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城鎮(zhèn)化是近期我國發(fā)展的一個關鍵和熱點所在，而土地則在中國城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟增長以及社會穩(wěn)定中發(fā)揮著非常重要的作用。如何在更好地發(fā)揮土地作用的同時減少其負面影響，對于中國社會的發(fā)展與穩(wěn)定非常關鍵。

國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部副部長劉守英近日接受新華網(wǎng)記者的專訪時表示,在過去10多年間，中國的土地問題已變得越來越復雜，面臨的挑戰(zhàn)越來越大，他建議，應從土地產(chǎn)權的界定、改革農(nóng)村集體所有制的制度安排、完善農(nóng)地征收改革等幾個方面來促進土地制度架構與治理體系現(xiàn)代化，從而深化土地制度改革、保障高效、包容與可持續(xù)的城鎮(zhèn)化。

明確對土地產(chǎn)權的界定和保護

新華網(wǎng)記者：明確土地產(chǎn)權長久不變、并使其法律化對土地制度改革有何重要意義？

劉守英：農(nóng)民的耕地承包權依然存在不穩(wěn)定性，包括：集體經(jīng)濟組織有時以所有權名義侵犯農(nóng)民承包權，地方政府在農(nóng)業(yè)招商[簡介 最新動態(tài)]引資時強制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)或地租不足額支付，耕地被轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途時存在非自愿行為，農(nóng)民出外打工、尤其是舉家常年出外以后常常出現(xiàn)承包權的喪失，等等。實施“長久不變”、強化農(nóng)民對土地的財產(chǎn)權利，有助于約束地方政府依法行政，為農(nóng)民尋求法律救濟提供法律依據(jù)。耕地權利的更穩(wěn)定、長久保障有助于提高土地權利的市場價值，促進農(nóng)業(yè)投資，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。

新華網(wǎng)記者：您一直建議設計并實行統(tǒng)一的土地不動產(chǎn)登記體系，國家已開始實施，也引起社會熱議，土地不動產(chǎn)登記體系包含哪些內(nèi)容？

劉守英：土地權利的確權登記能夠讓土地使用與土地交易效率最大化。一個設計和運轉(zhuǎn)良好的土地不動產(chǎn)注冊登記系統(tǒng)能增強農(nóng)民對財產(chǎn)權的信心、提高透明度和可預測性，進而促進投資和土地市場發(fā)展。

我們建議，一個統(tǒng)一的土地登記體系要求在土地權利登記過程中有統(tǒng)一的規(guī)則、標準和程序，要明確土地不動產(chǎn)登記機構的職責和部門協(xié)調(diào)，并逐步實現(xiàn)從權利的事實認定到登記認定的轉(zhuǎn)變。

新華網(wǎng)記者：對改革農(nóng)村集體所有制的制度安排上您有哪些建議？

劉守英：自1978年引入家庭承包制自今的一系列政策，都是在不斷強化農(nóng)戶為基礎的土地權利。在中國大多數(shù)農(nóng)村，集體所有制變成了事實上的成員權共有制，即村集體所有的土地及其資產(chǎn)理應由村集體成員聯(lián)合所有。但是，《物權法》和《土地承包法》等法律又授權集體組織——行政村、自然村或村民小組代表集體成員行使所有權。由此導致集體所有制的內(nèi)涵變得十分模糊。

在集體所有制問題上存在普遍的誤解，常常認為集體所有即集體資產(chǎn)由集體行政組織擁有。盡管《物權法》試圖明確村集體成員和村集體行政組織之間在集體資產(chǎn)所有權上的關系，但是集體組織仍然是農(nóng)村承包地的發(fā)包方，保留對農(nóng)地承包合約的控制權，在土地征收時行使更大的談判和裁量權，以及常常行使集體資產(chǎn)（包括土地和非土地資產(chǎn)）經(jīng)營權，集體資產(chǎn)形成的利潤往往更主要由集體組織支配而不是直接到集體成員手中。

我認為，集體所有制的改革需要將集體資產(chǎn)使用制度的改革與強化農(nóng)地產(chǎn)權改革一并進行。我們給出如下具體改革建議，一，應明晰集體所有權安排；二，應明晰集體成員權安排；三，應明晰集體資產(chǎn)的權利安排；四、設置集體資產(chǎn)的抵押擔保權；五、實現(xiàn)集體管理模式向法人治理模式轉(zhuǎn)型。

