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全球資產(chǎn)泡沫開始破滅。這一輪泡沫破滅的市場特征是：陰跌。

這是一種很可怕的市場現(xiàn)象，與全球歷次經(jīng)濟危機均不同。1929年全球經(jīng)濟危機表現(xiàn)在股市，一夜之間，投資人變成窮光蛋，市場表現(xiàn)是股指一夜大跌；后來的經(jīng)濟危機，大多是房價泡沫破滅，日本是房價斷崖式狂跌。房價狂跌的好處是，投資人會抄底搶反彈，而陰跌才是致命的，投資人永遠出不來。

目前黃金的走勢是，從1920美元以來，除第一次美元攻擊黃金是狂跌外，現(xiàn)在一路波段式下跌，已經(jīng)跌至1544美元。黃金和不動產(chǎn)一樣的德性，當你想出手時，已經(jīng)永遠出不了。

中國房價泡沫破滅，恰恰屬于后者，以后的走勢是一路陰跌。

全球四大泡沫資產(chǎn)是，黃金、歐債、中國房價和美債。這四大泡沫資產(chǎn)，看上去互不相干，本質(zhì)上是一脈相承，因為這四大泡沫衍生的源頭，都是貨幣。

2010年，黃金的開采成本只有520美元每盎司，金價卻被投資人炒到1920美元，泡沫是顯而易見的。特別是，在1500美元上方，全球買家最多的區(qū)域，就是中國。由此可以看出，中國貨幣的泡沫有多大。至于美債泡沫什么時候破滅，目前無法測度，因為不知美債上限究竟什么時候不能再向上移動。

歐債泡沫的起源來自歐元。歐盟的成立，表達了人類追求和平的美好心愿，而各國財政各自獨立的情況，使用同一種貨幣，盡管理想很遠大，但是實現(xiàn)起來卻非常艱難。目前的困境，就是各國債務不同，無法找到解決辦法。

中國房價泡沫起源于貨幣濫發(fā)，破滅于貨幣回收。世界上沒有一個國家房價泡沫破滅的如此優(yōu)雅，投資人很多300萬的房產(chǎn)，一夜間100多萬就不見了，也就鬧鬧算了。這個表明，人民幣已經(jīng)成為廢紙，長期下去所有人都會將人民幣變成資產(chǎn)，而不愿去將紙幣進行流通，那將對人民幣是一場災難。所以，央行正在拼命回收貨幣，房價泡沫正在破滅。

美債的泡沫正在衍生，債券占GDP的比重上限不斷上移，移到不可再移時，泡沫就將破滅。這才全球經(jīng)濟最恐怖的泡沫，也是不可收拾的。

這一輪全球泡沫如此泛濫，在世界經(jīng)濟史上極為罕見，其源頭是貨幣泡沫開始泛濫。重災區(qū)是所謂新經(jīng)濟體國家，而在新經(jīng)濟體國家當中，貨幣泡沫最嚴重的是中國。房價泡沫是貨幣泡沫的市場表象。貨幣泡沫引發(fā)通脹，通脹的先導是房價上漲，隨后是萬千種商品價格的上漲。我們現(xiàn)在看見的是，只有房價不漲，而其他商品價格包括人力資源都在上漲中，只有房價泡沫徹底破滅，其他商品價格才會停止上漲。

因為本輪泡沫源自貨幣，因此，黃金泡沫最早破滅。黃金是以價格不斷下行，宣告泡沫破滅。隨后是，歐元問題的解決，導致歐債泡沫破滅；與歐債泡沫同步破滅的是中國房價。這里面的邏輯關系非常清楚。我在《中國通脹世界通縮》這本書中，已經(jīng)表述得很清楚。

“候鳥”老人在海南 圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)

好像就是從去年開始吧，西安，我居住的城市，忽然間出行變得異常擁堵，秋冬季霧霾壓城，我和周圍的許多人呼吸道炎癥長患不愈。于是，我也選擇到海南“逃霧避寒”。在海南，從三亞漁村到瓊海候鳥住宅小區(qū)，從文昌度假賓館到?？诮诸^，作為候鳥群中的一員，觀察打量候鳥人的生活方式，略有心得。

海南的房地產(chǎn)熱似乎一直沒有降溫，一方面，若干年前投資者在賣房回收紅利，一方面新的樓盤滾滾推出；一方面，林立的高中檔度假小區(qū)僅僅維持冬季20%左右的入住率(平時約5%)，一方面，低于半年的短租房難于覓得。初到海南甚覺疑惑。原來，從每年10月到次年4月，在長達半年的時間里，到海南避寒越冬早已是富裕起來的全國北方寒冷地區(qū)，尤其是東三省重慶成都北京新疆山西河北數(shù)省每年數(shù)百萬的“候鳥老人”固定的旅行模式，再加上歷年外來的購房囤積造成的高空房率，自然好房難求。

