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全球資產(chǎn)泡沫開始破滅。這一輪泡沫破滅的市場特征是：陰跌。

這是一種很可怕的市場現(xiàn)象，與全球歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)均不同。1929年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)表現(xiàn)在股市，一夜之間，投資人變成窮光蛋，市場表現(xiàn)是股指一夜大跌；后來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大多是房價(jià)泡沫破滅，日本是房價(jià)斷崖式狂跌。房價(jià)狂跌的好處是，投資人會抄底搶反彈，而陰跌才是致命的，投資人永遠(yuǎn)出不來。

目前黃金的走勢是，從1920美元以來，除第一次美元攻擊黃金是狂跌外，現(xiàn)在一路波段式下跌，已經(jīng)跌至1544美元。黃金和不動產(chǎn)一樣的德性，當(dāng)你想出手時(shí)，已經(jīng)永遠(yuǎn)出不了。

中國房價(jià)泡沫破滅，恰恰屬于后者，以后的走勢是一路陰跌。

全球四大泡沫資產(chǎn)是，黃金、歐債、中國房價(jià)和美債。這四大泡沫資產(chǎn)，看上去互不相干，本質(zhì)上是一脈相承，因?yàn)檫@四大泡沫衍生的源頭，都是貨幣。

2010年，黃金的開采成本只有520美元每盎司，金價(jià)卻被投資人炒到1920美元，泡沫是顯而易見的。特別是，在1500美元上方，全球買家最多的區(qū)域，就是中國。由此可以看出，中國貨幣的泡沫有多大。至于美債泡沫什么時(shí)候破滅，目前無法測度，因?yàn)椴恢纻舷蘧烤故裁磿r(shí)候不能再向上移動。

歐債泡沫的起源來自歐元。歐盟的成立，表達(dá)了人類追求和平的美好心愿，而各國財(cái)政各自獨(dú)立的情況，使用同一種貨幣，盡管理想很遠(yuǎn)大，但是實(shí)現(xiàn)起來卻非常艱難。目前的困境，就是各國債務(wù)不同，無法找到解決辦法。

中國房價(jià)泡沫起源于貨幣濫發(fā)，破滅于貨幣回收。世界上沒有一個(gè)國家房價(jià)泡沫破滅的如此優(yōu)雅，投資人很多300萬的房產(chǎn)，一夜間100多萬就不見了，也就鬧鬧算了。這個(gè)表明，人民幣已經(jīng)成為廢紙，長期下去所有人都會將人民幣變成資產(chǎn)，而不愿去將紙幣進(jìn)行流通，那將對人民幣是一場災(zāi)難。所以，央行正在拼命回收貨幣，房價(jià)泡沫正在破滅。

美債的泡沫正在衍生，債券占GDP的比重上限不斷上移，移到不可再移時(shí)，泡沫就將破滅。這才全球經(jīng)濟(jì)最恐怖的泡沫，也是不可收拾的。

這一輪全球泡沫如此泛濫，在世界經(jīng)濟(jì)史上極為罕見，其源頭是貨幣泡沫開始泛濫。重災(zāi)區(qū)是所謂新經(jīng)濟(jì)體國家，而在新經(jīng)濟(jì)體國家當(dāng)中，貨幣泡沫最嚴(yán)重的是中國。房價(jià)泡沫是貨幣泡沫的市場表象。貨幣泡沫引發(fā)通脹，通脹的先導(dǎo)是房價(jià)上漲，隨后是萬千種商品價(jià)格的上漲。我們現(xiàn)在看見的是，只有房價(jià)不漲，而其他商品價(jià)格包括人力資源都在上漲中，只有房價(jià)泡沫徹底破滅，其他商品價(jià)格才會停止上漲。

