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8月4日，任志強(qiáng)與易小迪同行，來到沈陽陽光100國際新城售樓處，對當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢與沈陽媒體展開交流。任志強(qiáng)直言，不能總瞎說房價又要漲了，弄的好的政策都不敢出來，要等十八屆三中全會后看房價走勢，不過他也不避諱，稱一線城市的房價上漲是憋也憋不住的。

  房價高因為開發(fā)商對城市資源進(jìn)行整合

  社會上對開發(fā)商的埋怨比較多，主要是房價比較高，但是沒有想到房價高很多原因是因為開發(fā)商在開發(fā)一個項目是對該區(qū)域公共資源進(jìn)行重新整合。比如街區(qū)里的學(xué)校，靠教育局來建在新區(qū)很難有好的資源，多是開發(fā)商主動配置教育資源，這就增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。所以大家在埋怨開發(fā)商把房價弄高的時候想想，我們還把很多公共資源做了最佳配置。

  這種公共資源配置也會加大升值空間，比如當(dāng)初我們中關(guān)村的項目，當(dāng)時賣4000多塊一平，現(xiàn)在8萬多塊一平，翻了20倍。就是因為我們把公共資源進(jìn)行了合理配置。包括商業(yè)、酒店、學(xué)校、醫(yī)療等等。

  經(jīng)濟(jì)形勢好中央一定打壓房地產(chǎn)

  任志強(qiáng)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)形勢好的時候，中央一定是打壓房價的，因為經(jīng)濟(jì)好的時候，房地產(chǎn)過熱就可能出現(xiàn)通脹過熱，但經(jīng)濟(jì)形勢不好的時候，就要靠發(fā)展房地產(chǎn)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

  因為房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈太長了，媒體總覺得房地產(chǎn)是虛擬的東西，這是一個最大的錯誤，因為鋼筋、水泥、門窗、各種材料，家具、電視都是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展會帶動上下游126個行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)應(yīng)該是這個鏈條中最重要的一環(huán)。所以每一次經(jīng)濟(jì)下滑就得靠房地產(chǎn)拉動。

  房地產(chǎn)需求是人的最終消費需求，在其他行業(yè)都上來的時候打壓房地產(chǎn)沒有關(guān)系，但是在別的行業(yè)都不行的時候就得放松房地產(chǎn)調(diào)控，讓最終需求爆發(fā)出來。

  從亞洲地區(qū)來看，任何一個國家工業(yè)化率達(dá)到45%以上的時候城市化一般都在60%以上，我們的工業(yè)化率已經(jīng)達(dá)到了45%以上，但現(xiàn)在除了東部沿海地區(qū)的城市化率超過60%，大部分地區(qū)的城市化率還是相對比較低的，三四線城市34%，這個城市化率是不能滿足城市發(fā)展速度的，任何一個農(nóng)業(yè)社會不可能成為現(xiàn)代化社會，因為一個農(nóng)業(yè)社會都不可能強(qiáng)大和發(fā)展起來。城市化一定是任何一個發(fā)展中的國家必須完成的一個很艱難的任務(wù)，房地產(chǎn)不敢說是主力，至少是一個配角。

  不能瞎說房價又漲了好的政策都不敢出來了

  對于任志強(qiáng)此前提到的不敢預(yù)測房價問題，在此他也做了回應(yīng)。任志強(qiáng)說，三中全會一直沒有召開，政府一直沒有表態(tài)，現(xiàn)在讓我說我也不敢說，因為他們在改革的過程中也可能提出土地私有化。李克強(qiáng)最近的六條講話，其中城市化里面第二條說的就是土地制度問題，他已經(jīng)認(rèn)識到土地制度是制約城鎮(zhèn)化的條件，至少現(xiàn)在有人在提土地私有化相關(guān)的方案。