候鳥大軍們定期返回幾年前抱團購買的第二房產(chǎn)，各小區(qū)打出“歡迎業(yè)主回家”人橫幅，超市里大街上擠滿買菜購物的候鳥老人，溫泉泳池里抬頭所見盡是泡澡銀發(fā)族，海邊或河灣垂釣的站排、早晚間各小區(qū)跳“佳木斯舞”的巨龍，（因動作簡單劃一被形象地叫作僵尸舞），跳民族舞、唱家鄉(xiāng)戲的老鄉(xiāng)們，為慶祝元旦春節(jié)忙著排練的合唱團舞蹈隊應時而熱；奢華的，盤踞在海景度假別墅，吹海風泡溫泉，沙灘躺椅吊床上睡午覺；簡樸的，或背包跑路去趕海、騎車去釣魚，或搭車去海邊吐故納新，或就在綠樹繁花草地上逗逗孫子，曬曬太陽。候鳥集中的小區(qū)，所見盡是老人，生活在老人世界，自己主宰著自己的生活，人們仿佛恢復了青春活力，處處洋溢著熱鬧主快樂、輕松怡然的氣氛。

當然，在海南的每個避寒城市，因著該地圍繞河、海的度假小區(qū)的布局特點、因第一家鄉(xiāng)的不同，候鳥們生活樣態(tài)并不完全相同，如東北人多集中在三亞瓊海，北京人多集中在萬寧，四川人多集中在文昌；有的城區(qū)里充斥著北方“移民大軍”，甚至開出租的、經(jīng)營酒店承包公寓的、做買賣的都是長期居住的東北人；有的街頭鬧市則少見外地人，候鳥們集中在城市一隅的海灣邊；若是嫌租住度假小區(qū)價高難尋（有錢的業(yè)主寧肯空著也不出租），有漁民村的海灣邊，避寒洪流就有了更多的分流，在三亞灣，當?shù)厝说臉痘厣蠑D擠挨挨的公寓高樓，密難插針，有包吃住的，有提供廚具的，均人滿為患，與高尚小區(qū)大樓燈亮八九成鮮明對比。畢竟三亞是全國的熱帶城市，海南的東西線海灣別墅固然誘人，但初冬的陰潮還是令北人怕怕。

“候鳥”老人在?？谌f綠園

近年來全國范圍的超標PM2.5指數(shù)，催生出越來越多的人南下海南，找尋健康的生活樂土。到海南躲霾避寒越冬，已成為很多北方老年人的一種時尚生活。清澈湛藍的海水，松軟如絮的白沙，椰樹成蔭的海岸，清新爽人的空氣，這樣的特色環(huán)境構成了海南得天獨厚的氣候條件。海島空氣極為清新，干濕度適中，負離子含量極高，空氣質(zhì)量全國一流，用房地產(chǎn)商的廣告語形容“空氣是消毒的，氣候是增壽的”。許多北方老年人來此過冬，或為避寒，或為躲避疾病的困擾，許多在北方常見的地方病如氣管炎、哮喘、高血壓、心腦血管等慢性疾病，來這生活一段時間后就會自然好轉(zhuǎn)或緩解，患有慢性疾病的老年人，把這里當成了他們養(yǎng)生的天然保健院，瓊海萬泉河邊，?？谌f綠園、三亞海月廣場等避寒度假客活動廣場，老人們或打拳練功，或三五成群，拉二胡，吹嗩吶、薩克斯，或歌聲悠悠，或舞步款款，尋找到個人的健身娛樂方式，開始把海南當做家鄉(xiāng)。他們用前所未有的生活方式織就了一道流動風景線，在海南形成了獨具特色的“候鳥”文化。