明確地方政府以公益目的征收農(nóng)村土地的范圍

新華網(wǎng)記者：土地征收一直是矛盾的集中所在之處，如何在完善土地征收制度的同時保護農(nóng)民的利益？

劉守英：我同意制定“公益性征地目錄”，明確“公共利益”需要的范圍。公共基礎設施建設用地的取得依然可以采取征收方式，但是必須建立相關的控制機制，以保證這類用地的征收比以往更為謹慎。此外，完善農(nóng)村土地征收的補償機制，提高安置補助費，切實做到被征地農(nóng)民長遠生計有保障，明確規(guī)定將社會保障覆蓋到被征地農(nóng)民，和把對被征地農(nóng)民的程序權利保護寫入法律也十分必要。

發(fā)展城市和農(nóng)村地區(qū)的建設用地市場

新華網(wǎng)記者：中國農(nóng)村和城市的建設用地市場存在嚴重分割的問題，如何有效地促進城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)一發(fā)展呢？

劉守英：要深化城市土地市場發(fā)展，增進城市二級市場的透明性與土地利益的更公平分配。同時發(fā)展工業(yè)建設用地市場，對工業(yè)用地市場的改革將包括降低工業(yè)用地在城市地區(qū)的份額，促使工業(yè)用地更多用于更高價值的商業(yè)服務業(yè)和住宅使用。

在發(fā)展農(nóng)村集體建設用地市場方面，中共十八屆三中全會已經(jīng)提供了一個集體經(jīng)營性建設用地進入市場的改革方向。這一決定為調(diào)整法律框架、使集體建設用地合法進入市場提供了機會。因此，建議修改和修訂土地管理法、物權法和擔保法，確保集體經(jīng)營性建設用地進入市場合法化，與城市國有土地享有同等權利，包括租賃權、轉(zhuǎn)讓權和擔保權。此外，需要給出明確的操作規(guī)程，以明確集體經(jīng)營性建設用地的范圍和進入市場的條件及相關政策配套措施，包括那類土地可以進入城市土地市場，以及允許這些類土地進入市場的機制。

進一步分離承包權和經(jīng)營權，實現(xiàn)保障承包者財產(chǎn)權與經(jīng)營者耕作權的平衡

新華網(wǎng)記者：隨著農(nóng)村人口大量進城，遷移農(nóng)民為了保留他們的承包權，往往將經(jīng)營權留給家內(nèi)老人和婦女耕種，或者只是將其流轉(zhuǎn)給親戚、朋友或本村人經(jīng)營，農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化程度不足，對此，您怎么看待這個問題？

劉守英：近年來，農(nóng)地經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)已經(jīng)日益加快，無論在沿海發(fā)達地區(qū)還是許多農(nóng)村地區(qū)皆是如此。土地流轉(zhuǎn)與小農(nóng)場適度規(guī)模經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。過小的農(nóng)場規(guī)模、土地細分，以及缺乏有規(guī)則的、透明的農(nóng)地市場，被認為是妨礙中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的幾個最主要的問題。

承包經(jīng)營權制度是農(nóng)村土地制度最基礎的制度安排，它對提高農(nóng)民生產(chǎn)積極性，保持農(nóng)村穩(wěn)定，起到了重要作用，農(nóng)民對土地的承包經(jīng)營權利也受到法律保障。但是，現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權制度，采取對承包權和經(jīng)營權的合一保護。當農(nóng)戶是自耕農(nóng)時，經(jīng)營者也就是承包權擁有者，這種權利保護設置不會有問題。但是，隨著大批農(nóng)村勞動力離農(nóng)化趨勢加大，承包權與經(jīng)營權發(fā)生事實上的分離，對這兩束權利合一設置的制度安排就暴露出明顯的缺陷：當基層政府和集體組織強化經(jīng)營權流轉(zhuǎn)時，往往導致農(nóng)民承包權的喪失；另一極端是，承包農(nóng)戶因擔心喪失土地承包權，只得將經(jīng)營權在家庭內(nèi)部、或向親戚及本村熟識的人流轉(zhuǎn)，影響土地的經(jīng)營效率。

因此，十八屆三中全會《決定》對承包權與經(jīng)營權進行了政策上的分離，對兩束權利分別賦權，即，承包農(nóng)戶對承包權享有占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)權，經(jīng)營農(nóng)戶對所流入的土地的經(jīng)營權擁有抵押權和擔保權，這樣，既有利于承包戶將承包地放心地流轉(zhuǎn)，也有利于經(jīng)營戶以經(jīng)營權的收益權作擔保和抵押，獲得金融支持，從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。建議盡快修改《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》和《物權法》，使改革政策得到法律的許可，使承包權和經(jīng)營權的賦權得到法律的保障。

第一是土地制度問題，我不知道土地制度問題是土地財政，還是指土地要進行私有化，土地改革要歸農(nóng)民?！耙坏┩恋刂贫葐栴}從根本上得到解決的話，沒有18億畝紅線了，土地完全私有化了，對房地產(chǎn)來說是一個重大的政策變化問題?！?/p>

