土地財(cái)政和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的種種痼疾已非一日之寒！“以房為綱”及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴已非一日之寒！經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變已從“九五”叫到了“十二五”，結(jié)果怎樣？雖然理論上中國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)泡沫過(guò)大，有巨大的下降空間，但實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴及地方政府的阻力仍然不可小覷！因此，2012年乃至整個(gè)十二五期間，中國(guó)房?jī)r(jià)依然是個(gè)深度博弈年！高位縮量盤整、也就是“溫水煮青蛙”是一個(gè)可能的趨勢(shì)！通過(guò)時(shí)間和空間的對(duì)換來(lái)逐步化解中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫是個(gè)最佳的辦法！
房地產(chǎn)年年調(diào)，“兩會(huì)”年年開(kāi)，房?jī)r(jià)年年高。房?jī)r(jià)的居高不下，已經(jīng)影響到了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)影響到了老百姓的安居樂(lè)業(yè)，已經(jīng)影響到了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。兩會(huì)前夕，有約6萬(wàn)網(wǎng)友參加了人民日?qǐng)?bào)網(wǎng)站的調(diào)查，該調(diào)查顯示，人們希望繼續(xù)調(diào)控，讓房?jī)r(jià)下調(diào)的比例高達(dá)85.4%，相對(duì)希望結(jié)束限購(gòu)的則只有3%.
那2012年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何呢？在所謂“最嚴(yán)厲的調(diào)控”下的房?jī)r(jià)走勢(shì)牽動(dòng)著廣大億萬(wàn)老百姓的心。
同樣是“搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，去年政府工作報(bào)告提出的目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”（05年提出），今年的報(bào)告則提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”！這是理論的糾偏和進(jìn)步（說(shuō)明我們8年以前的提出的調(diào)控理論基礎(chǔ)是錯(cuò)誤的）?！皣?yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！睖丶覍毧偫?月5日所作的政府工作報(bào)告中，用短短40個(gè)字彰顯中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決心！
2月14日在十一屆人大第五次會(huì)議的答記者會(huì)上，溫家寶表示，“我最近出于一種責(zé)任感，把從2003年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控認(rèn)真地回顧了一下。其實(shí)2003年已提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國(guó)八條，2006年又制定了國(guó)六條。但是，為什么調(diào)控不見(jiàn)成效？群眾也在責(zé)怪我們，說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽(tīng)到了感到十分痛心”。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，一，要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)和健康發(fā)展，切忌盲目發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)。二，合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是房?jī)r(jià)與居民收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理利潤(rùn)相匹配，現(xiàn)在，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。三，房地產(chǎn)的發(fā)展，要充分發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)作用，但是政府這只手也不可以缺少，因?yàn)樗哂蟹€(wěn)定性和促進(jìn)公平。另外，住有其居，并不意味著住者有其屋，鼓勵(lì)更多人租房。
但光有中央的決心，光有老百姓的呼聲，房?jī)r(jià)就能合理回歸嗎？為什么我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控10年來(lái)，房?jī)r(jià)反而越調(diào)越高呢？中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下有否更深層次的問(wèn)題呢
在中央政府三令五申“調(diào)控不動(dòng)搖”和“房?jī)r(jià)回歸合理”的基調(diào)下，我們卻有看到了各級(jí)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策“微調(diào)”暗潮涌動(dòng)。在“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半之后，從2011年下半年開(kāi)始，全國(guó)大約有14個(gè)城市開(kāi)始對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。
