許多外地人來(lái)海南買(mǎi)房絕大多數(shù)都是奔著海南島的自然條件而來(lái)的，特別是四季花開(kāi)、長(zhǎng)夏無(wú)冬的氣候條件和沒(méi)有污染的清涼海風(fēng)特別吸引人。海南是中國(guó)具有熱帶海洋氣候特色的地方，全年暖熱，雨量充沛，光照充足，海風(fēng)常在。中國(guó)北方人特別是東北、西北的老人喜歡在海南購(gòu)置房產(chǎn)過(guò)上候鳥(niǎo)般的生活，也有的逐漸習(xí)慣了這里的生活，熱愛(ài)海南，一年四季常在，成為新的海南人。

外地人來(lái)海南買(mǎi)房主要集中于?？?、三亞、瓊海、澄邁、定安、文昌、萬(wàn)寧、陵水、五指山等地，而?？?、三亞、瓊海、澄邁成為集中地。三亞雖然是海南旅游度假的首選，但是房?jī)r(jià)太貴，氣候太熱、服務(wù)太差。舉個(gè)例子，如果你家的燃?xì)鉄崴鲏牧耍螂娫捵審S家指定的服務(wù)商來(lái)檢修，往往是多次催促而遲遲不來(lái)，來(lái)啦也修不好，說(shuō)是沒(méi)有備件，有時(shí)還需要從?？诔檎{(diào)技術(shù)工人來(lái)支援。三亞暫且如此，其它城市可想而知了，可以說(shuō)，海南的服務(wù)，一切都要依靠?？?。澄邁主要是因?yàn)殡x?？诮?，而房?jī)r(jià)又比較便宜，所以受到人們的青睞，瓊海是適于購(gòu)房的第二大城市，但大多數(shù)外地人尤其是老年人還是把?？谧鳛楹Ｄ腺?gòu)房的首選地，因?yàn)楹？谑呛Ｄ鲜〉氖?huì)，是海南交通、醫(yī)療、生活、服務(wù)發(fā)達(dá)的城市，不適宜旅游但適于居住。

?？谖骱０稁罟珗@

海口市北緯20° 1' ,東經(jīng)110°19' 位于北緯23.5°的南邊，屬于南北回歸線內(nèi)的熱帶地區(qū)，雖然屬于熱帶地區(qū)，但不是四季如夏，還是有季節(jié)的變化。?？谠诤Ｄ蠉u的北端，不管是坐飛機(jī)還是鐵路輪渡或是汽車(chē)輪渡回到大陸都是方便的地方。

再有一點(diǎn)，沒(méi)有在海南生活過(guò)的人不會(huì)知道，?？诤腿齺喭耆灰粯?，三亞到處被騙或被宰，主要是三亞是旅游城市，大多一錘子買(mǎi)賣(mài)，不求回頭客，宰你沒(méi)商量；而?？诖蠖嗍潜镜厝嘶蚴呛蝤B(niǎo)，缺斤少兩，人家會(huì)找你的，而且?？诘谋镜貗D女生性勤勞純樸，幾乎所有的苦活、累活都由婦女承擔(dān)，買(mǎi)東西時(shí)，你盡管放心，即使街邊的老婦使用殘破的小秤，也不會(huì)少給你。

談到買(mǎi)房，我們就要考慮到很多因素：

第一組因素：地段、價(jià)格、樓盤(pán)。結(jié)論:能夠承受價(jià)格段內(nèi)的好地段好樓盤(pán)。

地產(chǎn)大亨潘石屹曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，買(mǎi)房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。其實(shí)他說(shuō)的是投資的理念，對(duì)于買(mǎi)房者有其道理但也有局限性，因?yàn)楹玫牡囟问呛?，但價(jià)格也高啊。在想買(mǎi)房的第一階段首先是確定好自己能夠承受的價(jià)位，為什么說(shuō)是能夠承受的價(jià)位哪? 因?yàn)樽约旱睦硐雰r(jià)位往往與實(shí)際有較大的差距，隨著四處尋訪，看中樓盤(pán)的價(jià)位也在隨之變高，往往是忍痛割?lèi)?ài)，出手上位，也就是能夠承受的價(jià)位段的頂端。

有關(guān)海口市哪些是好地段，首先說(shuō)?？谟兴膫€(gè)區(qū)分別是秀英區(qū)、龍華區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)，但這四個(gè)區(qū)是按照自西向東方向豎著切割的，與好地段不搭界，好地段是按照南北方向說(shuō)的，因?yàn)楹？谑潜边吤嫦虼蠛?，面向大陸，越往南越荒涼，所以四個(gè)區(qū)的說(shuō)法可以忽略。