海灘、陽光、沙洲、古鎮(zhèn)、蕉園、田洋、寺院、小廟，還有奇花香 異果甜 海味鮮 民風純，要問我海南行印象最深的是什么？當屬各地各具風韻的海灣，一處處海灣勝地度假別墅的奢華優(yōu)雅，那動輒上萬元一㎡（建面）的豪宅小區(qū)面朝大海，有業(yè)主專用的棧橋，用名貴樹木綠化，用歐式古典風、或中式古典園林風營造環(huán)境，雕塑噴泉草坪長廊，亭臺樓湖仙境般純美，人跡渺渺，恍若人間天堂。在這些地方，可以親見享有國家政策和經(jīng)濟雙向支持，被譽為中國迪拜的海島正以遠高于國人平均消費水準的雛形初現(xiàn)在大陸之南。海南開放和創(chuàng)新的舉措始終在先行先試，已經(jīng)成為中國最好的旅游目的地之一。在這里，你更多地體會到貧富的差距，欽佩那些置業(yè)先行者們的投資遠見，感受外來族群入土扎根的擴張力量，也能悟到追求安逸舒適的本是凡人的生活愿景。

隨著海南國際旅游島熱潮的逐年升溫，新的最優(yōu)地塊和樓盤水漲船高，逐年增多的熙攘喧囂人潮也讓這個曾經(jīng)靜謐美麗的海島逐漸改變了模樣，春節(jié)黃金周期間五十萬非貴即富的高消費人群同時涌進三亞而來的“亂象叢生”似乎正向全島蔓延，區(qū)域性空氣污染和周期性物價飛升，好地段短期租房更其困難，美麗的椰風海韻，優(yōu)良的空氣未來會成為大眾難以享受的稀缺資源嗎？　

（文/于健惠，2014年2月1日）

針對當前的房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如昨日在北京表示，當前房地產(chǎn)已度過調(diào)控下“最冰寒的時代”，未來房價應保持微幅向上的調(diào)整趨勢，不會出現(xiàn)爆發(fā)性反彈。

苗樂如是在昨日舉辦的2012中國地產(chǎn)財富年會上做如上表述的，他在判斷房地產(chǎn)走勢時引用了“一九二九不出手，三九四九冰上走”這樣一句俗語，稱房地產(chǎn)市場“已過三九四九”，即已度過調(diào)控下最冰寒的時代。

而支撐其判斷的理由有以下幾個方面：一是房價得到了有效控制，二是成交平穩(wěn)回升——今年1到10月份商品住宅的銷售由年初的-16%回升至10月份1.2%，銷售額住宅由-24.7%回升到26.6%；三是7到10月份同比增速穩(wěn)定在10.4%，住宅則穩(wěn)定在0.5%；此外，土地市場再次活躍，房企購地熱情復蘇。

而對于2013年房地產(chǎn)市場走勢，苗樂如判斷，當前的態(tài)勢應至少延續(xù)在明年的上半年，之后應該形成一段保持政策的連續(xù)性，在穩(wěn)定性的前提下，可能會進行適時適度的微調(diào)，后調(diào)控期的市場應該是積極向好的常態(tài)的一面。

苗樂如認為應理性認知房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)。“目前待開發(fā)的還有3億多㎡（建面）新建房，庫存還處于高位，這些因素都會增加一些不合時宜的房子入市?！泵鐦啡缇痛伺袛?，房價應該保持微幅向上的調(diào)整趨勢，不會出現(xiàn)爆發(fā)性的反彈。

最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的報復性反彈，不少城市的房價出現(xiàn)了同比20%的上漲，成交量也出現(xiàn)了放量的趨勢。與此同時，由于銀行間拆借導致的所謂錢荒也給中國經(jīng)濟蒙上了陰影，此前股市下挫至1858點附近，很多人認為錢荒必然導致房地產(chǎn)市場調(diào)整。

就房地產(chǎn)市場來說，唱衰派陣營戲劇性地出現(xiàn)了分化。樓市“死空頭”代表人物牛刀認為，受錢荒影響，中國房價泡沫這次一定會破滅，必然是拉美式加日本式，可能后果更為嚴重。中國目前面臨這兩種泡沫破滅的疊加模式。所以認為中國房價最少要跌去80%。

另一個多年唱空樓市的代表人物謝國忠突然空翻多，他認為，在明年初地方政府的財政壓力將影響到中央政府，中央政府將會釋放相關房地產(chǎn)市場的利好信號，因此帶動房價回暖。

客觀地說，2013年上半年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了整體性回暖，其核心原因在于，經(jīng)過2012年的先高后低的回升，以及剛性需求迫不及待地入市，房地產(chǎn)迎來的是周期性上漲的階段。前期處于觀望狀態(tài)的購房者紛紛出手，為了規(guī)避個人所得稅新政，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過戶浪潮，五月和六月份新房出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，地王也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。

