經(jīng)營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業(yè)顧問油爆的說辭更是讓投資者對“一鋪養(yǎng)三代”、“翹腳老板”浮想聯(lián)翩。
殊不知，投資商鋪是一門技術活，如未下足功夫，一不小心就落入了開發(fā)商的宣傳陷阱就悔之已晚。
模式1 ：只售經(jīng)營權
“經(jīng)營權”就是購房者擁有的不是物業(yè)本身，僅是物業(yè)的使用權，相當于“長租”。此類銷售模式，受益的是開發(fā)商，不僅可以保留產(chǎn)權，坐等物業(yè)升值，還可借此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經(jīng)抵押給銀行，銀行對抵押權有優(yōu)先權，可以對抗經(jīng)營權人的租賃權。請不要責怪這個世界滿滿的惡意。
低價、投資門檻低，高投資回報是經(jīng)營權出售的“誘餌”，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光的沖你笑。如果已經(jīng)出手，雖然無法享受商鋪本身的物業(yè)升值收益，但是能有租金收益(還在考察階段的投資人請將雖然、但是交換閱讀)。若在“經(jīng)營權”年限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)突變，如征收遷拆，或者若后期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸?？薨煽薨?，全是罪！
投資商鋪需要各方考量
部分商鋪，開發(fā)商在出售時或許出示與某個知名商家合作經(jīng)營，看似給投資者一個心理保障，業(yè)主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什么商家能夠買單還請投資人不要瞎。并且，從現(xiàn)實情況來看，市場上返租一兩年后，就沒有再返租的例子屢見不鮮。
另外，法律上并無不動產(chǎn)“經(jīng)營權”買賣的概念，此外，依據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規(guī)定，以租賃經(jīng)營權作為抵押的質(zhì)押標，在法律上尚無明確認可。
模式2：售后返租
商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租投資者所購物業(yè)。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內(nèi)，不用擔心物業(yè)的租賃情況，還可以收到開發(fā)商的固定租金回報，誘惑大大的有。
不過，有專家對這種模式發(fā)表不同的意見：好賣的物業(yè)不需要返租，不好賣才返租，這說明物業(yè)投資收益現(xiàn)階段不明朗。第二，開發(fā)商為了規(guī)避風險，通過委托第三方經(jīng)營管理公司與投資者簽訂返租或回購協(xié)議，一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者收益無法保障。第三，開發(fā)商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統(tǒng)一招租，將出現(xiàn)各商鋪無法獨立經(jīng)營使用，從而造成業(yè)主權益得不到保障，權利無法行使。
商鋪收益率常常被開發(fā)商夸大
根據(jù)返租時間的長短，短期返租一般為3—5年，這之后購房者的經(jīng)營將失去保障，需要準確對物業(yè)價值有所預判，才能安心當“翹腳老板”。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發(fā)商的真實實力，一旦開發(fā)商經(jīng)濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業(yè)主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。
資深房產(chǎn)業(yè)界專家、四川大學經(jīng)濟學教授馮宗榮曾提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高于10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風險就越高。
模式3：純產(chǎn)權出售
純產(chǎn)權出售就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經(jīng)營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高，但也容易被玩壞。
這種銷售模式常見于社區(qū)商鋪或者底商，或者見于一些小的綜合性商場、專業(yè)市場。投資者可以享受到物業(yè)本身的增值，但是同時承擔著物業(yè)管理、租賃的任務，可謂“勞心勞力”。對于專業(yè)市場或綜合市場來講，開發(fā)商只管賣不管租，業(yè)主水平高低不一、各自為陣，可能導致后期經(jīng)營陷入無規(guī)劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業(yè)整體形象及后期增值空間。
商鋪買賣常常給人一種旺銷的假象
另外，還有一種情況需要注意，一些開發(fā)商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建筑實體，只有體現(xiàn)在開發(fā)商的圖紙上，因此，學界又稱為“虛擬產(chǎn)權式商鋪”。由于這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建筑物，不能依法在房地產(chǎn)登記部門進行登記。
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