自從海口市政府提出“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”發(fā)展思路后，一時(shí)間，在?？谀膫€(gè)地方買(mǎi)房理想成為時(shí)下購(gòu)房者熱門(mén)的談資。于是，北海甸、西海岸、東海岸、金貿(mào)房地產(chǎn)版塊等紛紛出爐。其實(shí)?？诟鱾€(gè)地段都是好中有差，差中有好，不能一語(yǔ)概括。

?？谑兰o(jì)大橋夜景

好地段一：海口核心濱水區(qū)。此前稱(chēng)“?？谕鉃?。經(jīng)專(zhuān)家研討論證確定為“?？诤诵臑I水區(qū)”。它位于?？谥鞒菂^(qū)的濱海地區(qū)，東起新埠橋，西至秀英港，包括海甸島、新埠島的部分地區(qū)，長(zhǎng)堤路、濱海大道以北至填海區(qū)的海岸線地帶，其中?？跒呈瞧渲行牡貛?，?？跒尘o鄰國(guó)貿(mào)、世貿(mào)中心商業(yè)區(qū)，內(nèi)有萬(wàn)綠園公園，舊的展覽中心，這一地段也包括世紀(jì)公園，海口外灘中心等新開(kāi)發(fā)的地區(qū)，但是老?？跒郴鹃_(kāi)發(fā)完畢，包括海甸島的濱海地帶已經(jīng)被各色商業(yè)樓盤(pán)占據(jù)，新樓盤(pán)價(jià)高量少。這一地區(qū)相當(dāng)于上海的外灘。

好地段二：北到濱海大道，西到丘海大道，南到南海大道，東到白龍南路圍起的長(zhǎng)方塊，東西大約8公里，南北大約4公里。這是城市中心區(qū)域，交通、商業(yè)、生活為方便的地區(qū)，距離西海岸游覽區(qū)并不遠(yuǎn)，不在海邊，不太潮濕，商品房的開(kāi)發(fā)已經(jīng)多年，高樓林立，但開(kāi)發(fā)的普及率參差不齊，比如紅城湖地區(qū)還欠發(fā)達(dá)，由于區(qū)域廣大，必有一款適合你的新樓盤(pán)。但是丘海大道由于秀英港的大型載重汽車(chē)日夜轟鳴，噪音巨大，應(yīng)該選擇樓盤(pán)時(shí)予以避讓。這一區(qū)域相當(dāng)于北京的三環(huán)以里。

好地段三：西海岸，擁有?？谄恋暮０毒€和沙灘浴場(chǎng)，是?？谀玫某鍪值臒釒Ш０缎蓍e旅游區(qū)。但是作為住宅房產(chǎn)不能再向西了，到?？谛碌恼褂[中心為止，距離海邊的2公里內(nèi)的區(qū)域內(nèi)。因?yàn)閺男碌恼褂[中心再往西已經(jīng)人煙稀少了，超過(guò)海邊2公里的南部地區(qū)是農(nóng)村，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，有些樓盤(pán)聲稱(chēng)西海岸低價(jià)樓盤(pán)，其實(shí)已經(jīng)過(guò)了海口火車(chē)站，太偏西了，快接近所謂的“老城”澄邁了。西海岸由于旅游地產(chǎn)云集，高檔酒店相肩比鄰，房?jī)r(jià)不但偏高，而且生活設(shè)施缺乏，冬季晚間根本不敢出門(mén)，街道除了車(chē)輛幾乎沒(méi)有行人。西海岸相當(dāng)于北京的香山地區(qū)。

西海岸周邊假日海灘

西海岸周邊海膽劇場(chǎng)

好地段四：海甸島，因?yàn)楹５閸u非常好界定，是個(gè)獨(dú)立的區(qū)域，解放軍解放海南島，首先登陸的就是海甸島的白沙門(mén)公園。海甸島通過(guò)世紀(jì)大橋、人民橋、和平橋與海口陸地相通，過(guò)了人民橋就是騎樓老城區(qū)，海甸島給人以新城區(qū)的感覺(jué)，新房、新路、新公園，但是距離海岸較近，冬季有些潮濕和海風(fēng)較大。但是上風(fēng)上水相當(dāng)于北京的海淀（同音）。

海甸島街道

其它地段：南渡江西岸到白龍南路這一地區(qū)也是新樓盤(pán)較多的地區(qū)，和市政府毗鄰，街道商業(yè)區(qū)發(fā)展較快，距離機(jī)場(chǎng)比較近，價(jià)格適中。南邊南海大道到椰海大道中間也有較多新樓盤(pán)可供參考，新埠島地區(qū)商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始起步，前景看好，但沒(méi)有個(gè)5年光景不能成型。