第二是市場開放，我們已經(jīng)看到這一屆政府對市場進行了一些開放，比如說金融問題、利率問題、微小企業(yè)的問題等，已經(jīng)有很多動作了，但是開放到什么程度，我們也不知道。如果土地市場更加開放、自由，也許對房地產(chǎn)市場會有影響。

另外，房產(chǎn)稅問題，還有保障制度問題，到底保障什么？保障制度已經(jīng)在調(diào)查中出現(xiàn)了大量的問題，這對現(xiàn)有的市場會產(chǎn)生一定的影響和反映，是什么我們不知道。

以上是任志強認為如今房地產(chǎn)面臨的問題。在沒有給出一個特別明確的看法的情況下，對今年會怎么樣？任志強指出，我們認為今年總體是平穩(wěn)的，投資不會大上，可能會略有小下，因為土地供應的總量在下個月可能轉(zhuǎn)正，但更多的投資會在明年上半年出現(xiàn)，新開工也沒有高速的增長，所以投資基本上是平穩(wěn)的，價格肯定是穩(wěn)中有升。盡管這幾個月的價格指數(shù)仍然是超高的增長，而且從100個或者說50個重點城市的房價已經(jīng)得出來的結(jié)論看，增長幅度是暴漲的，但我們認為全年可能是平穩(wěn)的，就是有增長，但不是大上大下。

任志強：剛才樊綱問我們什么是克強經(jīng)濟學，我們找了半天也沒找到依據(jù)，所以現(xiàn)在拼命地從媒體報道上想法找一點依據(jù)。

把一季度的政治局會議的新聞稿和二季度政治局會議的新聞稿放在一起對比了一下，看看一季度和二季度之間有什么差別。我們搞不懂，一季度和二季度只差三個月的時間，為什么差距這么大？第一個就是一季度和二季度對當前形勢的分析變化。

一季度說的是國內(nèi)消費穩(wěn)定增長，第二個是投資和進口快速增長，第三個是企業(yè)利潤恢復性增長，第四個是居民收入較快增長。到二季度的時候突然發(fā)現(xiàn)變了，比如說居民收入增長從百分之九點幾一下掉到了百分之六點幾，三個月就發(fā)生了那么大的變化？我們沒搞懂，也許是摸那個石頭摸錯了，要重新摸一下。

第二個變化，一季度說增速下滑是自主調(diào)控的結(jié)果，但二季度好像不是這么說了，說的是“我們發(fā)展仍處于大有所為的一個重要戰(zhàn)略期，要有上限和下限之分”。一季度大家沒什么擔心，第二季度開始有點擔心了，用詞也變化了，一季度說是穩(wěn)增長、控通脹、防風險，二季度不一樣了，大概就是陳淮先生說的“政策就是短期行為”，二季度變成穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構、促改革。雖然一共9個字，變了6個，這說明什么問題，得想想。

同時，我們也看到了一季度是“就業(yè)保持穩(wěn)定增長”，大家都覺得一季度什么都不好，但有一條很好，就是我們的就業(yè)人口持續(xù)增長，而且增加了，所以就業(yè)成為了一個衡量經(jīng)濟指標里頭好和壞的必要條件，如果就業(yè)不行了，增速就要提高一點，如果就業(yè)行，就可以忍耐，繼續(xù)往下低一點，所以一季度看到的是就業(yè)很好。 

國土部6月7日正式發(fā)布經(jīng)修訂通過的《閑置土地處置辦法》，對閑置土地進行了明確認定。規(guī)定未動工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。滿兩年的無償收回。該辦法自2012年7月1日起施行。

國土部貌似來勢洶洶，要對閑置土地動刀子，實則是在老調(diào)新談。修訂版《閑置土地處置辦法》所規(guī)定的處理方案，主要內(nèi)容仍然是在重復此前的規(guī)定，比如“閑置滿一年征繳20%的土地閑置費，閑置兩年無償收回”。只是在閑置土地認定、收繳閑置費、處置利用方式、職能部門責任等細節(jié)方面更為具體，可操作性也有所增強。

當然，在處置閑置土地方面，從來都不缺乏政策，只欠執(zhí)行力和決心。中央政府部門曾經(jīng)屢下文件，要求各地清理閑置土地，甚至一度發(fā)起過全國性的整治行動，但效果并不理想。此次國土部發(fā)布修訂版《閑置土地處置辦法》，能否真正落實下去，成為砍向閑置土地的一把鋒利大刀，尚有待時間的檢驗。

