土地財政和中國房地產(chǎn)業(yè)的種種痼疾已非一日之寒！“以房為綱”及對房地產(chǎn)業(yè)的依賴已非一日之寒！經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變已從“九五”叫到了“十二五”，結(jié)果怎樣？雖然理論上中國房價確實泡沫過大，有巨大的下降空間，但實際上對房地產(chǎn)過度依賴及地方政府的阻力仍然不可小覷！因此，2012年乃至整個十二五期間，中國房價依然是個深度博弈年！高位縮量盤整、也就是“溫水煮青蛙”是一個可能的趨勢！通過時間和空間的對換來逐步化解中國房地產(chǎn)的泡沫是個最佳的辦法！
房地產(chǎn)年年調(diào)，“兩會”年年開，房價年年高。房價的居高不下，已經(jīng)影響到了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)影響到了老百姓的安居樂業(yè)，已經(jīng)影響到了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。兩會前夕，有約6萬網(wǎng)友參加了人民日報網(wǎng)站的調(diào)查，該調(diào)查顯示，人們希望繼續(xù)調(diào)控，讓房價下調(diào)的比例高達85.4%，相對希望結(jié)束限購的則只有3%.
那2012年的房價走勢如何呢？在所謂“最嚴(yán)厲的調(diào)控”下的房價走勢牽動著廣大億萬老百姓的心。
同樣是“搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，去年政府工作報告提出的目標(biāo)是“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”（05年提出），今年的報告則提出“促進房價合理回歸”！這是理論的糾偏和進步（說明我們8年以前的提出的調(diào)控理論基礎(chǔ)是錯誤的）?！皣?yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸?！睖丶覍毧偫?月5日所作的政府工作報告中，用短短40個字彰顯中央政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心！
2月14日在十一屆人大第五次會議的答記者會上，溫家寶表示，“我最近出于一種責(zé)任感，把從2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控認(rèn)真地回顧了一下。其實2003年已提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責(zé)怪我們，說房價越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心”。關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展，一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展，切忌盲目發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場，而且會拖累整個經(jīng)濟。二，合理的房價，應(yīng)該是房價與居民收入相適應(yīng)，房價與投入和合理利潤相匹配，現(xiàn)在，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。三，房地產(chǎn)的發(fā)展，要充分發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)作用，但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平。另外，住有其居，并不意味著住者有其屋，鼓勵更多人租房。
但光有中央的決心，光有老百姓的呼聲，房價就能合理回歸嗎？為什么我國房地產(chǎn)調(diào)控10年來，房價反而越調(diào)越高呢？中國房價居高不下有否更深層次的問題呢
在中央政府三令五申“調(diào)控不動搖”和“房價回歸合理”的基調(diào)下，我們卻有看到了各級地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策“微調(diào)”暗潮涌動。在“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半之后，從2011年下半年開始，全國大約有14個城市開始對當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。
報道稱，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等超過17個城市對當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。其中，上海、天津、武漢、廈門等城市均上調(diào)普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，擴大了普通商品房外延，鼓勵更多的交易。
蕪湖是通過給購房者減免契稅并發(fā)放補貼為途徑刺激樓市消費的，中山則是提高了限價房的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還有多個城市的銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準(zhǔn)利率”，甚至出現(xiàn)9折、8.5折的優(yōu)惠。前有佛山“一日游”、后有蕪湖“四日游”、上海居住證購買二套房（“舊政新解”）的“一周游”的微調(diào)政策被緊急叫停。對這些跡象，中國住建部政策研究中心副主任王玨林日前表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。