那么，未來的房地產(chǎn)市場會如牛刀所預言的那樣暴跌80%，還是會如突然空翻多的謝國忠所預言的房價將會出現(xiàn)回暖呢？

個人認為，關鍵看政策層面如何變化。也就是說，政府是偏好保增長，還是調(diào)結(jié)構。就當前的經(jīng)濟形勢而來，經(jīng)濟增長速度事實上已經(jīng)下滑，前段時間股市跌至四年低點就是一個顯著地表征，更重要的是，全球央行被迫收縮流動性，很可能會因此誘發(fā)金融危機。

對中國經(jīng)濟而言，顯然處于一個兩難的局面：如果繼續(xù)釋放流動性，短期可能會緩解金融危機爆發(fā)的可能性以及會阻止經(jīng)濟繼續(xù)下滑，促進房地產(chǎn)市場火爆，但從長期來看，這將喪失調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構的良機，同時可能會引發(fā)難以控制的通貨膨脹，從而不利于經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定。如果政府選擇了繼續(xù)刺激經(jīng)濟增長的政策，未來房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)中有漲的情態(tài)會繼續(xù)保持下去；然而，如果決策層偏好調(diào)結(jié)構，控制流動性，那么，未來房地產(chǎn)市場資金面壓力可能就會增加，市場調(diào)整也很正常。但這種調(diào)整不至于發(fā)生市場崩盤的局面。

防范金融風險，需要從三個層面入手：首先是要防范地方債務出現(xiàn)危機。上半年樓市的回暖，各地土地財政喜獲豐收，可以說是減緩了這種沖擊力，也打擊了境外唱空中國債務危機的勢頭；其次是要防范影子銀行風險，金十條出臺的一個重要目的，就是防范影子銀行爆發(fā)大面積的危機，可能沖擊金融系統(tǒng)的風險。其三是防止房地產(chǎn)過度融資從而綁架整個銀行系統(tǒng)。

從現(xiàn)實的政策層面來看，決策層對于房地產(chǎn)支持經(jīng)濟增長這一方面還是肯定的，對于局部地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱引發(fā)金融危機也是很警惕的。比如，國務院辦公廳在7月5日公布的《關于金融支持經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》提出，要積極滿足居民家庭首套自住購房等信貸需求，認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化住房信貸政策。這是一個非常明顯的信號，即決策層要保護房地產(chǎn)市場中的剛性需求，限制投機性需求。

就目前樓市狀態(tài)來看，地區(qū)分化十分嚴重，一線城市和不少重點城市房地產(chǎn)市場處于燥熱的狀態(tài)，而也有不少城市像鄂爾多斯、溫州等城市，出現(xiàn)樓市局部崩潰的局面，而且鬼城的出現(xiàn)數(shù)量也在增加。

因此，房地產(chǎn)市場將走向火爐還是滑落寒窟，關鍵是看決策層更加偏好哪一種應對危機的手段，這些都存在巨大的不確定性。短期內(nèi)新一屆政府也許對GDP增長要求不會像以往那樣，一味追求顧數(shù)字而不顧發(fā)展中產(chǎn)生的其它后果。有一點可以肯定的是，決策層可能會采取差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來調(diào)控日趨復雜化的房地產(chǎn)市場。

中國城鎮(zhèn)化進展的使命任重道遠，城鎮(zhèn)化進程才剛剛完成了51%。中國房地產(chǎn)市場還正處于青年期，后續(xù)發(fā)展還有巨大空間。今后億萬農(nóng)民將逐步離開農(nóng)業(yè)和土地，進入各級城鎮(zhèn)，享受城里人的各項待遇。所以面對城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟只能是短暫機構性調(diào)整，最終還是要加快中國經(jīng)濟改革的步伐。

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歐洲風情小鎮(zhèn)鳥瞰圖

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候鳥老人在海南的愜意生活

好像就是從去年開始吧，西安，我居住的城市，忽然間出行變得異常擁堵，秋冬季霧霾壓城，我和周圍的許多人呼吸道炎癥長患不愈。于是，我也選擇到海南“逃霧避寒”。在海南，從三亞漁村到瓊海候鳥住宅小區(qū)，從文昌度假賓館到?？诮诸^，作為候鳥群中的一員，觀察打量候鳥人的生活方式，略有心得。

海南的房地產(chǎn)熱似乎一直沒有降溫，一方面，若干年前投資者在賣房回收紅利，一方面新的樓盤滾滾推出；一方面，林立的高中檔度假小區(qū)僅僅維持冬季20%左右的入住率(平時約5%)，一方面，低于半年的短租房難于覓得。初到海南甚覺疑惑。原來，從每年10月到次年4月，在長達半年的時間里，到海南避寒越冬早已是富裕起來的全國北方寒冷地區(qū)，尤其是東三省重慶成都北京新疆山西河北數(shù)省每年數(shù)百萬的“候鳥老人”固定的旅行模式，再加上歷年外來的購房囤積造成的高空房率，自然好房難求。