報(bào)道稱，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖等超過(guò)17個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。其中，上海、天津、武漢、廈門等城市均上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通商品房外延，鼓勵(lì)更多的交易。
蕪湖是通過(guò)給購(gòu)房者減免契稅并發(fā)放補(bǔ)貼為途徑刺激樓市消費(fèi)的，中山則是提高了限價(jià)房的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還有多個(gè)城市的銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準(zhǔn)利率”，甚至出現(xiàn)9折、8.5折的優(yōu)惠。前有佛山“一日游”、后有蕪湖“四日游”、上海居住證購(gòu)買二套房（“舊政新解”）的“一周游”的微調(diào)政策被緊急叫停。對(duì)這些跡象，中國(guó)住建部政策研究中心副主任王玨林日前表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場(chǎng)。
中國(guó)房?jī)r(jià)不合理是一個(gè)無(wú)可辯駁的事實(shí)！國(guó)際上公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是房?jī)r(jià)收入比達(dá)1：3-6；而中國(guó)的房?jī)r(jià)收入高達(dá)1：20左右，有的城市更高。難怪住建部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)：“全國(guó)七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度發(fā)展下去，將來(lái)一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想?，F(xiàn)在下定決心，至少這七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來(lái)”。
種種跡象表明，房?jī)r(jià)能否“合理回歸”？受到了“土地財(cái)政”和地方政府的阻力！受到了開(kāi)發(fā)商的阻力！房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)取得效果？房?jī)r(jià)是否會(huì)合理回歸？老百姓是否會(huì)滿意？2012年的房?jī)r(jià)更顯得撲朔迷離！
筆者認(rèn)為，土地財(cái)政和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的種種痼疾已非一日之寒！“以房為綱”及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴已非一日之寒！經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變已從“九五”叫到了“十二五”，結(jié)果怎樣？雖然理論上中國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)泡沫過(guò)大，有巨大的下降空間，但實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴及地方政府的阻力仍然不可小覷！因此，2012年乃至整個(gè)十二五期間，中國(guó)房?jī)r(jià)依然是個(gè)深度博弈年！高位縮量盤整、也就是“溫水煮青蛙”是一個(gè)可能的趨勢(shì)！通過(guò)時(shí)間和空間的對(duì)換來(lái)逐步化解中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫是個(gè)最佳的辦法！理由如下：
1.2012年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求
囤房囤地現(xiàn)象會(huì)由于中央的各項(xiàng)調(diào)控政策（主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機(jī)）的力度加強(qiáng)而發(fā)生變化，會(huì)呈現(xiàn)供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅上漲。同時(shí)，土地價(jià)格已經(jīng)先于房?jī)r(jià)呈現(xiàn)理性回歸，為降低房?jī)r(jià)提供了可能。
2.住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理
中央政府會(huì)加大保障性住房和普通商品房的供應(yīng)力度，保障房和“90/70”普通商品房會(huì)占絕大多數(shù)，雖然在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)受到影響，但對(duì)改變不合理的供需矛盾會(huì)漸漸起到作用。至少在2012年限購(gòu)不放松的前提下，大量有限的“房票”進(jìn)入保障房系列，對(duì)商品房的需求就會(huì)減少，供需平衡、房?jī)r(jià)也會(huì)相對(duì)平衡。
3.銀行不可能大幅度對(duì)房地產(chǎn)放松