中國房價不合理是一個無可辯駁的事實！國際上公認(rèn)的合理房價應(yīng)該是房價收入比達1：3-6；而中國的房價收入高達1：20左右，有的城市更高。難怪住建部長姜偉新說：“全國七八個大城市的房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想?，F(xiàn)在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來”。
種種跡象表明，房價能否“合理回歸”？受到了“土地財政”和地方政府的阻力！受到了開發(fā)商的阻力！房地產(chǎn)調(diào)控是否會取得效果？房價是否會合理回歸？老百姓是否會滿意？2012年的房價更顯得撲朔迷離！
筆者認(rèn)為，土地財政和中國房地產(chǎn)業(yè)的種種痼疾已非一日之寒！“以房為綱”及對房地產(chǎn)業(yè)的依賴已非一日之寒！經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變已從“九五”叫到了“十二五”，結(jié)果怎樣？雖然理論上中國房價確實泡沫過大，有巨大的下降空間，但實際上對房地產(chǎn)過度依賴及地方政府的阻力仍然不可小覷！因此，2012年乃至整個十二五期間，中國房價依然是個深度博弈年！高位縮量盤整、也就是“溫水煮青蛙”是一個可能的趨勢！通過時間和空間的對換來逐步化解中國房地產(chǎn)的泡沫是個最佳的辦法！理由如下：
1.2012年住房供求趨于平衡且供會略大于求
囤房囤地現(xiàn)象會由于中央的各項調(diào)控政策（主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機）的力度加強而發(fā)生變化，會呈現(xiàn)供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房價就不會大幅上漲。同時，土地價格已經(jīng)先于房價呈現(xiàn)理性回歸，為降低房價提供了可能。
2.住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理
中央政府會加大保障性住房和普通商品房的供應(yīng)力度，保障房和“90/70”普通商品房會占絕大多數(shù)，雖然在執(zhí)行過程中會受到影響，但對改變不合理的供需矛盾會漸漸起到作用。至少在2012年限購不放松的前提下，大量有限的“房票”進入保障房系列，對商品房的需求就會減少，供需平衡、房價也會相對平衡。
3.銀行不可能大幅度對房地產(chǎn)放松
雖然銀行存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)的可能，但在通貨膨脹率居高不下、在中央“房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的基調(diào)下，在銀行資本充足率仍要求較高的情況下，貨幣更可能是流向?qū)嶓w經(jīng)濟和小微企業(yè)，流向經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。銀行恐怕繼續(xù)托市也是“有心無力”、“力不從心”！另外，熱錢外流近期也比較明顯，外匯占比減少，對樓市影響有待觀察。
4.房地產(chǎn)政策風(fēng)險在發(fā)酵
中央提出房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖（至少2012年不動搖），“房價合理回歸”，限貸、限購政策在短期不可能取消并持續(xù)發(fā)酵，另外房產(chǎn)稅還會在全國增加試點，政策的風(fēng)險日益積聚。
5.老百姓有支付能力的需求被過度透支
房價飆升的持續(xù)時間較長（10多年沒有回調(diào)），房價的漲幅累積過大（10年來各地平均漲幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支過大，“被買房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中國當(dāng)下幾乎已沒有正常有支付能力的需求，剩下不是瘋狂性投機需求就是過度透支的恐慌性需求，這全是調(diào)控政策“變色龍”惹的禍！所謂“剛性”需求快被更“剛性”的房價擊得粉碎！
6.開發(fā)商的資金鏈面臨考驗
全國各地樓市成交普遍縮量，下一步的買賣雙方的博弈非常關(guān)鍵，僵持時間越久，加上銀行的適度緊縮政策，開發(fā)商的資金鏈就會發(fā)生困難，有研究機構(gòu)(如標(biāo)普)認(rèn)為，中國房企資金出現(xiàn)緊張?，F(xiàn)實情況是否真的如此？ A股上有萬科[簡介最新動態(tài)]、招商[簡介最新動態(tài)]、金地[簡介最新動態(tài)]、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務(wù)遍及全國各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報負(fù)債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。華泰聯(lián)合近日的一份研究報告顯示，房地產(chǎn)信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模有2500 億，2013 年約為2800 億。而第一個集中兌付期是今年3 月份，兌付額度高達147 億，面臨兌付的房地產(chǎn)公司將承受較大的資金壓力。今年6 月、7 月和8 月這三個月份將是接下來的另外三個兌付高峰期。屆時，降價就會成為明智之舉。目前，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)加入了“以價換量”的行列！效果也是明顯的！
7.樓市的市場風(fēng)險在積聚