目前，開發(fā)商手中握有大量土地資源，卻長期閑置著曬太陽而不予開發(fā)，除了部分是地方政府因素造成的無法開工，主要原因則是閑置在那里等著土地增值，往往比正常開發(fā)所得利潤更大。此前有報道稱部分土地閑置高達10多年，增值幾十倍甚至上百倍！而政府部門對其處置力度跟不上，則又在變相縱容開發(fā)商閑置行為，以致閑置土地越來越多。在國土部2011年的抽查中發(fā)現(xiàn)，僅僅43個城市就有8.84萬畝土地閑置，而全國范圍內(nèi)的閑置土地總量至今仍是個謎。

大量土地閑置未開發(fā)所造成的種種危害，已毋庸諱言，經(jīng)過多年來的討論，社會已達成基本共識，需要認真清理閑置土地，讓違規(guī)囤積居奇的開發(fā)商付出應有代價。開發(fā)商大量囤地就是為了賺錢，地方政府心知肚明卻公然袒護，亦是有利益潛伏其中，輕易不愿下手清理閑置土地?？梢姡瑖敛恳腠樌麑嵤┨幹棉k法，就要盯緊地方政府，督促它們嚴格執(zhí)行《辦法》。

《辦法》推行目的是為了促進土地有效開發(fā)，避免寶貴的土地資源閑置浪費，如果按照處理方案認真實施的話，閑置土地的開發(fā)商就要承擔閑置成本，甚至面臨雞飛蛋打的下場。因此，一旦《辦法》真正能落實下去，對于手握閑置土地的開發(fā)商來講，時間就是一把殺豬刀，為了利潤和生存，必然會跟時間賽跑，提高土地開發(fā)效率，整個房地產(chǎn)業(yè)也將步入良性循環(huán)。當然，實現(xiàn)這一美好愿景的前提，就是國土部要將紙面上的規(guī)定落地，不要再次“跳票”了。

    最近，房地產(chǎn)限購和限貸、18億畝土地紅線政策遭到新一輪的沖擊。

    此次激起爭議的是一位知名教授，他的邏輯如下：1.房地產(chǎn)是可以拉動國民經(jīng)濟非常重要的行業(yè)，所以建議要取消限購和限貸政策。限購和限貸政策既不合理也不合法，因為它限制了消費者自由購買的權利，而且侵犯了消費者的權利，侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營權。2.如果取消限購和限貸，房地產(chǎn)再演上漲行情怎么辦呢？增大土地供給，這就要取消18億畝土地紅線。而為打破18億畝紅線，就要進行土地私有化產(chǎn)權改革。

    這個思路并無新意，即一切交給市場，市場就會做出最正確的選擇。以此言論為契機，社會上再度涌起取消限購限貸、18億畝土地紅線以及推進土地私有化的輿論熱潮。

    市場并非萬能

    本人最愿意相信他們的確是亞當·斯密的信徒，在當今中國主要是市場基礎功能發(fā)揮不到位，官僚壟斷是主要矛盾的背景下，他們是有其積極意義，也更容易贏得商人喝彩的。但是，這并不構成其立論的充分依據(jù)。

    首先，市場并不是萬能的，這在美國2008年的金融危機中再次得到驗證，追溯100多年前，1890年美國出臺了《謝爾曼反托拉斯法》，就是對市場自由競爭導致寡頭壟斷的糾錯。市場不是萬能的，因此，把中國房地產(chǎn)的一切交給市場，并不能得出所有問題迎刃而解的結(jié)論。這是一個很簡單的邏輯。

    回到現(xiàn)實中，中國房地產(chǎn)是一個非常復雜的課題。從房產(chǎn)業(yè)本身來說，它有雙重功能——基本居住需求和投資投機需求。此前，中國樓市的主要挑戰(zhàn)是，由少數(shù)人投資投機需求炒作，極大推高了大多數(shù)社會公眾的居住成本，以至于他們無法承受；從樓市博弈的利益主體而言，地方政府、地產(chǎn)商、投機者和銀行構成了炒作推高樓價的利益共謀，即共同推高樓價，逼迫為滿足基本居住需求不得不買房的人接盤。

    放縱推高房價后果嚴重

    簡言之，如果任由推高房價的利益共謀方肆意妄為，其結(jié)果只有一個，投機投資者即將房價推到徹底瘋狂，在最高峰將其轉(zhuǎn)嫁給基本居住需求者，爾后反向做空，導致房價大幅暴跌，制造國民負資產(chǎn)悲劇。1990年日本金融危機和1997年香港金融危機都制造了類似的悲慘事件，不僅千萬人財富夢想破滅，金融系統(tǒng)也遭受重大沖擊。特別是日本金融機構到現(xiàn)在都沒有完全恢復元氣。因此，在2009年10月19日，本人就撰文《房地產(chǎn)泡沫已成中國人財富頭號威脅》，闡述必須嚴厲樓市調(diào)控的道理。