  如果土地制度不改，房價可能接著漲。這十年過程中主要是政府對土地市場的嚴(yán)格控制和對房地產(chǎn)市場的打壓才導(dǎo)致價格不斷上漲，因為供求少了，平衡不了。如果完全市場化，短期之內(nèi)可能房價仍然上漲，但是長期看上漲的速度就會放慢，因為供應(yīng)量大大增加。

  還得等等三中全會中央政府到底出臺什么政策，不能在這兒瞎說，明年房價就漲了，后年房價又漲了，你嚇得人家好多方案不敢出臺了。

  砍掉政府亂動的手 讓市場看不見的手調(diào)節(jié)

  李克強(qiáng)在記者招待會上明確說了要砍掉政府那只亂動政策的手，要盡可能的市場化。政府放開市場的速度快慢直接決定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。過去十年發(fā)展可能比較慢，甚至認(rèn)為是倒退，但我們看到市場逐步的放開，比如說存放利率市場化，盡管他只是在某一個點上做了工作，但是大家要給政府時間。

  小孩不能還沒學(xué)會走就讓他跑，所以我們也有點耐心。希望三中全會能看到更多的，把該交給市場的東西交給市場，政府更多的回歸到公共事務(wù)管理上去，讓市場自我調(diào)整。

  政府越打壓的東西越有投資價值

  對于什么時候是購房時機(jī)的問題，任志強(qiáng)認(rèn)為，今年的房價是穩(wěn)中有升，未來房價漲是毫無疑問的。既然是上漲的市場，那么就不存在購房時機(jī)的問題，只要有需求就應(yīng)該馬上下手買房。任志強(qiáng)表示，這么多年，有人選擇投資黃金，有人選擇炒股，但最終還是房地產(chǎn)市場最穩(wěn)健，投資房產(chǎn)大部分都賺錢。事實證明，售樓小姐說話最靠譜。規(guī)律就是凡是政府打壓的東西，都是有投資價值的，政府鼓勵的東西，就不要做。

從大炮到大V，任志強(qiáng)首度披露他不為人知的過往。潘石屹曾說他經(jīng)常寫回憶錄到深夜，而且常常會淚流滿；2013樓市一片“漲”聲，任志強(qiáng)對未來是否依然樂觀？他為什么認(rèn)為，三中全會限購令就會停止？近日，第一財經(jīng)《中國經(jīng)營者》帶著一些熱點話題專訪了任志強(qiáng)，以下為文字實錄：

三中全會會后房產(chǎn)限購令或停止李總理說砍掉政府那只亂摸的手

主持人：任總其實上一次，我們節(jié)目采訪您的時候，是在2011年底的時候。當(dāng)時您說到一個話，您說今年如果沒有地，后年就沒有房子，所以后年商品房就危險了，今年我們也確實看到一些數(shù)據(jù)，表明16個月以來，百城商品房均價環(huán)比都是出現(xiàn)了上漲的，而且漲幅還在不斷地擴(kuò)大。那么是不是您說的這個危險情況？

任志強(qiáng)：我們通常從供求關(guān)系來看，土地是制約條件，土地供應(yīng)之后，就是根據(jù)(土地)新開工的情況，我們可以看到前幾年是，從2011年2012年都是持續(xù)下降，負(fù)增長的，必然產(chǎn)生的是2013年以后的一個，房價上漲。

主持人：這兩年的供地情況怎么樣，去年和今年。

任志強(qiáng)：今年我們本來從七八月份看，7月份看，應(yīng)該是土地能夠從負(fù)增長，變成正增長，結(jié)果8月份以后又掉下去了，又變成負(fù)的。我覺得我們中央政府最大的一個問題，就是從來不給它一個完整的生產(chǎn)周期。如果養(yǎng)豬，我知道豬可能要6到9個月的生產(chǎn)周期，我不可能在9個月之內(nèi)，去做一個調(diào)整，今天鼓勵你養(yǎng)豬，明天讓你殺豬，豬還沒有長成呢，房子也是一樣，所以我們可以看到，過去幾年里頭，將近十年里頭，總是一年出一個政策，恨不得一年出兩個政策，你給他一個生產(chǎn)周期好不好，也就是兩三年的功夫，沒有。我們歷年來說，都是這么一種情況。