雖然銀行存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)的可能，但在通貨膨脹率居高不下、在中央“房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的基調(diào)下，在銀行資本充足率仍要求較高的情況下，貨幣更可能是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)，流向經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。銀行恐怕繼續(xù)托市也是“有心無(wú)力”、“力不從心”！另外，熱錢外流近期也比較明顯，外匯占比減少，對(duì)樓市影響有待觀察。
4.房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)酵
中央提出房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖（至少2012年不動(dòng)搖），“房?jī)r(jià)合理回歸”，限貸、限購(gòu)政策在短期不可能取消并持續(xù)發(fā)酵，另外房產(chǎn)稅還會(huì)在全國(guó)增加試點(diǎn)，政策的風(fēng)險(xiǎn)日益積聚。
5.老百姓有支付能力的需求被過(guò)度透支
房?jī)r(jià)飆升的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)（10多年沒(méi)有回調(diào)），房?jī)r(jià)的漲幅累積過(guò)大（10年來(lái)各地平均漲幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支過(guò)大，“被買房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中國(guó)當(dāng)下幾乎已沒(méi)有正常有支付能力的需求，剩下不是瘋狂性投機(jī)需求就是過(guò)度透支的恐慌性需求，這全是調(diào)控政策“變色龍”惹的禍！所謂“剛性”需求快被更“剛性”的房?jī)r(jià)擊得粉碎！
6.開(kāi)發(fā)商的資金鏈面臨考驗(yàn)
全國(guó)各地樓市成交普遍縮量，下一步的買賣雙方的博弈非常關(guān)鍵，僵持時(shí)間越久，加上銀行的適度緊縮政策，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就會(huì)發(fā)生困難，有研究機(jī)構(gòu)(如標(biāo)普)認(rèn)為，中國(guó)房企資金出現(xiàn)緊張?，F(xiàn)實(shí)情況是否真的如此？ A股上有萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報(bào)負(fù)債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。華泰聯(lián)合近日的一份研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模有2500 億，2013 年約為2800 億。而第一個(gè)集中兌付期是今年3 月份，兌付額度高達(dá)147 億，面臨兌付的房地產(chǎn)公司將承受較大的資金壓力。今年6 月、7 月和8 月這三個(gè)月份將是接下來(lái)的另外三個(gè)兌付高峰期。屆時(shí)，降價(jià)就會(huì)成為明智之舉。目前，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)加入了“以價(jià)換量”的行列！效果也是明顯的！
7.樓市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在積聚
近幾年房?jī)r(jià)的大幅飆升，使得大量國(guó)內(nèi)外投機(jī)客的蜂擁而至，大量的商品房全在流通領(lǐng)域，客觀上市場(chǎng)需要一個(gè)獲利回吐的過(guò)程，同時(shí)房租和房?jī)r(jià)的失衡（房租收入已遠(yuǎn)抵不上利息的支出），再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚，住房保有成本會(huì)大大提高，尤其是中央一再重申：打擊投機(jī)應(yīng)該成為常態(tài)，這樣可能會(huì)改變部分投機(jī)客對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，未來(lái)的投機(jī)需求存在變數(shù)，一旦投機(jī)需求萎縮，樓市的天平必然發(fā)生傾斜。
8.開(kāi)發(fā)商庫(kù)存日益增加
有報(bào)告顯示，截至2012年1月底，其重點(diǎn)監(jiān)控的10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為5901萬(wàn)㎡（建面），環(huán)比上個(gè)月下降1.62%，但同比去年增長(zhǎng)40.5%。當(dāng)期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個(gè)城市包括北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個(gè)東部二線城市。
就一線城市而言，目前的存貨形勢(shì)尤其嚴(yán)峻。北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3006萬(wàn)㎡（建面）。其中，北京新建商品住宅庫(kù)存1010萬(wàn)㎡（建面），同比增長(zhǎng)27.53%；上海新建商品住宅庫(kù)存950萬(wàn)㎡（建面），同比增長(zhǎng)53.23%；廣州新建商品住宅庫(kù)存797萬(wàn)㎡（建面），同比增長(zhǎng)67.44%；深圳新建商品住宅庫(kù)存249萬(wàn)㎡（建面），同比增長(zhǎng)8.26%。廣州與上海的庫(kù)存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過(guò)6萬(wàn)套，面積高達(dá)793.63萬(wàn)㎡（建面），幾乎相當(dāng)于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時(shí)間。開(kāi)發(fā)商庫(kù)存增加，使得供需天平向買方傾斜，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)成為可能。