    限購與限貸是現(xiàn)有條件中避免中國樓市重蹈日本覆轍的最有效手段。其思路也是很清楚的，即通過銀行信貸調(diào)控，保障居民的基本住房需求，遏制投機投資需求，本質(zhì)上是遏制少數(shù)人利用市場大幅跌宕剝奪多數(shù)人的財富積累。如果站在大多數(shù)人的立場上，這很合理；如果站在地方政府和投機者角度，這當然不合理。至于合法性，如果說政府要求開發(fā)商保證70%小戶型的確干涉了房產(chǎn)商的經(jīng)營自主權，但限貸是銀監(jiān)會通過規(guī)則指導商業(yè)銀行，這并不違法。

    從法理上，不能說誰想買什么，就有買什么的權利。且不說軍火、毒品這些不能隨便購買。即便是水，在特定環(huán)境中也不是有錢就能隨便買的。中國房地產(chǎn)的情況類似，土地有限，能夠基本滿足國民居住就不錯了，可少數(shù)人擁有十套二十套房，自己不住，就是為了投機推高房價。這就相當于那個有錢人將洗了澡的水以最高價賣給快渴死的人喝，要限制這些人的貪婪自私。

    應普遍征收超面積房產(chǎn)稅

    現(xiàn)在最反對限貸和限購的是房地產(chǎn)商和一些地方官員，這些人在2005年以來中央政府樓市調(diào)控三令五申警告之下，仍然沉迷于樓市虛幻財富泡沫中，沒能在2011年的雷厲調(diào)控前及時逃脫，大多被套在其中。這些人特別希望再制造一輪大泡沫，好解套出逃；他們也最害怕全面征收超面積房產(chǎn)稅，因此他們最反對限貸限購和房產(chǎn)稅。

    如果這些人圖謀實現(xiàn)，那么會出現(xiàn)什么結(jié)果呢？1.樓價瘋狂，更多的官僚地產(chǎn)商變現(xiàn)出逃，財產(chǎn)轉(zhuǎn)移國外，而百姓被迫以最貴的價格購買，在樓市泡沫崩潰后變成負資產(chǎn)；2.樓市大泡沫雪崩，樓價大跌50%，甚至70%以上，重創(chuàng)中國的金融系統(tǒng)，中國遭遇金融危機；3.中央政府宏觀調(diào)控威信蕩然無存；4.在樓市最后大泡沫中，更多地方官員將以末路狂奔的心態(tài)，通過土地樓市更肆意揮霍，進一步激化矛盾?？偠灾袊鐣?nèi)部矛盾將全面激化，如果外部地緣政治危機同時而起，亂局并非危言聳聽。

    至于取消18億畝紅線更不值一駁，對于一個13億人口的國家來說，土地是最為寶貴的資源，用于滿足絕大多數(shù)中國人的糧食需求重要，還是滿足少數(shù)人房地產(chǎn)投機奢華生活需求重要？

    誠然，不能回避地方政府壟斷并高價變賣土地是中國樓市問題的核心，但解決地方政府壟斷揮霍土地資源的正道是，在大大降低地方政府成本的前提下，取消土地招拍掛制度，而普遍實施房產(chǎn)稅（在基準住房水平以上的面積征收高的階梯稅）的制度，并將房產(chǎn)稅的較大比例用于建社會保障房。

    總而言之，堅持樓市限購限貸是避免中國遭遇金融危機的底線；堅持18億畝紅線是避免中國遭遇社會動蕩的底線。

    十年間，伴隨我國經(jīng)濟總量躍居世界第二，國家“錢袋子”之稱的財政收入也實現(xiàn)了跨越式增長，從2002年不足2萬億元，到去年首超十萬億元，不斷邁上新臺階。財政部13日宣布，2012年上半年全國財政收入達到63795億元。

    盡管在持續(xù)調(diào)控的影響下，今年上半年地方土地出讓收入減少較多，同比減少4342億元，下降27.5％，可國有土地使用權出讓收入也達到了11430億元，占上半年財政收入的17.9%。可見，土地財政不僅成為國家財政收入的主要來源，更令地方政府的土地財政依賴日益嚴重。 土地財政，在為國家?guī)砭揞~財政收入的同時，也在很大程度上給中國社會經(jīng)濟發(fā)展帶來諸多危害：

    一、土地財政令地方政府與開發(fā)商結(jié)成利益共同體。土地財政給地方政府帶來了不菲的收入，在房價處上升階段時，不僅不作任何預警，反而放任很多地王出現(xiàn)，為其獲得巨額土地拍賣款而竊喜；在去年年底，今年年初房價剛剛進行理性回調(diào)時，各地方政府就迫不及待地紛紛出臺救市，30多個城市出臺微調(diào)政策。這些，都是地方政府與地產(chǎn)業(yè)結(jié)成利益共同體的明證。

