金秋十月，樓盤優(yōu)惠活動多，這也是一個購房的黃金時期。很多購房者都想利用長假精挑細選自己的心儀房子，但購房時，應該注意哪些問題？如何防止購房陷阱？特別奉獻“金秋十月購房十大注意事項”，給購房者參考。
金秋十月，樓盤優(yōu)惠活動多，這也是一個購房的黃金時期。很多購房者都想利用長假精挑細選自己的心儀房子，但購房時，應該注意哪些問題？如何防止購房陷阱？小編特別奉獻“金秋十月購房十大注意事項”，給購房者參考。
1、先查查樓盤是否領取“預售許可證”
購房時首先要看項目有沒有“預售許可證”。未取得預售許可證的項目以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質費用的，都屬于違規(guī)行為。
根據(jù)國家有關規(guī)定，在購房時賣方應“五證齊全”。買房人買房前要弄清項目是否合法，主要方法就是查看該項目是否具有“五證”。“五證”即《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。因為《商品房銷售(預售)許可證》是在前四證齊全的基礎上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。
2、提前上網做好功課
房管部門規(guī)定，官方房地產網上面的數(shù)據(jù)，必須與現(xiàn)場各棟樓銷控表一致。因此，在購房之前，可以先上官方網站，做好功課，通過該項目的預售系統(tǒng)，詳細了解一下該樓盤的可售房源、價格、樓盤規(guī)模、配套設施、開發(fā)企業(yè)和退換房換手率等。
3、簽合同需要用示范文本
開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產網上系統(tǒng)打印商品房認購協(xié)議和簽訂商品房買賣合同；開發(fā)企業(yè)擬定的商品房預售合同文本及格式條款還必須在網上公示并在售樓現(xiàn)場予以明示；合同中不能有單方面加重購房人責任或排除購房人合法權利的不公平條款；必須對商品房質量性能、物業(yè)會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定；不能將歸屬全體業(yè)主的共有配套設施占為己有；在認購協(xié)議或商品房預售合同中明確注明購房人所購房屋土地或在建工程設定抵押權等權利瑕疵；并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。
4、謹防文字游戲注意“訂金”與“定金”區(qū)別
買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當“訂金”。對于“定金”，《合同法》相關條文規(guī)定：雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒有明確規(guī)定，可視為“預付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，經營者違約時應無條件退款，消費者違約時可以要求經營者退款。
5、誤差面積要約定
通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，，通常是3%。面積誤差比值在3%以內的通常約定據(jù)實結算房款，面積誤差比值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比值在3%以內，沒有超過據(jù)實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。
6、看清“不可抗力”條款
在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。
從法律角度講，這對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。
7、這些情況可以要求退房
套型相差太大。按套計價的預售商品房，與設計圖紙不一致，或相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商協(xié)商總價款，購房者要求退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。
面積誤差過大。合同約定的面積與產權登記的面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比值超出百分之三時，購房者有權退房。
擅自變更規(guī)劃設計。開發(fā)商如變更設計并經規(guī)劃部門批準后，開發(fā)商應在確定變更之日起十日內書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內應作出是否退房的書面答復，如在十五日內未答復，視為同意變更。開發(fā)商未通知的，購房者有權退房。購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。
商品房質量有問題。開發(fā)商交付的應當是經驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標準，購房者有權單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格的，可以委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權退房。
8、辦理房貸需要3個步驟
目前大多數(shù)購房者買房還要依靠房貸，因此如何辦理房貸，很多購房者非常關心。記者了解到，辦理房貸一般分3步進行。
一步：借款人要與目標樓盤的開發(fā)商簽訂《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》，并支付一定的首付款。
第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開發(fā)商會出于自身利益，對于自己樓盤的房貸有指定銀行。當然，也有一些開發(fā)商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開發(fā)商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權利。
第三步：持相關手續(xù)到銀行辦理借款申請。銀行需要的手續(xù)一般包括：
借款人合法的身份證件(居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件)；
貸款行認可的經濟收入或償債能力證明(如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等)；
有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；
借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》；
開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復印件(也有銀行要求原件)；
借款申請書；
9 、注意“精裝房”究竟精不精
精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務等內容，以免上當。
10 、注意房子是否假按揭或被抵押
有開發(fā)商為補償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；還有的因房子賣不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但開發(fā)商又把這些已經抵押的房子賣給消費者，等買家到國土局、銀行辦理購房手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)這些房子已經抵押，無法辦理購房手續(xù)，結果就是對簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時間、精力和資金，沒準還討不回已付房款。
因此建議購房者在購房前，先到房管部門或通過網站查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。
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