候鳥大軍們定期返回幾年前抱團購買的第二房產(chǎn)，各小區(qū)打出“歡迎業(yè)主回家”人橫幅，超市里大街上擠滿買菜購物的候鳥老人，溫泉泳池里抬頭所見盡是泡澡銀發(fā)族，海邊或河灣垂釣的站排、早晚間各小區(qū)跳“佳木斯舞”的巨龍，（因動作簡單劃一被形象地叫作僵尸舞），跳民族舞、唱家鄉(xiāng)戲的老鄉(xiāng)們，為慶祝元旦春節(jié)忙著排練的合唱團舞蹈隊應時而熱；奢華的，盤踞在海景度假別墅，吹海風泡溫泉，沙灘躺椅吊床上睡午覺；簡樸的，或背包跑路去趕海、騎車去釣魚，或搭車去海邊吐故納新，或就在綠樹繁花草地上逗逗孫子，曬曬太陽。候鳥集中的小區(qū)，所見盡是老人，生活在老人世界，自己主宰著自己的生活，人們仿佛恢復了青春活力，處處洋溢著熱鬧主快樂、輕松怡然的氣氛。

當然，在海南的每個避寒城市，因著該地圍繞河、海的度假小區(qū)的布局特點、因第一家鄉(xiāng)的不同，候鳥們生活樣態(tài)并不完全相同，如東北人多集中在三亞瓊海，北京人多集中在萬寧，四川人多集中在文昌；有的城區(qū)里充斥著北方“移民大軍”，甚至開出租的、經(jīng)營酒店承包公寓的、做買賣的都是長期居住的東北人；有的街頭鬧市則少見外地人，候鳥們集中在城市一隅的海灣邊；若是嫌租住度假小區(qū)價高難尋（有錢的業(yè)主寧肯空著也不出租），有漁民村的海灣邊，避寒洪流就有了更多的分流，在三亞灣，當?shù)厝说臉痘厣蠑D擠挨挨的公寓高樓，密難插針，有包吃住的，有提供廚具的，均人滿為患，與高尚小區(qū)大樓燈亮八九成鮮明對比。畢竟三亞是熱帶城市，海南的東西線海灣別墅固然誘人，但初冬的陰潮還是令北人怕怕。

候鳥一族豐富多彩的業(yè)余生活

宜居于萬寧石梅山莊的候鳥族

近年來全國范圍的超標PM2.5指數(shù)，催生出越來越多的人南下海南，找尋健康的生活樂土。到海南躲霾避寒越冬，已成為很多北方老年人的一種時尚生活。清澈湛藍的海水，松軟如絮的白沙，椰樹成蔭的海岸，清新爽人的空氣，這樣的特色環(huán)境構成了海南得天獨厚的氣候條件。海島空氣極為清新，干濕度適中，負離子含量極高，空氣質(zhì)量全國一流，用房地產(chǎn)商的廣告語形容“空氣是消毒的，氣候是增壽的”。許多北方老年人來此過冬，或為避寒，或為躲避疾病的困擾，許多在北方常見的地方病如氣管炎、哮喘、高血壓、心腦血管等慢性疾病，來這生活一段時間后就會自然好轉(zhuǎn)或緩解，患有慢性疾病的老年人，把這里當成了他們養(yǎng)生的天然保健院，瓊海萬泉河邊，海口萬綠園、三亞海月廣場等避寒度假客活動廣場，老人們或打拳練功，或三五成群，拉二胡，吹嗩吶、薩克斯，或歌聲悠悠，或舞步款款，尋找到個人的健身娛樂方式，開始把海南當做家鄉(xiāng)。他們用前所未有的生活方式織就了一道流動風景線，在海南形成了獨具特色的“候鳥”文化。

海灘、陽光、沙洲、古鎮(zhèn)、蕉園、田洋、寺院、小廟，還有奇花香 異果甜 海味鮮 民風純，要問我海南行印象最深的是什么？當屬各地各具風韻的海灣，一處處海灣勝地度假別墅的奢華優(yōu)雅，那動輒上萬元一㎡（建面）的豪宅小區(qū)面朝大海，有業(yè)主專用的棧橋，用名貴樹木綠化，用歐式古典風、或中式古典園林風營造環(huán)境，雕塑噴泉草坪長廊，亭臺樓湖仙境般純美，人跡渺渺，恍若人間天堂。在這些地方，可以親見享有國家政策和經(jīng)濟雙向支持，被譽為中國迪拜的海島正以遠高于國人平均消費水準的雛形初現(xiàn)在大陸之南。海南開放和創(chuàng)新的舉措始終在先行先試，已經(jīng)成為中國較好的旅游目的地之一。在這里，你更多地體會到貧富的差距，欽佩那些置業(yè)先行者們的投資遠見，感受外來族群入土扎根的擴張力量，也能悟到追求安逸舒適的本是凡人的生活愿景。