南渡江風(fēng)景

關(guān)于樓盤(pán)，海口大的開(kāi)發(fā)商成片開(kāi)發(fā)的不多，好多小的開(kāi)發(fā)商買(mǎi)塊地，蓋兩座樓，就開(kāi)賣(mài)，孤零零的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有小區(qū)院落，賣(mài)完就改行了，這樣的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有責(zé)任感，后續(xù)遺留的問(wèn)題沒(méi)人解決。有的樓盤(pán)，遠(yuǎn)處望去，好像樹(shù)叢林立，一看就不喜歡。

有的樓盤(pán)是拆遷房夾雜著商品房，在海南判斷是否拆遷房很容易，因?yàn)楹Ｄ袭?dāng)?shù)厝瞬还芊值蕉嗝雌恋男聵欠?，首先是將門(mén)窗用不銹鋼隔欄封閉，不管是多少層，從一層一直封到樓頂。

至于樓盤(pán)的質(zhì)量，因?yàn)槲覀儾皇菍?zhuān)業(yè)人士不懂得內(nèi)在質(zhì)量的鑒定，包括小區(qū)的容積率在頭腦中也沒(méi)有具體的數(shù)值參考，其實(shí)看看樓房的外墻和窗戶，以及擁擠程度就能略見(jiàn)一二，好的樓盤(pán)外墻面是有裝飾磚的，或是講究點(diǎn)兒裝飾藝術(shù)性，窗戶所用的塑鋼也能分辨出好壞，是否雙層玻璃很重要，為的是隔熱和隔音。所以好的地段還要選擇好的樓盤(pán)。

南渡江晚霞

第二組因素：五證、產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)商、電梯。結(jié)論是一票否決。

因?yàn)槲覀兪治招量鄴陙?lái)的錢(qián)，千里迢迢來(lái)到海南購(gòu)房，怕的不是價(jià)格高低，而是麻煩上身，沒(méi)有那么多的時(shí)間和精力去博弈和冒險(xiǎn)。

五證有疑問(wèn)的Pass；

產(chǎn)權(quán)不是70年的Pass；還有的理論是70年，但是買(mǎi)地是在1994年，一直沒(méi)動(dòng)工，或是哩哩啦啦還沒(méi)賣(mài)完，2013年你買(mǎi)，對(duì)不起只剩51年了，三亞威尼斯藍(lán)灣就是這種情況。

開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，上網(wǎng)查沒(méi)有，或者懷疑的Pass；因?yàn)楹？诟鞣N房源都有，有的是單位富裕的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的，有的是產(chǎn)權(quán)不明確的。好在海口住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)有非常全的內(nèi)容，不管是開(kāi)發(fā)商還是樓盤(pán)以至于到哪個(gè)房屋是否銷(xiāo)簽都可查到，而三亞的網(wǎng)站卻不靈通。

沒(méi)有電梯的Pass；電梯只要有就行，不必考慮是兩戶一梯還是八戶兩梯，都沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)楹Ｄ先胱÷史浅５?，沒(méi)有電梯擁擠的情況，如果沒(méi)有電梯將來(lái)老了如何上樓啊。

?？谖骱０豆珗@

第三組因素：各種細(xì)節(jié)，分別描述

方向、日照和通風(fēng)：北京有句老話叫做“有錢(qián)不住東南房”，指的是四合院內(nèi)的東房即坐東朝西的房子，夏天下午西曬，冬天喝西北風(fēng)；南房即坐南朝北的房子，終年不見(jiàn)陽(yáng)光，冬天也是面向西北風(fēng)。在?？谝泊笸‘?。希望樓盤(pán)南北通透，冬天能夠多見(jiàn)到陽(yáng)光，熱天能夠有陰涼的屋子。

但是海南的問(wèn)題不是防冷，而是防熱。為什么新加坡的組屋一般都有向北的房子哪，三亞也類(lèi)似新加坡，主要考慮防熱，所以面向西面的房子的西曬是可怕的，而面向北邊的卻是比較舒適的。但是海口卻不太一樣，?？诙熳畹蜏囟?0度左右，室內(nèi)溫度16度，這種情況冬天可能會(huì)出現(xiàn)大約2次，每次持續(xù)時(shí)間1到2周，如果完全是朝北的房屋加上潮濕很厲害，確實(shí)不好受，如果全是南向玻璃門(mén)、大漂窗，從早太陽(yáng)照到晚，會(huì)讓你感覺(jué)太熱了，也不舒服。所以海南提倡大陽(yáng)臺(tái)擋住炙熱的陽(yáng)光，而且不要封住南邊的陽(yáng)臺(tái)，所以南向有些遮擋的房屋，也沒(méi)有問(wèn)題，一天之中有一半時(shí)間得到光照就可以，主要的是要通風(fēng)。