主持人：您之前也說到過，說限購令，限購令它只是一個很短暫的執(zhí)行的政策，將來肯定是，它要停止的？

任志強(qiáng)：我覺得可能(十八屆)三中全會就讓它停止了。

主持人：您認(rèn)為(十八屆)三中全會后可能就會停止了，為什么？

任志強(qiáng)：因為李克強(qiáng)已經(jīng)說了好幾次，要減少政府行政干預(yù)，行政對市場的干預(yù)，他上任的時候，記者招待會上就說，砍掉政府那只亂摸的手，這是他自己說的話，不是我們說的。到現(xiàn)在我們還沒有看到他砍，我可能講的，三中全會就是砍這一刀的時候，他要把政府粗暴地對市場進(jìn)行干預(yù)的，這些錯誤要糾正過來。也許這個限購令對房地產(chǎn)市場粗暴的干預(yù)，也會被砍掉。

我認(rèn)識的官員都很懂經(jīng)濟(jì)房價又漲起來因為曾培炎退了

主持人：但是之前也有人說，限購令雖然我們到現(xiàn)在，也沒有看到效果，但是如果說你把它停止了，就會引起一個暴漲。您認(rèn)同這個觀點嗎？

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為，限購令要取消的前提是，你要把市場的供應(yīng)問題解決掉，如果不解決掉，市場中的供應(yīng)問題的話，不管有沒有限購令，它的房價都會是漲的，因為你供不應(yīng)求嘛，2007年曾培炎副總理，有一個特殊的報告，叫用增加供給的方式來平抑房價。但是2008年又被弄掉了。不是2008年，是2007年11月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，就把它否定了，就變成兩防了，防止投資過熱，防止通脹，變成兩防了。如果2007所的時候，把這個工作堅持下來的話，我想不超過兩年，用增加供給的方式來滿足房價，這兩年的這些漲價就都不存在了。

主持人：那么我們看到曾培炎副總理，都已經(jīng)看到了這一點，為什么最后執(zhí)行不下去？

任志強(qiáng)：因為2008年他不當(dāng)官了，換政府了。曾培炎到2008年已經(jīng)跑到什么博鰲去當(dāng)秘書長了，跑到什么咨詢機(jī)構(gòu)去當(dāng)了。

主持人：我們看到其實在你的書里面，也寫到過各級官員，有些關(guān)系還都不錯。我們看到書聽描寫，這些官員也是非常懂經(jīng)濟(jì)的，為什么很多政策又在您看來是違反市場規(guī)律的呢？

任志強(qiáng)：我認(rèn)識的這些都很懂經(jīng)濟(jì)。做決定的不是我認(rèn)識的人，你比如說現(xiàn)在報紙上炒得最兇的劉鶴，1984年的時候他研究生沒有畢業(yè)的時候，就給我打工。我知道他很懂經(jīng)濟(jì)，我們當(dāng)時很多報告都是他幫助做的。你比如說馬凱，(以前)就是我公司的副董事長，這里頭你很難說，我們沒有辦法說，我們認(rèn)識的人懂經(jīng)濟(jì)，他就有權(quán)力去做決定。不是的，我認(rèn)為寧高寧也很懂經(jīng)濟(jì)，你看寧高寧在哪個企業(yè)，就能夠把哪個企業(yè)搞好。說明他懂，他在美國沒白學(xué)。我覺得要讓他當(dāng)國資委主任，或者當(dāng)副總理的話，把這些國有企業(yè)，可能管得更好。不會出那些貪污腐敗，可能就管住了。

