長(zhǎng)期唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、“唱空者”謝國(guó)忠近日表示，由于中國(guó)從熱錢(qián)流入國(guó)變成一個(gè)熱錢(qián)流出國(guó)，加之人民幣從升值預(yù)期變成貶值預(yù)期，房地產(chǎn)在未來(lái)兩三個(gè)月要做調(diào)整是不可避免的。而明年初，受地方政府的財(cái)政壓力影響，房?jī)r(jià)或迎來(lái)新一波反彈行情。
■謝國(guó)忠
1960年出生，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事。2004年10月，謝國(guó)忠發(fā)表《有史以來(lái)的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文，開(kāi)啟了近十年的“唱空中國(guó)樓市之旅”。但是，謝國(guó)忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。
■對(duì)話(huà)
所謂泡沫，就是“炒一把”
謝國(guó)忠曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪，也曾預(yù)測(cè)A股會(huì)在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注，還于2009年預(yù)測(cè)世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但這些成就，都不如他多年來(lái)唱空樓市卻屢屢落空的經(jīng)歷出名，他也因此被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“空軍一號(hào)”、“末日博士”。
“錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)，會(huì)寫(xiě)在文章里”
問(wèn)：你近日預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年。做出判斷的依據(jù)是什么？
謝國(guó)忠：我沒(méi)說(shuō)過(guò)這番話(huà)，只是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)期會(huì)下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發(fā)，防止人民幣崩盤(pán)，所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期會(huì)下滑。但是，房地產(chǎn)不會(huì)暴跌。
問(wèn)：你從2004年開(kāi)始預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎全是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌，卻從沒(méi)準(zhǔn)確過(guò)。
謝國(guó)忠：我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時(shí)候，我說(shuō)的是上海房?jī)r(jià)會(huì)在2005年6月大幅下滑，沒(méi)說(shuō)全國(guó)。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買(mǎi)房的以外國(guó)人為主，而當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會(huì)暴跌。實(shí)際上，在2005年5月，上海房地產(chǎn)價(jià)格見(jiàn)頂，至年底，房?jī)r(jià)下滑近一半。但是，官方統(tǒng)計(jì)時(shí)沒(méi)有這個(gè)數(shù)據(jù)。
問(wèn)：你覺(jué)得自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，對(duì)的時(shí)候多，還是錯(cuò)的時(shí)候多？
謝國(guó)忠：我錯(cuò)的時(shí)候我會(huì)承認(rèn)，會(huì)寫(xiě)在文章里，解釋自己什么時(shí)候錯(cuò)了，為什么錯(cuò)了。之前我原以為2013年是中國(guó)樓市的拐點(diǎn)，后來(lái)我在2011年的秋天寫(xiě)文章預(yù)測(cè)2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。
“泡沫并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)跌”
問(wèn)：有報(bào)道稱(chēng)，你的一個(gè)同學(xué)在2004年讀過(guò)你的“泡沫即將破裂”后，沒(méi)有買(mǎi)房。之后房?jī)r(jià)一路上漲，后來(lái)這位同學(xué)見(jiàn)到你說(shuō)“因?yàn)槟?，失?0%的收益”，是真的嗎？謝國(guó)忠：他沒(méi)有買(mǎi)房應(yīng)該是對(duì)我的誤解。我在2004年開(kāi)始說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)跌。他帶著情感色彩去看這個(gè)泡沫，正面的看法會(huì)去炒房，負(fù)面的看法會(huì)以為房?jī)r(jià)會(huì)掉。我當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)上海房?jī)r(jià)2005年6月會(huì)跌，事實(shí)上當(dāng)年的房?jī)r(jià)跌了很多。我自己在2006年初就買(mǎi)了房自住。
問(wèn)：泡沫意味著“炒一把”？
謝國(guó)忠：最終你會(huì)明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之后，在何時(shí)撤出來(lái)。
問(wèn)：2006年之后，你又買(mǎi)房了嗎？
謝國(guó)忠：沒(méi)有。當(dāng)時(shí)買(mǎi)房是自住用的。買(mǎi)房干嘛呢，投資價(jià)值不高，流通性不高，投資股市更好。中國(guó)房子未來(lái)要賺錢(qián)很困難，因?yàn)槿丝陂_(kāi)始下滑。炒房能賺錢(qián)的時(shí)候，就讓你炒。等賺不了錢(qián)的時(shí)候，又會(huì)有空房稅。
“沒(méi)必要買(mǎi)房，租房最適合”
問(wèn)：你對(duì)現(xiàn)在觀望的買(mǎi)房者有什么建議嗎？
謝國(guó)忠：我覺(jué)得沒(méi)必要買(mǎi)房。如果是自住的話(huà)，目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，是最適合的一條路。
問(wèn)：2013年及以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)是？
謝國(guó)忠：那種高點(diǎn)是回不去了。2012年是拐點(diǎn)，2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要營(yíng)造房?jī)r(jià)不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價(jià)格都不像以前那么高了。2012年是第一輪下滑，然后是反彈，這是第二輪下滑，這樣肯定要來(lái)個(gè)五六次。