因?yàn)楸据喤菽醋载泿?，因此，黃金泡沫最早破滅。黃金是以價(jià)格不斷下行，宣告泡沫破滅。隨后是，歐元問題的解決，導(dǎo)致歐債泡沫破滅；與歐債泡沫同步破滅的是中國房價(jià)。這里面的邏輯關(guān)系非常清楚。我在《中國通脹世界通縮》這本書中，已經(jīng)表述得很清楚。

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據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，樓市的每一次風(fēng)吹草動，都會引來一片熱議。剛剛過去的這個(gè)周末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹的一句話，成為輿論和公眾熱烈討論的話題。 

秦虹說，這次兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了兩大效果：一是投機(jī)性需求已經(jīng)基本被擠出了市場。人們所買的房子80%-90%都是自用的。二是房價(jià)的上漲幅度得到了控制。

部分投資性需求已經(jīng)被擠出住宅物業(yè)地產(chǎn)

秦虹認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場的空間還是很大，自住性需求、改善性需求的空間還是比較大，但市場的增長速度一定是下降的，不可能再像以前那樣。越來越多的企業(yè)采取穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)模式，這是非常理智的一種投資行為。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、知名財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀就這個(gè)話題發(fā)表她的觀點(diǎn)。

葉檀：從住宅物業(yè)這個(gè)方面來看，確實(shí)是有一些投資性的需求被擠出了房地產(chǎn)市場。另一方面也應(yīng)該看到，在限購這一方面，有一些成交事實(shí)上是通過做一些文件來突破限購政策的。還有一個(gè)方面是商業(yè)的剛性需求誘使，但同時(shí)商業(yè)物業(yè)方面的寫字樓或者商鋪價(jià)格大幅上升，這就說明投資者已經(jīng)開始大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)這一塊，所以這一方面我們要提出警惕。尤其是在住宅地產(chǎn)這塊從今年3月份以后成交量開始反彈，而且5月份尤其是端午又出現(xiàn)了非?；鸨那闆r，這些現(xiàn)象都是值得警惕的。

葉檀認(rèn)為，老百姓對于房產(chǎn)的投資性需求依舊存在。

葉檀：我們很難判斷投資跟投機(jī)性需求兩者的分界線在哪里，現(xiàn)在限購政策主要是通過資格審核把投資性需求擠出了市場。比如像北京、上海這些城市限購政策執(zhí)行得比較好，所以大部分的投資性需求被擠出了市場。但另外一方面，確實(shí)有很多人通過補(bǔ)交稅收等做法來獲得購房資格，而且這些城市的剛性需求量比較大，所以最近樓市價(jià)格反彈也比較厲害。另一方面，除了住宅這一塊，商業(yè)物業(yè)價(jià)格起來得非?？?。所以一方面是住宅地產(chǎn)價(jià)格微有下降，而在商業(yè)或者其它的物業(yè)方面有一個(gè)大幅回升的趨勢。

限購限貸政策一旦取消房地產(chǎn)市場將大幅反彈

按照秦虹的觀點(diǎn)，如果投資性需求真的已經(jīng)被擠出的話，限購限貸等調(diào)控政策是否已經(jīng)失去了存在的意義？葉檀表示，如果限購限貸政策現(xiàn)在就退出市場的話，房地產(chǎn)市場將會大幅反彈。

葉檀：因?yàn)楝F(xiàn)在的投資性需求被部分?jǐn)D出市場，主要就是限購政策的結(jié)果。如果限購政策取消，那么在全國會形成一個(gè)高收入階層的購房熱潮，已經(jīng)開始反彈的這些房地產(chǎn)將會繼續(xù)大幅反彈。限貸政策同樣也是如此。限購跟限貸都是中國房地產(chǎn)市場的命門，雖然有一些行政手段的影子，但是效果非常好，如果一下子就把這些政策給取消，那么中國的房地產(chǎn)市場必然會迎來一輪報(bào)復(fù)性的反彈。