說(shuō)到通風(fēng)，一個(gè)重要的因素是風(fēng)向，?？谝荒晁募径际菛|南風(fēng)，以東風(fēng)為主，平時(shí)也在3、4級(jí)，比較舒適，所以面向東南而又有北面通風(fēng)的是好的房子，東向的房子也沒(méi)有關(guān)系，朝東的窗子，會(huì)讓東風(fēng)吹遍全屋各個(gè)角落。至于通透，小戶型達(dá)不到直接通透，半通透也就是"L'型的通透也起作用，忌諱的是完全不通透，會(huì)讓你感覺(jué)透不過(guò)氣來(lái)。

樓層：選擇樓層時(shí)也是兩難，低層便宜，高層貴，每層差價(jià)30-100元。還有一種說(shuō)法高層有噪音和揚(yáng)灰層的影響，通常說(shuō)不買(mǎi)揚(yáng)灰層的9到11層。但不同樓盤(pán)也不一樣，只要選擇樓房從下邊數(shù)的2/3處好。高層樓房現(xiàn)在的供水系統(tǒng)已經(jīng)比較先進(jìn)，很少有中間設(shè)置加壓泵，如果有，一定要避開(kāi)，當(dāng)然地下室內(nèi)的高壓泵的噪音也是好離得遠(yuǎn)點(diǎn)。

周邊環(huán)境、交通和購(gòu)物：有人說(shuō)，購(gòu)物不重要，一個(gè)星期采購(gòu)一次就行了，實(shí)則錯(cuò)誤。海南的生活飲食與內(nèi)地有很大的不同，講究的就是一個(gè)字“鮮”，當(dāng)你吃過(guò)海南的鮮活海鮮，你就知道冰凍的海產(chǎn)品完全沒(méi)有那種味道，同樣是金鯧魚(yú)，冰鮮的比冰凍的好吃得多。再有周邊如果有小吃店、飯館，我所說(shuō)的不是那種高級(jí)飯店，吃個(gè)早點(diǎn)和夜宵也是海南生活的一種享受，所以購(gòu)物方便也是應(yīng)該考慮的因素之一。

所謂環(huán)境和交通，指的是周邊的環(huán)境，海南由于歷史沿革，有些重點(diǎn)樓盤(pán)所在的地區(qū)是重要地段但毗鄰的街道臟亂差，或者是加工小作坊，或者是汽修一條街，無(wú)法忍受。有些地區(qū)說(shuō)是有公交，往往是等上40分鐘都不來(lái)車(chē)，非常不方便。海口近年開(kāi)發(fā)和整修了好多條新的街道，市容大有改進(jìn)，你出入在干凈整潔的街道上，心情要好得多。再有如果樓盤(pán)在公園的附近，即使小區(qū)沒(méi)有地方，每天可以到公園散步，也是蠻好的，因?yàn)楹？诘拇蠖鄶?shù)小區(qū)由于面積較小，沒(méi)有那么多的空間。

?？诎咨抽T(mén)公園

同時(shí)小區(qū)的設(shè)施涉及的東西很多都會(huì)考慮比如：

免費(fèi)場(chǎng)所：有的小區(qū)設(shè)有免費(fèi)游泳池、乒乓球室、兒童游樂(lè)園、老年健身器材等，但凡免費(fèi)的很多都不長(zhǎng)久，逐漸就會(huì)破損和衰敗。

收費(fèi)會(huì)所：具有規(guī)模會(huì)所的小區(qū)大多是高檔小區(qū)，包括餐廳、茶館、游泳池、健身房等。一般對(duì)外開(kāi)放，業(yè)主收費(fèi)有優(yōu)待。

車(chē)庫(kù)：具有地下車(chē)庫(kù)而且電梯能夠到達(dá)的是比較好，海口的車(chē)位租金和臨時(shí)收費(fèi)都比較合理，有的一晚上才收5元。我們比較希望的是人車(chē)分流，這樣有小孩的家長(zhǎng)就比較放心孩子的安全問(wèn)題了。

水電氣：?？诘男聵潜P(pán)大都是水電插卡買(mǎi)字，天然氣到戶，價(jià)格分別是水2.6元/噸，電0.85元/度，氣2.6元/立方；燃?xì)庥械氖遣楸砗蠼豢睿灿械氖蔷哂袀鞲衅髯詣?dòng)查表，要求有銀行帳號(hào)自動(dòng)付款。