隨著海南國際旅游島熱潮的逐年升溫，新的地塊和樓盤水漲船高，逐年增多的熙攘喧囂人潮也讓這個曾經(jīng)靜謐美麗的海島逐漸改變了模樣，春節(jié)黃金周期間五十萬非貴即富的高消費人群同時涌進三亞而來的“亂象叢生”似乎正向全島蔓延，區(qū)域性空氣污染和周期性物價飛升，好地段短期租房更其困難，美麗的椰風海韻，優(yōu)良的空氣未來會成為大眾難以享受的稀缺資源嗎？　

（文/于健惠，寫于2014年2月1日）

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秦叔早些年就來海南旅游，感受到了海南的椰風海韻后對這里印象非常好，也有了在海南安家養(yǎng)老的打算，隨后通過房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)系上了置業(yè)顧問小蘇，小蘇在了解了秦叔的看房需求后，便為其講解了海南樓市目前的現(xiàn)狀以及符合秦叔需求的樓盤。

看房客戶：秦叔一家

看房需求：溫度適宜；環(huán)境優(yōu)美；自然資源豐富

置業(yè)顧問：小蘇（電話：138 0766 3513 QQ：2908251437）

經(jīng)過小蘇的分析，秦叔把目標鎖定在了?？诤土晁畠蓚€區(qū)域，于是定好了機票，打算來海南看房。11月15日晚，小蘇在機場接到了秦叔一家，秦叔一家十分溫馨，小蘇和他們相處得十分愉快，從機場出來一直在聊家常。由于當時已經(jīng)是晚上，小蘇就定了酒店，安頓好秦叔一家后又制定了第二天準備看房的路線，方便秦叔一家看房。

第二天一早，小蘇就去酒店接上了秦叔一家去考察了?？诘?a href="/house/1504" target="_blank" style="color:#1f497d;text-indent:28px;">時代城以及天地鳳凰城，時代城為海口保障性住房，周圍有火山口公園、五源河公園、濱海觀光帶等自然資源，適合養(yǎng)老度假，價格相對較低，比較吸引秦叔。

秦叔在時代城售樓部聽區(qū)位講解

天地鳳凰城是西海岸一線瞰海的大型城市綜合體，涵蓋酒店式公寓、綜合性商業(yè)街、甲級寫字樓以及soho公寓，秦叔覺得不錯，把樓盤當做了備選。隨后小蘇又帶著秦叔一家去了看了海口的著名景觀，看完秦叔一家心情很好，覺得海口地區(qū)各方面都比較適合，但是感覺濕度相對比較大，于是想再到陵水地區(qū)看看做個對比。

秦叔在天地鳳凰城聽區(qū)位講解

之后小蘇帶著秦叔一家來到了陵水天賜南灣，該樓盤地處三亞舒適生態(tài)圈，擁有舒適的熱帶濱海地理優(yōu)勢，氣候適宜，戶型觀景效果好，秦叔看后非常喜歡，這里的濕度也不高，非常適合養(yǎng)老居住。

天賜南灣觀景圖

秦叔一家考察完樓盤后又來到了了海邊，這里海水清澈，細軟的沙灘踩上去會發(fā)出咯咯的聲響，這里的沙灘也被稱為會唱歌的沙灘，秦叔一家都很喜歡這里的椰風海韻，回到售樓處就挑選了一套觀景視野較好的戶型準備買在這里，小蘇也為秦叔爭取到了一個較為優(yōu)惠的價格讓秦叔一家成功安家天賜南灣。

天賜南灣椰風海韻

秦叔在天賜南灣簽約合同

看見秦叔一家成功買下心儀的房子后小蘇也為他們感到高興，小蘇也承諾：一定會努力做一個更加專業(yè)、看房服務更好，能切實幫助到購房者的置業(yè)顧問，非常感謝客戶對他的支持！

