然而，總理卻并未給出合理房?jī)r(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)。于是，網(wǎng)上有好事者算出了一些大城市的“總理房?jī)r(jià)”，結(jié)果居然連一線(xiàn)城市都低于5000元每平米。對(duì)于一線(xiàn)城市而言，比如北京和上海的住宅均價(jià)都在21000元每平米左右，需要下跌近八成，才能達(dá)標(biāo)。不要說(shuō)下跌八成，下跌四成就會(huì)崩盤(pán)。這種算法，不是一般的荒誕。
房?jī)r(jià)回歸合理，成了全民的一道算術(shù)題，或者說(shuō)猜謎題。全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后的答記者中，溫家寶總理表示：什么叫房?jī)r(jià)合理回歸？我以為合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配，當(dāng)前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。當(dāng)天就引發(fā)地產(chǎn)股暴跌，同時(shí)也讓想買(mǎi)房的人歡欣鼓舞。
然而，總理卻并未給出合理房?jī)r(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)。于是，網(wǎng)上有好事者算出了一些大城市的“總理房?jī)r(jià)”，結(jié)果居然連一線(xiàn)城市都低于5000元每㎡（建面）。對(duì)于一線(xiàn)城市而言，比如北京和上海的住宅均價(jià)都在21000元每㎡（建面）左右，需要下跌近八成，才能達(dá)標(biāo)。不要說(shuō)下跌八成，下跌四成就會(huì)崩盤(pán)。這種算法，不是一般的荒誕。
房?jī)r(jià)回歸合理標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以房?jī)r(jià)收入比為主。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比，一般在3-6倍之間。囿于國(guó)情和樓市的發(fā)展階段不同，我國(guó)維持在6-10倍之間，可算做合理。根據(jù)筆者的研究，全國(guó)整體上6-7倍合理，一線(xiàn)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二三線(xiàn)城市，保持在8-10倍即算合理。2011年，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為7.5倍，略偏高，部分一二線(xiàn)城市超過(guò)14倍，明顯偏高。然而，房?jī)r(jià)收入比的回歸，不可能一蹴而就，只要房?jī)r(jià)增幅持續(xù)低于收入增幅，幾年后全國(guó)大部分城市都能回歸到合理區(qū)間。
如何保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)化，避免出現(xiàn)類(lèi)似2007年和2009年大幅上漲？從房?jī)r(jià)構(gòu)成來(lái)看，主要包括土地款、稅收、企業(yè)利潤(rùn)。針對(duì)此于，有三點(diǎn)建議。第一，控制地價(jià)。面粉貴了，面包自然也難便宜。地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成之一，越是大城市、越是好地段，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重越高，高檔項(xiàng)目的地價(jià)占比達(dá)50%左右。不妨大概匡算下，2011年全國(guó)土地成交均價(jià)為2786元/㎡（建面），按1.6的容積率，則樓面價(jià)為1857元/㎡（建面），而當(dāng)年的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5381元/㎡（建面），也即地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重為35%左右。
不僅比重高，而且漲幅大。自從2004年實(shí)行土地招拍掛后，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格快速上漲，漲幅明顯超過(guò)房?jī)r(jià)。比如，2011年全國(guó)商品房成交價(jià)比2010年增長(zhǎng)6.9%，而土地成交均價(jià)卻上升11.3%，后者幾乎是前者的一倍。地方政府寵愛(ài)土地出讓金如小妾，在賣(mài)地方面，能賣(mài)高價(jià)，絕不低售。前幾年市場(chǎng)繁榮期，各地地王頻現(xiàn)，面粉比面包都貴，建成的房子價(jià)格豈能不高。近兩年國(guó)土部出臺(tái)了多個(gè)抑制地價(jià)、遏制地王的政策，但效果并不理想。減少地方政府對(duì)土地出讓的依賴(lài)，是個(gè)長(zhǎng)期工程。急也沒(méi)用。
第二，減少稅負(fù)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)較重，是不爭(zhēng)的事實(shí)。涉及的房地產(chǎn)的稅種較多，其中完全屬于房地產(chǎn)類(lèi)的稅種有五個(gè)：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種；另外，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等。有數(shù)據(jù)可查的五類(lèi)直接稅，由2004年的1208億元增加到了2011 年的8223億元，增長(zhǎng)近6倍。2011年，五類(lèi)房地產(chǎn)稅收占地方稅收收入的比重為20.6%，2004年只有12.6%。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)稅收主要在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，其次是交易環(huán)節(jié)，此二者很容易推高房?jī)r(jià)，比如很多二手房東賣(mài)房時(shí)，要求一個(gè)到手價(jià)，稅收都轉(zhuǎn)嫁給下家了。持有環(huán)節(jié)的稅只有城鎮(zhèn)土地使用稅和尚未對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征的房產(chǎn)稅，稅負(fù)偏輕。
第三，壓縮企業(yè)違規(guī)違法性利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的高利潤(rùn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商的部分利潤(rùn)來(lái)自于合法經(jīng)營(yíng)，部分利潤(rùn)則源自各種違規(guī)違法行為。比如，過(guò)去十幾年，開(kāi)發(fā)商獲得的超額利潤(rùn)，其實(shí)主要來(lái)自于土地增值。過(guò)去多年，國(guó)家出臺(tái)的多如牛毛的土地政策，用于規(guī)范土地出讓和管理，尤其打擊和清理土地閑置行為。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地后，一年內(nèi)不開(kāi)發(fā)得繳罰款，兩年不開(kāi)發(fā)將被政府無(wú)償收回。但這項(xiàng)政策，從來(lái)沒(méi)有被有效落實(shí)過(guò)。加強(qiáng)執(zhí)法，才是根本。同時(shí)，也須防范和查處官員的權(quán)力尋租，轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、提高項(xiàng)目容積率等皆是損害國(guó)家利益、滿(mǎn)足不良官員和開(kāi)發(fā)商貪欲的慣用花招。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)的路徑很多，另外如：加強(qiáng)住房保障、抑制炒房行為、培育住房租賃市場(chǎng)、快速提高居民收入、控制貨幣發(fā)行量、擴(kuò)大民間投資渠道等。只有多管齊下，才能從根本上達(dá)到治理高房?jī)r(jià)的目標(biāo)。不過(guò)，即便上述措施都能做到位，也不可讓房?jī)r(jià)馴服如綿羊，看看近幾十年來(lái)香港和美國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)就明白了。商品房，畢竟帶有一定的資產(chǎn)品屬性。