主持人：所以是人的問題？

任志強(qiáng)：是的，我們認(rèn)識很多，在我們這一代人里頭，很多很多都是和我們，你比如王歧山是我的輔導(dǎo)員，有的人說我在書里寫這個事情，是因為我要抬高自己，我都退休了，我用什么抬高自己，沒有王歧山的時候，先有任志強(qiáng)，報紙上先寫任志強(qiáng)如何如何。確實王歧山比我有名，王歧山那時候官比我大多了，他是中信[簡介 最新動態(tài)]的董事長，我就是個公司的經(jīng)理，可是我的自由度比他大，他后來又當(dāng)發(fā)改委的副主任，又當(dāng)什么政法，當(dāng)了一堆的官，他可能很懂經(jīng)濟(jì)，但是他現(xiàn)在，他說了算嗎？他說了不算，他可能是管紀(jì)委管什么東西，主要是抓貪官。抓貪官，和我就沒有太多關(guān)系了，我也沒有當(dāng)過貪官。

從“任大炮”到“預(yù)言帝”

任志強(qiáng)又撂話了：什么時候都可以買房

近來，由于在“房價賭約”中勝出，任志強(qiáng)再次出盡風(fēng)頭，這回，“任大炮”被網(wǎng)友稱為樓市“預(yù)言帝”。近期任志強(qiáng)再次登“鷺”，出席了“2013廈門財富精英活動”，演講中他談房價、談“國五條”、談房產(chǎn)稅，依然不改犀利本色，力求告訴公眾一個關(guān)于中國房地產(chǎn)的“真相”。

“我看"國五條"對市場沒影響，不然最近就不會拍出那么多地王了！”“很多人問我什么時候能買房，我就一個回答，只要你需要，什么時候都可以買?！薄皠e總說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，有本事你整個更高的來，沒那本事兒就別瞎說！”

“不要以為物業(yè)稅能降房價、以為鼓吹加稅就能把多余的房子騰出來，沒有比他們更傻的了！”

談房價：2013年會穩(wěn)中有升

關(guān)于房價的打賭，任志強(qiáng)又贏了一次。

最近，英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波發(fā)微博稱，3月中國平均房價同比上漲3.07%，的確屬于任志強(qiáng)去年底放言的暴漲。為了不給平安北京添亂，他自貼媒體裸圖踐約。任志強(qiáng)轉(zhuǎn)發(fā)了此微博，并稱北京房價漲幅超過10%。

“我第一次說出今年3月房價會漲，就是去年這個時候在廈門說的！”任志強(qiáng)說，他之所以敢說這樣的話，也不是隨便亂說的。隨后，任志強(qiáng)用了眾多數(shù)據(jù)、圖表來證明，去年全國的房產(chǎn)投資、資金流動、成交數(shù)量，都處于一種壓抑的狀態(tài)，市場購買力從去年下半年開始爆發(fā)。

那么，對于今年房地產(chǎn)市場的總體運行趨勢，任志強(qiáng)又是怎么看的呢？“宏觀經(jīng)濟(jì)溫和回升將為房地產(chǎn)市場提供支持，城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略會有利于擴(kuò)大市場需求，而商品房新增供應(yīng)增長仍可能處于下降，房價總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢”。

談“國五條”：對房地產(chǎn)市場沒影響

“國五條”是近來的焦點，與以往的調(diào)控相比，它所造成的反響都要大得多。

不過，在任志強(qiáng)個人看來，“"國五條"對房地產(chǎn)市場基本沒影響?！彼f，縱觀整個“國五條”，只有兩點新內(nèi)容，其一就是中央政府發(fā)話，把調(diào)控與否的權(quán)力下發(fā)給地方政府，對于供過于求的城市不必搞一刀切，另外一個新的內(nèi)容就是地方政府可以約談房企，價格漲太高就不給預(yù)售證。

至于20%計稅的內(nèi)容，任志強(qiáng)稱“早在1999年的稅法就有提出了，2006年再次重申，東莞實施20%個稅5年多了，房價也是照樣上漲?！迸_下有聽眾提問，這次調(diào)控對后續(xù)房地產(chǎn)市場會有什么影響嗎？“要真有影響，一線城市最近怎么還是照樣兒出好幾個地王呢？”任志強(qiáng)笑答。