寬帶：?？趽?jù)說(shuō)有光纖入戶，大多沒(méi)有寬帶入戶，使用電信ADSL為多。

電梯：由于?？跇I(yè)主入住率低，不必?fù)?dān)心梯少人多的問(wèn)題。

綠化：大多數(shù)業(yè)主都非常喜歡小區(qū)內(nèi)具有多多的熱帶植物，綠化好的小區(qū)是請(qǐng)的云南的園林公司專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)施工，培育和保養(yǎng)，熱帶植物種類(lèi)繁多，層次分明，賞心悅目，同時(shí)對(duì)小區(qū)具有升值作用。有的小區(qū)帶有自己的湖泊或者水塘、水榭，但要注意遠(yuǎn)離水塘，原因是蚊子和牛蛙吼叫太可怕了。 

物業(yè)：現(xiàn)在可以說(shuō)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理還是混沌世界，大多數(shù)的物業(yè)不是服務(wù)部門(mén)而是占山為王的山大王，雖然有些城市的部分小區(qū)成立了業(yè)主代表大會(huì)，后來(lái)由于沒(méi)有制約和監(jiān)督管理，完全變了味，您想官員那么高的素質(zhì)沒(méi)有監(jiān)督，都深陷腐敗泥潭，部分業(yè)代會(huì)也成了個(gè)人不交物業(yè)費(fèi)的省錢(qián)捷徑，目前物業(yè)管理靠的是良心經(jīng)營(yíng)，有良心的就多做點(diǎn)兒，大多是“混”或者是“拆東墻補(bǔ)西墻”。?？诘那闆r由于業(yè)主不常駐，根本就沒(méi)有什么業(yè)委會(huì)，多也就是在論壇上發(fā)發(fā)牢騷，目前沒(méi)有什么辦法讓他們提高服務(wù)，只能希望物業(yè)費(fèi)不要太高。好在?？诘奈飿I(yè)費(fèi)并不算太高，一般1塊多錢(qián)，高檔的也就2塊多，少的幾毛錢(qián)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有把房子賣(mài)完的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理，小區(qū)管理還是不錯(cuò)的，原因是開(kāi)發(fā)商寧愿往里貼錢(qián)，也要給新的買(mǎi)主留個(gè)好印象，開(kāi)發(fā)商一撤，狀況立刻下滑，明確無(wú)疑。和內(nèi)地比較起來(lái)，物業(yè)的雇工大多是海南妹還是非常純樸的，干起活來(lái)不怕吃苦，不會(huì)偷懶，比起北京的要好多啦。

公攤：買(mǎi)房時(shí)還要關(guān)心房屋的公攤面積，有的樓房公攤率達(dá)到28%，100米的房子只剩下72㎡（建面）室內(nèi)面積，這是開(kāi)發(fā)商在搶錢(qián)或者是變相提高房屋的售價(jià)，我們沒(méi)有能力和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)吵如何計(jì)算，但是我們可以不買(mǎi)，有的房子140㎡（建面）的房子才公攤20米，公攤率才14%，而且是1梯2戶，當(dāng)然小高層公攤的少，有介紹說(shuō)，高層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.18～0.26之間，多層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.11～0.16之間，總之買(mǎi)房心中有桿秤，公攤多的我不碰。

潮濕：對(duì)于北方人來(lái)說(shuō)，要對(duì)海口的潮濕有所心理準(zhǔn)備，嚴(yán)重的時(shí)候，冬天樓道、陽(yáng)臺(tái)地面都結(jié)成小水珠，床上的被褥濕漉漉的，靠近海邊的房子比較厲害，城區(qū)的好一些，不過(guò)時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，也就是半個(gè)月的時(shí)間。而可采取的辦法有幾種，有的人買(mǎi)除濕機(jī)，但是有些奢華，因?yàn)楹玫某凉駲C(jī)并不便宜而且使用率又低，有的人買(mǎi)電熱毯，睡覺(jué)前熱一下被褥，使之不潮濕即可，此方法確實(shí)行之有效。本地人一般不選擇靠近海邊的房子，原因也就是在此。海南南北差異較大，?？陉幚涑睗竦臅r(shí)候，三亞卻陽(yáng)光明媚，好像五指山、陵水一線成為南北氣候的風(fēng)水嶺，經(jīng)常是坐火車(chē)北邊細(xì)雨淋淋，一過(guò)陵水南邊晴空萬(wàn)里。

總之?？?、三亞也是各有利弊。就看大家自己的取舍吧。