最近，房地產(chǎn)限購(gòu)和限貸、18億畝土地紅線政策遭到新一輪的沖擊。

    此次激起爭(zhēng)議的是一位知名教授，他的邏輯如下：1.房地產(chǎn)是可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，所以建議要取消限購(gòu)和限貸政策。限購(gòu)和限貸政策既不合理也不合法，因?yàn)樗拗屏讼M(fèi)者自由購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，而且侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利，侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.如果取消限購(gòu)和限貸，房地產(chǎn)再演上漲行情怎么辦呢？增大土地供給，這就要取消18億畝土地紅線。而為打破18億畝紅線，就要進(jìn)行土地私有化產(chǎn)權(quán)改革。

    這個(gè)思路并無(wú)新意，即一切交給市場(chǎng)，市場(chǎng)就會(huì)做出最正確的選擇。以此言論為契機(jī)，社會(huì)上再度涌起取消限購(gòu)限貸、18億畝土地紅線以及推進(jìn)土地私有化的輿論熱潮。

    市場(chǎng)并非萬(wàn)能

    本人最愿意相信他們的確是亞當(dāng)·斯密的信徒，在當(dāng)今中國(guó)主要是市場(chǎng)基礎(chǔ)功能發(fā)揮不到位，官僚壟斷是主要矛盾的背景下，他們是有其積極意義，也更容易贏得商人喝彩的。但是，這并不構(gòu)成其立論的充分依據(jù)。

    首先，市場(chǎng)并不是萬(wàn)能的，這在美國(guó)2008年的金融危機(jī)中再次得到驗(yàn)證，追溯100多年前，1890年美國(guó)出臺(tái)了《謝爾曼反托拉斯法》，就是對(duì)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致寡頭壟斷的糾錯(cuò)。市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，因此，把中國(guó)房地產(chǎn)的一切交給市場(chǎng)，并不能得出所有問(wèn)題迎刃而解的結(jié)論。這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的邏輯。

    回到現(xiàn)實(shí)中，中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的課題。從房產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)，它有雙重功能——基本居住需求和投資投機(jī)需求。此前，中國(guó)樓市的主要挑戰(zhàn)是，由少數(shù)人投資投機(jī)需求炒作，極大推高了大多數(shù)社會(huì)公眾的居住成本，以至于他們無(wú)法承受；從樓市博弈的利益主體而言，地方政府、地產(chǎn)商、投機(jī)者和銀行構(gòu)成了炒作推高樓價(jià)的利益共謀，即共同推高樓價(jià)，逼迫為滿(mǎn)足基本居住需求不得不買(mǎi)房的人接盤(pán)。

    放縱推高房?jī)r(jià)后果嚴(yán)重

    簡(jiǎn)言之，如果任由推高房?jī)r(jià)的利益共謀方肆意妄為，其結(jié)果只有一個(gè)，投機(jī)投資者即將房?jī)r(jià)推到徹底瘋狂，在最高峰將其轉(zhuǎn)嫁給基本居住需求者，爾后反向做空，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅暴跌，制造國(guó)民負(fù)資產(chǎn)悲劇。1990年日本金融危機(jī)和1997年香港金融危機(jī)都制造了類(lèi)似的悲慘事件，不僅千萬(wàn)人財(cái)富夢(mèng)想破滅，金融系統(tǒng)也遭受重大沖擊。特別是日本金融機(jī)構(gòu)到現(xiàn)在都沒(méi)有完全恢復(fù)元?dú)?。因此，?009年10月19日，本人就撰文《房地產(chǎn)泡沫已成中國(guó)人財(cái)富頭號(hào)威脅》，闡述必須嚴(yán)厲樓市調(diào)控的道理。