置業(yè)顧問：小蘇 聯(lián)系電話：138 0766 3513 咨詢QQ：

【房產(chǎn)網(wǎng)購房聯(lián)盟（?？冢?，海南影響力大的購房服務組織。免費接送機，0元全程看房，購房享受低折扣。購房聯(lián)盟以優(yōu)質(zhì)服務，樹立良好口碑，成為購房者置業(yè)的優(yōu)先選擇，自成立之日起，已累計服務逾萬組客戶。購房聯(lián)盟服務熱線：17899830502】

    2010年1月4日，海南建設國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，海南迎來了第二次重大的歷史性發(fā)展機遇。已經(jīng)翻過的2010年，既是海南國際旅游島建設元年，也是海南國際旅游島地產(chǎn)元年，在此背景下，國際旅游島元年海南房地產(chǎn)發(fā)展走勢問題受到全社會廣泛關注。2011年1月1日，隨著第十四屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會的盛大開幕，由海南搜房網(wǎng)主辦的“傳承與發(fā)力·‘海南國際旅游島地產(chǎn)元年’尖峰地產(chǎn)論壇”在海口會展中心隆重舉辦，來自業(yè)內(nèi)的專家學者、房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體代表等約80人參加了此次活動，共同探討一年來國際旅游島建設到底為城市經(jīng)濟發(fā)展帶來什么以及國際旅游島元年海南樓市新風向。
 

海南大學教授、省政協(xié)常委及國家突出貢獻獎專家 王毅武

    海南大學教授、省政協(xié)常委及國家突出貢獻獎專家王毅武教授在活動中做了主題演講，表達了自己對通貨膨脹壓力下海南房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的看法，王教授表示，在國家一系列的調(diào)控組合拳打出來以后房價是漲還是落是第一個問題，第二個問題是通膨壓力和國家政策指導下，海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個怎樣的趨勢。

    王教授認為，對通貨膨脹和國家宏觀調(diào)控，大家可以很明顯地感覺到通膨的壓力在增大，盡管宏觀調(diào)控政策也在增強，但是調(diào)控政策能不能約束住通貨膨脹的壓力，現(xiàn)在大部分人的預期還不是很明確。從目前的情況看，盡管國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策力度很大，但是每一次政策的出臺都導致了房價的繼續(xù)上漲，因此有人提出了“不調(diào)還好，越調(diào)越長”，這就導致兩個傾向性的問題，一是人們對政府的公信力減少了，第二是購房者在買房過程中手里的貨幣到底什么時候出手考量的時間加長了，所以實際上在市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)了一種博弈，即是房地產(chǎn)商與國家宏觀調(diào)控對決，這個對決的結(jié)果就是要把房價調(diào)整到一個合理的價位。

    那么什么樣叫做合理呢，王教授提出合理就是大部分人可以接受的情況，以普通的大學畢業(yè)生為例，一個大學生畢業(yè)用10到15年的積累可以買下一套房子就是合理，如果三五年就可以買一套房子那房價太低了，但如果幾十年都買不起房子那就是房價太高了，用10到15年的時間可以買房說明收入和房價之間的比例是比較合理的。

    “國家在2010年內(nèi)為了調(diào)控房價不斷地出臺一系列的組合拳，現(xiàn)在來看三大手段都用上了，第一個手段就是經(jīng)濟手段，所謂經(jīng)濟手段就是一年之內(nèi)提高了六次銀行準備金率，兩次存款利率，應當說國家宏觀調(diào)控的力度還是很大的。”王教授說。

    對于2011年國家是否還會出臺新政策，王教授預測國家將會出臺更加嚴厲的調(diào)控政策，凡是在房地產(chǎn)市場上哄抬物價的都要嚴肅處理，還要實行法律手段。他建議房地產(chǎn)商應該要嚴格遵循國家的法律和政策，一旦產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫直接受損失的是房地產(chǎn)商自己。“我一直在建議征收空置稅，因為房子的第一個屬性也是最重要的作用是居住，買來不住實際上是資源的浪費，因此我一再建議海南在房子空置率這么高的情況下應該征收空置稅、房屋交易稅和房屋價格交易稅，這三個稅一旦征收起來是很嚴重的。大家知道今天開始實施的物業(yè)管理條例里面就提到空房的物業(yè)費有70%，以前是只收一半，從1月1日起空置的征收100%的物業(yè)費，這就說明海南已經(jīng)開始行動了。”