9.本屆已經(jīng)高度透支房?jī)r(jià)
溫總理說(shuō)了，“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”！本屆已經(jīng)高度透支未來(lái)的房?jī)r(jià)，但下屆短期仍難擺脫“以房為綱”和“以地生財(cái)”，雖然博弈還會(huì)持續(xù)，但為了實(shí)現(xiàn)本屆政府調(diào)控“不動(dòng)搖、不放松”的諾言和給下屆政府以騰挪空間，2012房?jī)r(jià)穩(wěn)定或穩(wěn)中微降是必須的、也是可能的！同時(shí)，8年來(lái)政府第一次把經(jīng)濟(jì)增速由8%以上調(diào)低到 7.5%，其主要目的也是為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高，已經(jīng)為房?jī)r(jià)的下跌和房地產(chǎn)投資增速的減緩預(yù)留了空間。
2012年世界經(jīng)濟(jì)仍具有巨大的不確定性。歐洲債務(wù)危機(jī)余波不斷。中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)深層次的結(jié)構(gòu)矛盾愈加劇烈和失衡！對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重、“以房為綱”將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)不著陸！世界房地產(chǎn)的發(fā)展史和世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展史已得到充分的證明！美國(guó)的次貸案不是發(fā)生了嗎？上世紀(jì)末亞洲金融危機(jī)不是發(fā)生了嗎？還有日本上世紀(jì)80年的房地產(chǎn)泡沫不是也破滅了嗎？上世紀(jì)我國(guó)海南的房地產(chǎn)泡沫破裂造成千萬(wàn)億計(jì)的納稅人的錢打了水漂。2012年中國(guó)房?jī)r(jià)存在下跌的基因和空間，但由于“土地財(cái)政”和中國(guó)“房地產(chǎn)”勢(shì)力異常強(qiáng)大，房?jī)r(jià)上下都有阻力，每一次的“潛在”調(diào)整機(jī)會(huì)都被強(qiáng)大的“房地產(chǎn)勢(shì)力”托起，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)樓市“拐點(diǎn)”還在路上、處于“拐點(diǎn)”的前夜，但已經(jīng)不會(huì)太遙遠(yuǎn)！只是時(shí)間問(wèn)題而已！越是人為拒絕調(diào)整，泡沫越是養(yǎng)大，調(diào)整就幅度就越大，震蕩就會(huì)越劇烈！房?jī)r(jià)“大漲”，會(huì)引起老百姓進(jìn)一步憤怒和經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步失衡！老百姓的有支付能力的需求也愈加枯竭；“大跌”，政府不允許！經(jīng)濟(jì)社會(huì)也承受不了。
只要中央調(diào)控政策不變、“限購(gòu)令”等持續(xù)！只要政策不發(fā)生逆轉(zhuǎn)（再托市），房?jī)r(jià)“穩(wěn)中微降”！“溫水煮青蛙”、價(jià)平量穩(wěn)可能是未來(lái)1—2年的主旋律！反之，如果繼續(xù)托市，那瘋狂后的死亡將伴隨而來(lái)。當(dāng)然，地球也不會(huì)毀滅！但代價(jià)一定非常大！
這次中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策能否出中南海？中央調(diào)控本身會(huì)動(dòng)搖、放松嗎（以前中央難道就沒(méi)動(dòng)搖、沒(méi)放松過(guò)？）房?jī)r(jià)合理能否合理回歸取決于中央的決心和領(lǐng)導(dǎo)水平，取決于自省和行政問(wèn)責(zé)（05年就提出問(wèn)責(zé)，結(jié)果沒(méi)有一個(gè)人問(wèn)責(zé)），取決于房地產(chǎn)制度建設(shè)，取決于地方的執(zhí)行力和道德，取決于人民的覺(jué)醒（民意）程度，取決于國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)！一句“能力問(wèn)題和體制問(wèn)題”根本不足于認(rèn)識(shí)和解決中國(guó)房地產(chǎn)盤根錯(cuò)節(jié)和根深蒂固的頑疾，冰凍三尺、非一日之寒！沒(méi)有刮骨療法的勇氣和嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)的決心，硬著陸的可能性依然很大。其實(shí)只要10年來(lái)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，地方政府認(rèn)真執(zhí)行，房?jī)r(jià)恐怕早就合理回歸了！
希望中央政府明察秋毫，為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展！為了老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定！堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐??！堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖！堅(jiān)持行政問(wèn)責(zé)！堅(jiān)持制度建設(shè)!堅(jiān)持“管住地根、管住銀根、遏制投機(jī)、抑制投資、嚴(yán)懲腐敗”的制度調(diào)控！緊緊依靠廣大人民群眾，堅(jiān)持房?jī)r(jià)“不合理回歸”決不收兵！“功在當(dāng)代、利在千秋、蔭及子孫”！歷史會(huì)作出公正的評(píng)判。