    二、土地財政極易滋生地方政府官員腐敗現(xiàn)象。房產(chǎn)火爆時期，開發(fā)商拿到土地就意味著獲利，故每有一幅土地推出，就必將引來開發(fā)商的爭搶，土地價格日漸推高的背后隱藏著諸多因土地招拍掛而起的權錢交易，全國各地接連出現(xiàn)的官員腐敗案即為明證。因而，土地財政在一定程度上滋生了地方政府官員的腐敗現(xiàn)象。

    三、土地財政在一定程度上助長了中國經(jīng)濟出現(xiàn)虛假繁榮的發(fā)展勢頭。土地財政令各地地王頻現(xiàn)，地價的不斷推高，給了開發(fā)商不斷提高房價的借口，也給了房產(chǎn)投機者高位接盤的信心，其結(jié)果是全國各地房價大幅攀升。這樣，各地的GDP也在房地產(chǎn)的拉動下出現(xiàn)了驚人的增長，可以毫不夸張地說，土地財政在一定程度上助長了中國經(jīng)濟出現(xiàn)虛假繁榮的發(fā)展勢頭。

    四、土地財政在一定程度上推高了房價并激發(fā)了房地產(chǎn)市場矛盾。土地財政模式指導下的土地招拍掛增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，帶動了周邊一、二手房價的上漲，成為推高房價的重要因素之一。我們也可以毫不夸張地說，地方政府賣地是導致目前房地產(chǎn)市場矛盾突發(fā)、房價一度被推高的重要原因之一。因此，欲達房市穩(wěn)定健康發(fā)展之功，必先解決地方政府土地財政問題。

    五、土地財政不利于中國房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。土地財政令其開發(fā)成本增加，從而加重了開發(fā)商的負擔；土地財政在一定程度上推高了房價，這樣便在一定程度上加重了民眾的購房負擔；房價居高不下，嚴重削弱了民眾的購買力，令房地產(chǎn)市場的成交量持續(xù)低迷。所有這些，都不利于房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。

    當前，無論是一線、二線，還是三、四線城市，甚至是縣城，當?shù)孛癖姂{自己的收入均買不起當?shù)氐纳唐贩?，這從各地的房價收入比超高即可得到明證。這就是十多年來房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展所導致的必然結(jié)果，而助推房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的最重要因素則是土地財政。故此，財政收入超高絕非國家之幸，更非民眾之福！

    故此，土地財政模式不破，中國經(jīng)濟難以得到真正的發(fā)展；土地財政思維不棄，中國官員難以得到真正的成長；土地財政現(xiàn)狀不改，中國社會難以得到真正和諧。而欲破除土地財政，筆者以為亟需徹底變革。

    首先，變革土地供應策略，采取綜合土地供應模式。一是對保障性住房的土地供應采取無償劃撥，可最大限度減低保障房的建設成本，從而實現(xiàn)最大程度地惠及民生；二是對中低商品房建設用地實行土地批租，此策可降低開發(fā)成本，對開發(fā)商的合理定價將會起積極作用。土地的租金可分兩個階段收取：房產(chǎn)開發(fā)期間，承租方為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，故租金向開發(fā)商收?。环慨a(chǎn)使用期間，承租方為業(yè)主，故租金向房屋產(chǎn)權者收取。這樣，開發(fā)商在房屋建成后將盡可能快的進行銷售而不是捂盤惜售。三是對于高端商品房，則完全可以沿用目前的土地招拍掛。因為，作為少數(shù)群體的奢侈品，其價格對于民眾已經(jīng)不足以產(chǎn)生影響。

    其次，變革房地產(chǎn)稅收策略，盡快開征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征的房產(chǎn)稅可為地方政府增加一個長期穩(wěn)定的稅源，利于地方政府擯棄土地財政依賴。此外，由于房產(chǎn)稅將在很大程度上增加房產(chǎn)的持有成本，并在此基礎上降低房產(chǎn)的增值可能。故，無論是自住需求、改善需求，還是投資需求，房產(chǎn)稅的開征都將在一定程度上對其產(chǎn)生重大影響。這樣，房產(chǎn)稅的開征必將令市場需求大幅降低，從而在很大程度上打擊投機、抑制投資并將令房價出現(xiàn)大幅下跌。而房價下跌將在很大程度上減少開發(fā)商的拿地沖動，也將在很大程度上減低地方政府的拍地熱情。