秦虹認(rèn)為調(diào)控的第二個(gè)效果是：房價(jià)的上漲幅度得到了控制。但目前來看，一些地方的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，而且很多地方的土地市場又迎來了久違的熱鬧場面。因此，房價(jià)是不是已經(jīng)不存在向下走的可能性，接下來房價(jià)的懸念只存在于上漲的速度和幅度？葉檀對此表示贊同。

葉檀：從央行最近的調(diào)查來看，預(yù)期有七成左右的人難以接受現(xiàn)在的房價(jià)，或者是預(yù)期未來的房價(jià)還會上漲。這對于房地產(chǎn)調(diào)控是不利的，因?yàn)榇蠹业念A(yù)期在向上走。另一方面，房地產(chǎn)成交量目前出現(xiàn)了向上的趨勢，所有的投資品市場都是量在下行，一旦成交量上升，價(jià)格向下走的空間就不大了。另外一項(xiàng)最能反映房地產(chǎn)特色的價(jià)格就是同一個(gè)樓盤的價(jià)格到底怎么樣，拿寫字樓的樓盤來說，如果最近這兩年價(jià)格在大幅上升，我們很難說它的市場趨勢是往下走的。所以從這些現(xiàn)象以及這些前瞻性的數(shù)據(jù)都可以看得出來，我們的房地產(chǎn)市場確實(shí)開始觸底反彈。

堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控是市場共識

對于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控要放松的說法，這段時(shí)間住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會、央行等部門連續(xù)出面辟謠，強(qiáng)調(diào)會嚴(yán)格調(diào)控。關(guān)于住建部專家做出“房地產(chǎn)投機(jī)性需求基本上被擠出市場”這樣一個(gè)表態(tài)，是不是可以理解為：現(xiàn)有的調(diào)控政策已有成效并將繼續(xù)實(shí)施，但更嚴(yán)厲的政策不會再出臺，也就是說樓市已經(jīng)迎來政策底？葉檀表示，很難得出這樣的一個(gè)結(jié)論。

葉檀：秦虹女士在說這個(gè)話的時(shí)候是有前提的，第一，她未必代表單位身份；第二，她未必說是全部的房地產(chǎn)市場，她只是說住宅地產(chǎn)出現(xiàn)了這個(gè)情況。房地產(chǎn)市場包含的類別非常大，并不僅僅局限于住宅地產(chǎn)，所以在不同的市場它的調(diào)控政策也是不一樣的，只有一點(diǎn)我們非常明確：我們現(xiàn)在的調(diào)控會堅(jiān)持，鼓勵(lì)剛性需求、改善型需求這一塊不會變，這是為了房地產(chǎn)的軟著陸，但是繼續(xù)調(diào)控的步伐也是不會變的，否則房地產(chǎn)市場會迎來大幅度反彈。市場有保底共識，但是泡沫的共識遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成，未來如果要刺激房地產(chǎn)市場，這個(gè)共識是絕對不允許的。

    近期關(guān)于房地產(chǎn)市場回暖的公開信息很多，甚至有回暖已成定局的論調(diào)。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯(cuò)誤信號。“穩(wěn)增長”如果導(dǎo)致樓價(jià)反彈，重復(fù)2009 年保增長帶來房地產(chǎn)價(jià)格的空前膨脹，投機(jī)需求的卷土重來，可能帶來經(jīng)濟(jì)和社會更大的不穩(wěn)定。

    房地產(chǎn)市場回暖有兩個(gè)特征。第一個(gè)特征，主要是“剛需”購房釋放?！皠傂琛钡亩x，是指沒有價(jià)格彈性或者價(jià)格彈性很小的房屋需求。嚴(yán)格意義上來說，“剛需”是指第一套房的購買需求。只有這類需求才可能不論價(jià)格漲跌都不會改變。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學(xué)畢業(yè)生，還是城鎮(zhèn)化過程中進(jìn)城的農(nóng)民工，在數(shù)十倍的價(jià)格和收入比之的“剛需”是無法釋放的。所以，報(bào)道的所謂“剛需”，恐怕還是投資或者投機(jī)性的需求了。在對第二套以上的購房的限購的政策沒有改變的情況下，這些非第一套房的購買大幅增長，可能是對調(diào)控政策的挑戰(zhàn)。