他還稱：“看看這幾年房價為什么漲這么快？因為貨幣超發(fā)一定會引發(fā)通脹，所以價格漲到不行的時候政府要摁房價。中國超發(fā)貨幣之后，沒有看到通脹，是因為政府有一個很高的手段，就是限價。”

談房產(chǎn)稅：一旦開征必會轉(zhuǎn)嫁購房者

當(dāng)前，社會上也有一些呼聲，建議盡快開征房產(chǎn)稅，寄望于用征稅來降房價。

對此觀點，任志強(qiáng)忍不住再次放“炮”：“沒有歷史經(jīng)驗表明，持續(xù)征稅能抑制房地產(chǎn)價格增長。不要以為物業(yè)稅能降房價，那些鼓吹用加稅的辦法把多余的房子騰到市場上的人，沒有比他們更傻的了！”為了證明自己的觀點，任志強(qiáng)用了較多的時間和例子，向公眾揭示了“房產(chǎn)稅”的前世今生。

他說，按照國際慣例，房產(chǎn)稅也稱物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅，既包括流通環(huán)節(jié)征收的稅負(fù)也包括保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，因此對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的只是房產(chǎn)稅的一部分。中國針對流通環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅比重較大，而對保有環(huán)節(jié)征稅較少，因此流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅是重稅，保有環(huán)節(jié)是輕稅。當(dāng)前國內(nèi)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅只適用于商業(yè)辦公用房，并且是無差別征收，因此不存在累進(jìn)性質(zhì)，也沒有收入再分配作用。

而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還包括交易稅、營業(yè)稅、所得稅，針對贈與、繼承的相關(guān)稅收和房產(chǎn)登記時的印花稅等。以上各類稅收加總才是全部的房產(chǎn)稅。而當(dāng)前房產(chǎn)稅試點城市的政府征稅成本高昂，以重慶為例，其地方政府的稅收成本甚至高于稅收收益。

談房地產(chǎn)投資：

只要你需要，什么時候都可以買房

信志強(qiáng)，住洋房。在近期的“房價賭約”中勝出后，任志強(qiáng)被網(wǎng)友稱為樓市“預(yù)言帝”。

對此稱呼，任志強(qiáng)也毫不客氣照單全收?！斑@十年來我有9次說過房價會漲，結(jié)果每次都漲，但大多數(shù)人還是不信，真信我話的那1%、2%，買了也確實都漲了、賺了?！痹趯υ挱h(huán)節(jié)，任志強(qiáng)還自己吐槽說，有一個問題他被無數(shù)個人、無數(shù)次地提問過，什么時候買房合適？“我就一個回答，只要你需要，什么時候都可以買房?！?/p>

“廈門人太有錢了！”任志強(qiáng)昨天不止一次發(fā)出這樣的感嘆。在與聽眾的互動、對話環(huán)節(jié)，拋給任志強(qiáng)的好幾個問題都是與投資房產(chǎn)有關(guān)的，有人問房產(chǎn)投資的好日子還有幾年？還有人問什么樣的房子，是最具有投資價值的？

回答上述問題時，任志強(qiáng)“預(yù)言帝”的本色再次上身。“你什么時候買房，以后的房價都會比現(xiàn)在高。如果要投資，就隨便買，比如在市中心買一個破房，當(dāng)投資就不要嫌破，不信你就試試。我去年兩次重申今年房價要漲，別的城市不敢說，就是在廈門，我才敢提這個話。你們就別問我了?！?/p>

不過，任志強(qiáng)也指出，住宅投資的紅利周期，也視城市化的比率而定，城市化比率較低的時候，居民進(jìn)入城市，住房需求占主導(dǎo)地位；城市化比率較高的時候，商業(yè)地產(chǎn)占主導(dǎo)地位。