“中國投資占GDP比重已經(jīng)高達50%，和韓日一樣，在投資高峰時中國會出現(xiàn)很多特殊現(xiàn)象，而未來十年中國投資占GDP比將從50%下降到25%左右?！豹毩⒔?jīng)濟學家謝國忠在“2012中國煤焦產(chǎn)業(yè)鏈供需形勢高峰論壇”上對未來中國經(jīng)濟作出如上判斷。對于頗受關注的房地產(chǎn)市場，謝國忠認為中國土地價格不可持續(xù)。

此外，他建議政府大規(guī)模減稅，并且精兵簡政?！吧鲜雠e措是下一輪牛市的前提條件，而且下一輪牛市應該是股票市場的牛市?！?/p>

他特別警示投資者，“經(jīng)濟問題不是刺激能夠解決的?！币驗槭袌鼋?jīng)濟是連在一起的，一環(huán)扣一環(huán)，不是解決一個問題，經(jīng)濟就會起來，很多問題都是連在一起的。目前中國所處的經(jīng)濟周期跟過去大不一樣，難以再現(xiàn)高增長時代。

“中國不能像2009年那樣放錢，老路是走不通的，如果出口沒有出現(xiàn)高增長，投資也難出現(xiàn)高增長。”他認為，每次經(jīng)濟下滑，投資者都會對刺激政策抱以很高的期望。但刺激措施帶來的政策牛市可能也就持續(xù)兩三個月，接下來市場又不好了。最近大宗商品價格已經(jīng)漲了15%，美國的股市已經(jīng)到了五年新高，但這種上漲難以持續(xù)。

對于頗受關注的房地產(chǎn)市場，謝國忠認為，中國土地價格不可持續(xù)。他舉例說，目前浙江省二線城市的郊區(qū)土地價格是日本東京都的土地價格，整個浙江省平均土地價格是倫敦土地的價格。

謝國忠認為，中國已經(jīng)進入長期的房地產(chǎn)熊市，房地產(chǎn)回不來了。房地產(chǎn)是非常長周期的行業(yè)，而且中國2020年人口要開始下降了，一旦人口下降，房地產(chǎn)價格則是永遠下降的。

對于深受房地產(chǎn)左右的鐵礦石價格，他認為，房地產(chǎn)進入長期熊市，鐵礦石還原到五六十塊也是應該的。

30多年的財政改革發(fā)展之路，風雨兼程、碩果累累。財政理論研究與實踐探索形成了相輔相成、良性互動的關系。財政改革從“分灶吃飯”到“大包干”，再到分稅制；從兩步“利改稅”到利稅分流，再到建立起符合市場經(jīng)濟基本要求的稅收制度；財政宏觀調(diào)控從正本清源，到形成與市場經(jīng)濟相適應的宏觀調(diào)控政策體系。改革發(fā)展的每一步乃至一項政策的出臺，都離不開財政理論的有力支撐。

同時，財政改革發(fā)展的實踐探索也不斷地催動財政理論的豐富與創(chuàng)新。上世紀90年代初期，我國確立社會主義市場經(jīng)濟體制改革目標方向后，財政學界以廣闊的視野，探究各項漸進式改革中隱含的規(guī)律性與普遍性，圍繞財政本質(zhì)、財政職能、財政類型等基礎理論問題展開了廣泛而深入的討論，闡明了從生產(chǎn)建設財政到公共財政的改革方向與路徑，波瀾壯闊的財政改革實踐豐富和發(fā)展了財政理論。即使從世界范圍看，我國公共財政理論發(fā)展的廣度和深度，都是獨樹一幟且富有中國特色的。

在由中等收入國家向高收入國家邁進過程中，我國經(jīng)濟社會發(fā)展的多種矛盾交織凸顯，經(jīng)濟結(jié)構需要調(diào)整、收入分配需要改革、社會公平需要維護、外部環(huán)境復雜多變等種種問題，都對財政工作提出了新的挑戰(zhàn)，同時也對財政理論研究提出了新的需求。從當前看，感覺有三個方面的緊迫需求：

加強基礎理論，為制度創(chuàng)新積基樹本?；乇舅菰?，當代國際主流財政理論建立在新古典經(jīng)濟學基礎之上，應該說有其科學合理的一面，但將制度視為既定前提，不分析制度本身及其賴以存在的基本假設，而且不考慮制度變遷，也帶來了許多難以解決的問題與挑戰(zhàn)。我國實踐證明，作為整個經(jīng)濟體制改革重要組成部分及切入點和突破口，財政改革充分調(diào)動了地方、企業(yè)和個人的積極性，極大地釋放了經(jīng)濟發(fā)展的潛力，表明體制改革、制度創(chuàng)新在推動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了巨大作用，進而也對國際上主流財政理論提出了挑戰(zhàn)。再一次說明加強基礎理論研究十分必要。一方面，要進一步增強理論創(chuàng)新的膽識和勇氣、扎實研究基礎理論，充分借鑒制度經(jīng)濟學等前沿成果，探究古典經(jīng)濟學的假設，對我國的成功實踐給予準確詮釋和提煉升華。另一方面，要因應當前我國經(jīng)濟體制改革的攻堅需要，為推進財政改革鳴鑼開道。

