如果房價漲幅達(dá)到8%，200萬的房子就要多付16萬元房款，基本上抵消了房貸降息加上打八五折的優(yōu)惠。如果房價漲幅超過8%，那么買房人不僅沒有得到降息的實(shí)惠，反而因?yàn)榉績r上漲而付出更多的買房成本。而目前房價上漲的跡象似乎越來越明顯。

3至5月份樓市成交量持續(xù)大幅增長。在6月初，央行宣布降息之后，成交量進(jìn)一步放大，推動京城樓市出現(xiàn)了一波漲價潮。北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，京城5、6月份持續(xù)熱銷的項目共計64個，其中，截止到6月18日簽約均價上漲的項目達(dá)37個，簽約套數(shù)前8名的項目，簽約均價全部上漲。

同時，在6月份簽約超過100套的項目中，均價上調(diào)的項目占比超過80%，只有個別項目簽約價格與5月同期基本持平。而6月份的北京普通住宅簽約均價也達(dá)到了21238元/㎡（建面），環(huán)比5月份的19714元/㎡（建面）上漲了7.7%，再次突破2萬元大關(guān)。

從近幾年經(jīng)驗(yàn)來看，房貸與房價仿佛是蹺蹺板的兩頭。當(dāng)房貸利率上漲的時候，房價就會下降；反之，當(dāng)房貸利率下降的時候，房價就會上漲。在這個上下擺動的蹺蹺板上，買房人要想找準(zhǔn)那個稍縱即逝的平衡點(diǎn)實(shí)屬不易。

按任志強(qiáng)的算法，房價下降，利息上漲，買房人沒有從中得到實(shí)惠。現(xiàn)在利息下降了，房價又上漲了，買房人也很難從中得到實(shí)惠。

只有當(dāng)房價開始上漲的初期，漲幅還沒有超過8%時，對于首次置業(yè)的買房人來說才可能從中得到一些實(shí)惠。如果對于二套房貸的買房人來說，無論是降息前還是降息后，都要按基準(zhǔn)利率的1.1倍還貸，100萬元的貸款一個月僅能少還100多元，房價只要稍向上漲一點(diǎn)兒，恐怕就可以“吃掉”20年節(jié)省的利息了。

可以看出如果按任志強(qiáng)的邏輯，無論是在利息上漲房價下降時，還是利息下降房價上漲時買房人都很難從中得到實(shí)惠。而他卻只為我們算了前一筆賬，卻沒有為我們算后一筆賬。而且在他的算法中，是假定利率在今后20年固定不變?yōu)榍疤岬?。但事?shí)上，利率每年都在變動，不是上漲就是下降。在利率上下波動的情況下，任志強(qiáng)的算法又有多大的可參考性呢？貌似嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃惴?，其?shí)是以一個不可靠的假設(shè)為前提的。

因此，不管利率如何漲落，只有把房價控制在合理水平，與買房人的收入水平相適合，才能讓買房人得到真正的實(shí)惠。