    王教授說，在通貨膨脹壓力增大的情況下政府會拿房地產(chǎn)開刀，這一點毫無疑問。因為房子的問題和蔬菜的問題不一樣、和糧食的問題不一樣、和學費不一樣、和醫(yī)藥費也不一樣，通貨膨脹壓力增大的情況下，國家宏觀調(diào)控的力度也會加大。后面將會出臺更嚴厲的措施也包括金融方面的措施，如果通貨膨脹情況繼續(xù)，銀行存款利率就還會提，王教授預計三到五個月之內(nèi)存款利率還會提升。就他看來，目前的房地產(chǎn)發(fā)展不是一個美妙的春天，是秋天到了，秋天后面是冬天，冬天后面才是春天。

    對海南的房地產(chǎn)業(yè)走向如何，王教授表示他個人是持謹慎樂觀的態(tài)度，所謂的謹慎樂觀指的是海南房地產(chǎn)的價格和國內(nèi)一線城市相比還有上升的空間，但和普通老百姓的收入相比房價確實又太高了，他認為這就是海南房價所處的位置，和一線城市比不高，和老百姓的收入比很高。

    為什么會出現(xiàn)這樣情況，王教授認為可以從海南房地產(chǎn)的特點來做分析，他將其概括為六個方面，第一是海南房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了一個很迅猛但又很快栽倒的泡沫的泥坑，光是消除這個泡沫就用了十年的時間，因此海南的房地產(chǎn)商態(tài)度比較冷靜，就是大漲的時候也不敢漲，所以國內(nèi)市場價格猛漲的時候海南是左顧右盼跟著漲，等到國內(nèi)房地產(chǎn)的價格往下降的時候海南又不愿降，可是海南還沒降多少內(nèi)地又漲起來了，因此海南又跟著漲，所以海南的房地產(chǎn)沒有再走高又走低。海南的房地產(chǎn)發(fā)展在泡沫之后還是比較健康有序的，既不是低谷也不是泡沫，既不在泥坑也不在低谷。

    第二是海南的房地產(chǎn)市場發(fā)展從大的走勢來說和內(nèi)地是一樣的，只是具有滯后性，這個滯后性表現(xiàn)在國內(nèi)房價猛漲的時候海南跟著漲但是不猛，國內(nèi)房價在降的時候海南不降，在抗拒，而在海南房價還沒平穩(wěn)的時候又跟著漲了。

    第三個特點是如果海南出臺一條禁止島外購買居住房，就是說旅游高端房地產(chǎn)可以進入，但是老百姓居住的房地產(chǎn)不允許島外購買，這樣一來海南的房價就會迅速降低，而且空置房會迅速減少，但是海南不可能出臺這項措施。國際旅游島對海南房地產(chǎn)的發(fā)展是一支強心劑，而且這個強心劑在十到十五年之內(nèi)不會消退，因此海南房地產(chǎn)走勢的預期還是比較好的，

    第四是海南的生態(tài)環(huán)境好，增值的潛力大，現(xiàn)在海南的房地產(chǎn)還沒有把生態(tài)環(huán)境、空氣海水等這些潛在價值計算到房價里面去，所以在這樣的情況下海南的房價有可能繼續(xù)走高。

    第五個特點就是旅游房地產(chǎn)與保障房地產(chǎn)應該分層次進行規(guī)劃，分層次進行建設，不把高端旅游房地產(chǎn)和居住保障房地產(chǎn)弄成一鍋粥，這樣就不會讓老百姓有壓力。

    第六個特點，海南的空置率過高，這也將成為政府整治的重點，文昌、瓊海、萬寧、三亞的空置率在60%— 70%，如果海南二三線城市的房地產(chǎn)大量地賣給島外而且是兩頭購房者，這對海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很糟糕的事情，一旦政府出臺整治措施，這些二三線城市的房地產(chǎn)商將會首當其沖。

    以上六個方面就是海南房地產(chǎn)業(yè)的主要特征，有利好的，也有的是約束性的條件，開發(fā)商在開發(fā)項目的時候一定要從海南房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的特點來對自己的行為進行約束，進行規(guī)范，不管出臺什么樣的政策，海南的房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)為一句話即是將會走向分層次、重規(guī)劃、惠民生。

    王教授認為，海南的房地產(chǎn)業(yè)一定會分層次，海南總共3.4萬㎡（建面）的土地，公共用地要保住不能突破，那么還剩下多少土地可以用來開發(fā)？從三亞到?？诎ê？趶奈骶€到三亞，凡是好的港灣現(xiàn)在基本上都是工地，又剩下多少海灣可供開發(fā)？多少土地可供政府掛牌出售呢？但他表示，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體情況還是看好的，價格要往下跌難度比較大，可是并不是沒有跌的可能性，如果空置房這個問題不解決則可能繼續(xù)走高，因為海南和國內(nèi)一線城市相比畢竟還有一定的差距。