研究機制創(chuàng)新，為發(fā)揮職能作用建言獻策。財政是政府的宏觀管理部門，是政府履行職責的物質(zhì)基礎、體制保障、政策工具和監(jiān)管手段。上世紀80年代，小平同志曾指出要“把財政部辦成國家的經(jīng)營管理部”。這個指示在當時是全新的理念，在今天建立市場經(jīng)濟的背景下具有更強的現(xiàn)實指導意義。要發(fā)揮好財政的宏觀管理職能作用，不能就財政論財政、就“盤子”論“盤子”，要認真研究市場化、國際化形勢下的財政功效與職能作用，研究支持方式和運行機制。不勝枚舉的事例證明，同樣一筆資金，由于支持的方式、對象、環(huán)節(jié)等運行機制不同，政策效果就會有天壤之別。因此，財政理論服務財政改革發(fā)展實踐，其中重要的一條就是要加強財政運行機制研究，從政策設計、機制創(chuàng)新、工具運用、激勵約束等方面探索提高財政資金使用效率的方式方法，探索財政運行效率問題，確保財政在調(diào)控宏觀經(jīng)濟、優(yōu)化資源配置和調(diào)節(jié)收入分配等方面的職能作用。

回應社會關切，為熱點難點解疑釋惑。財政學屬于應用經(jīng)濟學，不在“美文”，重在“管用”。要“經(jīng)世濟民”，就得有“衙齋臥聽蕭蕭竹，疑是民間疾苦聲”的情懷，走出書齋，保持對現(xiàn)實的高度關注。當前，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)新特征，社會發(fā)展顯露新特點，體制改革面臨新任務，外部環(huán)境出現(xiàn)新變化，財政熱點難點問題層出不窮。這都需要財政理論工作者及時跟進研究，及時回應社會關切。比如，當前社會熱議的“土地財政”，從土地的出讓計劃審批到土地價格的形成，再到純收益形成，都不屬于財政職能范圍，甚至與財政部門沒有直接關系，只是最后集中統(tǒng)計反映為政府財政收入。而且，土地出讓純收益占出讓收入還不到1/3，不到地方可用財力的一成。所以，簡單地提“土地財政”，既不客觀，也不科學，還容易誤導決策。類似這些熱點難點問題特別需要財政理論工作者從全局角度深入研究、科學分析、弄清原委、澄清事實，并全面研判形勢，提出有針對性的、可操作性較強的政策建議。

我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入新的歷史時期，財政改革發(fā)展面臨新的任務，對財政理論研究提出新的要求。馬克思曾指出，一切人文社會科學的研究對象都是歷史性的存在。作為財政理論的研究對象，財政體制、運行機制、管理方式以及財政政策工具等，在每個歷史時段的具體表現(xiàn)既有階段性特征，又有歷史規(guī)律的延續(xù)性。脫離了歷史視角，就很難全面清晰地看清當前的財政問題。因此，財政理論研究不能忽視歷史視角，要加強財政史、財政思想史等基礎性研究，以厘清源流、判斷未來。

財政理論研究既要注重共性規(guī)律，客觀總結(jié)并合理借鑒體制相對成熟國家的普遍經(jīng)驗；又要把握轉(zhuǎn)型特征，不能忽視我國財政所面臨的轉(zhuǎn)型期體制特性，以及在職能作用、運行方式和機構設置等方面的轉(zhuǎn)型期特點；更要結(jié)合主題主線，充分考慮當前貫徹落實科學發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的突出任務。唯此，財政理論才能推動財政改革發(fā)展實踐在比較中揚長避短，在借鑒中有所突破。

過去30多年，中國經(jīng)濟增長的奇跡為理論研究提供了豐富而新穎的素材，培育了創(chuàng)新發(fā)展中國經(jīng)濟和財政理論的沃土[最新消息價格戶型點評]。復雜多變的國內(nèi)外形勢、發(fā)展困難增多的現(xiàn)實賦予了我們艱巨的任務，提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，但正所謂“不遇堅木，無以辨利器”，“滄海橫流，方顯英雄本色”。時代呼喚我們要進一步增強歷史使命感和社會責任感，增強創(chuàng)新意識和理論勇氣，求真務實、廣征博引，把財政理論發(fā)展好、把財政政策研究好，為我國經(jīng)濟社會的平穩(wěn)健康發(fā)展做出更大的貢獻。