    第二個(gè)特征是樓價(jià)悄悄上漲。有報(bào)道顯示，二手房市場一些業(yè)主報(bào)價(jià)后，因?yàn)樽⒁獾接幸庠纲彿空咴黾樱R上會提高報(bào)價(jià)，幾天之內(nèi)就上漲數(shù)萬元。

    形成市場化的商品均衡價(jià)格，需要供給，需求和效用最大化三大條件的約束，以投資投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)類市場。投資投機(jī)需求沒有效用最大化的約束，投資是以價(jià)格差異為“賺錢”的目標(biāo)，賺錢“效用”無限大，市場價(jià)格不可能通過實(shí)際供求決定?！百嶅X需求”在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動機(jī)，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢需求屬于效用無限大，不可能出現(xiàn)與這種無限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。理論和實(shí)踐都說明，以投資為主的房地產(chǎn)市場不可能靠增加供給來調(diào)整價(jià)格形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平。特別是在銀行信貸的支持下，銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸，杠桿化放大了投機(jī)資金供給，給了價(jià)格上漲源源不斷的動力。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋的“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。

    如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來的還未解決的亂象繼續(xù)惡化，還可能造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化，進(jìn)一步增大金融風(fēng)險(xiǎn)，加大收入分配差距。

    去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調(diào)查顯示大多都因?yàn)橥顿Y了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場。如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強(qiáng)的民間資金立即會蜂擁而至。須知，實(shí)業(yè)投資的資本平均利潤一般在10％左右，房地產(chǎn)價(jià)格反彈很容易引導(dǎo)投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的資金變身房地產(chǎn)投資，甚至動用本該支持主業(yè)運(yùn)行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報(bào)。如果是為了穩(wěn)增長而放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，結(jié)果勢必加劇經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾，加大產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險(xiǎn)。

    不管價(jià)高價(jià)低或者主要是投機(jī)性需求，假如購房者是用100％的自有資金，真金白銀購房，并沒有銀行資金的杠桿化，那房地產(chǎn)回暖應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn)。但如果投機(jī)購房是套取銀行資金，則房地產(chǎn)回暖就非?？赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫，最后帶來銀行的風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)。有報(bào)道顯示，近期銀行的壞賬率普遍上升，壞賬來源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺有關(guān)。

    “以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如，日本的危機(jī)、亞洲危機(jī)，2008年爆發(fā)的美國危機(jī)，近期西班牙銀行的危機(jī)，實(shí)際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機(jī)，并非國家債務(wù)危機(jī)。回望近幾十年來爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動資產(chǎn)價(jià)格過度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。

    正因?yàn)槿绱?，樓價(jià)反彈，房地產(chǎn)投資再次贏得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體，將獲取大大超過市場資本平均收益的回報(bào)率。這將大幅度拉開與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的收入差距。對于真正的房屋“剛需”群體，這無疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)增長。

    由此可知，“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價(jià)格觸底反彈”、“穩(wěn)增長房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)放松”等觀點(diǎn)，實(shí)際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機(jī)和投資為主的市場定位上。這個(gè)定位存在極大的困惑。因?yàn)檫@隱含了房地產(chǎn)調(diào)控只是促使樓價(jià)階段性下降的意思，而這完全背離了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。

    筆者為此認(rèn)定，當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的調(diào)控終極目標(biāo)長期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅，短期政策是限購不如限貸。只要銀行不向第二套以上的購房者提供信貸，非“剛需”購房勢頭再旺也不會有太大風(fēng)險(xiǎn)。至于穩(wěn)增長，應(yīng)在穩(wěn)定有效投資增長上做足文章。