    限購(gòu)與限貸是現(xiàn)有條件中避免中國(guó)樓市重蹈日本覆轍的最有效手段。其思路也是很清楚的，即通過(guò)銀行信貸調(diào)控，保障居民的基本住房需求，遏制投機(jī)投資需求，本質(zhì)上是遏制少數(shù)人利用市場(chǎng)大幅跌宕剝奪多數(shù)人的財(cái)富積累。如果站在大多數(shù)人的立場(chǎng)上，這很合理；如果站在地方政府和投機(jī)者角度，這當(dāng)然不合理。至于合法性，如果說(shuō)政府要求開(kāi)發(fā)商保證70%小戶(hù)型的確干涉了房產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但限貸是銀監(jiān)會(huì)通過(guò)規(guī)則指導(dǎo)商業(yè)銀行，這并不違法。

    從法理上，不能說(shuō)誰(shuí)想買(mǎi)什么，就有買(mǎi)什么的權(quán)利。且不說(shuō)軍火、毒品這些不能隨便購(gòu)買(mǎi)。即便是水，在特定環(huán)境中也不是有錢(qián)就能隨便買(mǎi)的。中國(guó)房地產(chǎn)的情況類(lèi)似，土地有限，能夠基本滿(mǎn)足國(guó)民居住就不錯(cuò)了，可少數(shù)人擁有十套二十套房，自己不住，就是為了投機(jī)推高房?jī)r(jià)。這就相當(dāng)于那個(gè)有錢(qián)人將洗了澡的水以最高價(jià)賣(mài)給快渴死的人喝，要限制這些人的貪婪自私。

    應(yīng)普遍征收超面積房產(chǎn)稅

    現(xiàn)在最反對(duì)限貸和限購(gòu)的是房地產(chǎn)商和一些地方官員，這些人在2005年以來(lái)中央政府樓市調(diào)控三令五申警告之下，仍然沉迷于樓市虛幻財(cái)富泡沫中，沒(méi)能在2011年的雷厲調(diào)控前及時(shí)逃脫，大多被套在其中。這些人特別希望再制造一輪大泡沫，好解套出逃；他們也最害怕全面征收超面積房產(chǎn)稅，因此他們最反對(duì)限貸限購(gòu)和房產(chǎn)稅。

    如果這些人圖謀實(shí)現(xiàn)，那么會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果呢？1.樓價(jià)瘋狂，更多的官僚地產(chǎn)商變現(xiàn)出逃，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移國(guó)外，而百姓被迫以最貴的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，在樓市泡沫崩潰后變成負(fù)資產(chǎn)；2.樓市大泡沫雪崩，樓價(jià)大跌50%，甚至70%以上，重創(chuàng)中國(guó)的金融系統(tǒng)，中國(guó)遭遇金融危機(jī)；3.中央政府宏觀調(diào)控威信蕩然無(wú)存；4.在樓市最后大泡沫中，更多地方官員將以末路狂奔的心態(tài)，通過(guò)土地樓市更肆意揮霍，進(jìn)一步激化矛盾。總而言之，中國(guó)社會(huì)內(nèi)部矛盾將全面激化，如果外部地緣政治危機(jī)同時(shí)而起，亂局并非危言聳聽(tīng)。

    至于取消18億畝紅線更不值一駁，對(duì)于一個(gè)13億人口的國(guó)家來(lái)說(shuō)，土地是最為寶貴的資源，用于滿(mǎn)足絕大多數(shù)中國(guó)人的糧食需求重要，還是滿(mǎn)足少數(shù)人房地產(chǎn)投機(jī)奢華生活需求重要？

    誠(chéng)然，不能回避地方政府壟斷并高價(jià)變賣(mài)土地是中國(guó)樓市問(wèn)題的核心，但解決地方政府壟斷揮霍土地資源的正道是，在大大降低地方政府成本的前提下，取消土地招拍掛制度，而普遍實(shí)施房產(chǎn)稅（在基準(zhǔn)住房水平以上的面積征收高的階梯稅）的制度，并將房產(chǎn)稅的較大比例用于建社會(huì)保障房。

    總而言之，堅(jiān)持樓市限購(gòu)限貸是避免中國(guó)遭遇金融危機(jī)的底線；堅(jiān)持18億畝紅線是避免中國(guó)遭遇社會(huì)動(dòng)蕩的底線。