近幾年房價的大幅飆升，使得大量國內(nèi)外投機客的蜂擁而至，大量的商品房全在流通領(lǐng)域，客觀上市場需要一個獲利回吐的過程，同時房租和房價的失衡（房租收入已遠抵不上利息的支出），再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險在積聚，住房保有成本會大大提高，尤其是中央一再重申：打擊投機應(yīng)該成為常態(tài)，這樣可能會改變部分投機客對未來樓市的預(yù)期，未來的投機需求存在變數(shù)，一旦投機需求萎縮，樓市的天平必然發(fā)生傾斜。
8.開發(fā)商庫存日益增加
有報告顯示，截至2012年1月底，其重點監(jiān)控的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬㎡（建面），環(huán)比上個月下降1.62%，但同比去年增長40.5%。當(dāng)期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。
就一線城市而言，目前的存貨形勢尤其嚴(yán)峻。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬㎡（建面）。其中，北京新建商品住宅庫存1010萬㎡（建面），同比增長27.53%；上海新建商品住宅庫存950萬㎡（建面），同比增長53.23%；廣州新建商品住宅庫存797萬㎡（建面），同比增長67.44%；深圳新建商品住宅庫存249萬㎡（建面），同比增長8.26%。廣州與上海的庫存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬㎡（建面），幾乎相當(dāng)于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時間。開發(fā)商庫存增加，使得供需天平向買方傾斜，隨著時間的推移，房價進一步松動成為可能。
9.本屆已經(jīng)高度透支房價
溫總理說了，“房價還遠遠沒有回到合理價位”！本屆已經(jīng)高度透支未來的房價，但下屆短期仍難擺脫“以房為綱”和“以地生財”，雖然博弈還會持續(xù)，但為了實現(xiàn)本屆政府調(diào)控“不動搖、不放松”的諾言和給下屆政府以騰挪空間，2012房價穩(wěn)定或穩(wěn)中微降是必須的、也是可能的！同時，8年來政府第一次把經(jīng)濟增速由8%以上調(diào)低到 7.5%，其主要目的也是為了經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟質(zhì)量的提高，已經(jīng)為房價的下跌和房地產(chǎn)投資增速的減緩預(yù)留了空間。
2012年世界經(jīng)濟仍具有巨大的不確定性。歐洲債務(wù)危機余波不斷。中國經(jīng)濟社會深層次的結(jié)構(gòu)矛盾愈加劇烈和失衡！對房地產(chǎn)依賴過重、“以房為綱”將使中國經(jīng)濟不著陸！世界房地產(chǎn)的發(fā)展史和世界經(jīng)濟的發(fā)展史已得到充分的證明！美國的次貸案不是發(fā)生了嗎？上世紀(jì)末亞洲金融危機不是發(fā)生了嗎？還有日本上世紀(jì)80年的房地產(chǎn)泡沫不是也破滅了嗎？上世紀(jì)我國海南的房地產(chǎn)泡沫破裂造成千萬億計的納稅人的錢打了水漂。2012年中國房價存在下跌的基因和空間，但由于“土地財政”和中國“房地產(chǎn)”勢力異常強大，房價上下都有阻力，每一次的“潛在”調(diào)整機會都被強大的“房地產(chǎn)勢力”托起，從這個意義上來說，中國樓市“拐點”還在路上、處于“拐點”的前夜，但已經(jīng)不會太遙遠！只是時間問題而已！越是人為拒絕調(diào)整，泡沫越是養(yǎng)大，調(diào)整就幅度就越大，震蕩就會越劇烈！房價“大漲”，會引起老百姓進一步憤怒和經(jīng)濟進一步失衡！老百姓的有支付能力的需求也愈加枯竭；“大跌”，政府不允許！經(jīng)濟社會也承受不了。
只要中央調(diào)控政策不變、“限購令”等持續(xù)！只要政策不發(fā)生逆轉(zhuǎn)（再托市），房價“穩(wěn)中微降”！“溫水煮青蛙”、價平量穩(wěn)可能是未來1—2年的主旋律！反之，如果繼續(xù)托市，那瘋狂后的死亡將伴隨而來。當(dāng)然，地球也不會毀滅！但代價一定非常大！
這次中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策能否出中南海？中央調(diào)控本身會動搖、放松嗎（以前中央難道就沒動搖、沒放松過？）房價合理能否合理回歸取決于中央的決心和領(lǐng)導(dǎo)水平，取決于自省和行政問責(zé)（05年就提出問責(zé)，結(jié)果沒有一個人問責(zé)），取決于房地產(chǎn)制度建設(shè)，取決于地方的執(zhí)行力和道德，取決于人民的覺醒（民意）程度，取決于國際、國內(nèi)的經(jīng)濟社會形勢！一句“能力問題和體制問題”根本不足于認(rèn)識和解決中國房地產(chǎn)盤根錯節(jié)和根深蒂固的頑疾，冰凍三尺、非一日之寒！沒有刮骨療法的勇氣和嚴(yán)厲問責(zé)的決心，硬著陸的可能性依然很大。其實只要10年來調(diào)控不動搖、不放松，地方政府認(rèn)真執(zhí)行，房價恐怕早就合理回歸了！
希望中央政府明察秋毫，為了中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展！為了老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定！堅持房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐?。猿址康禺a(chǎn)調(diào)控不動搖！堅持行政問責(zé)！堅持制度建設(shè)!堅持“管住地根、管住銀根、遏制投機、抑制投資、嚴(yán)懲腐敗”的制度調(diào)控！緊緊依靠廣大人民群眾，堅持房價“不合理回歸”決不收兵！“功在當(dāng)代、利在千秋、蔭及子孫”！歷史會作出公正的評判。
