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    2010年1月4日，海南建設(shè)國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，海南迎來了第二次重大的歷史性發(fā)展機遇。已經(jīng)翻過的2010年，既是海南國際旅游島建設(shè)元年，也是海南國際旅游島地產(chǎn)元年，在此背景下，國際旅游島元年海南房地產(chǎn)發(fā)展走勢問題受到全社會廣泛關(guān)注。2011年1月1日，隨著第十四屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會的盛大開幕，由海南搜房網(wǎng)主辦的“傳承與發(fā)力·‘海南國際旅游島地產(chǎn)元年’尖峰地產(chǎn)論壇”在?？跁怪行穆≈嘏e辦，來自業(yè)內(nèi)的專家學(xué)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體代表等約80人參加了此次活動，共同探討一年來國際旅游島建設(shè)到底為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來什么以及國際旅游島元年海南樓市新風(fēng)向。
 

海南大學(xué)教授、省政協(xié)常委及國家突出貢獻(xiàn)獎專家 王毅武

    海南大學(xué)教授、省政協(xié)常委及國家突出貢獻(xiàn)獎專家王毅武教授在活動中做了主題演講，表達(dá)了自己對通貨膨脹壓力下海南房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的看法，王教授表示，在國家一系列的調(diào)控組合拳打出來以后房價是漲還是落是第一個問題，第二個問題是通膨壓力和國家政策指導(dǎo)下，海南的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個怎樣的趨勢。

    王教授認(rèn)為，對通貨膨脹和國家宏觀調(diào)控，大家可以很明顯地感覺到通膨的壓力在增大，盡管宏觀調(diào)控政策也在增強，但是調(diào)控政策能不能約束住通貨膨脹的壓力，現(xiàn)在大部分人的預(yù)期還不是很明確。從目前的情況看，盡管國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策力度很大，但是每一次政策的出臺都導(dǎo)致了房價的繼續(xù)上漲，因此有人提出了“不調(diào)還好，越調(diào)越長”，這就導(dǎo)致兩個傾向性的問題，一是人們對政府的公信力減少了，第二是購房者在買房過程中手里的貨幣到底什么時候出手考量的時間加長了，所以實際上在市場經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)了一種博弈，即是房地產(chǎn)商與國家宏觀調(diào)控對決，這個對決的結(jié)果就是要把房價調(diào)整到一個合理的價位。

    那么什么樣叫做合理呢，王教授提出合理就是大部分人可以接受的情況，以普通的大學(xué)畢業(yè)生為例，一個大學(xué)生畢業(yè)用10到15年的積累可以買下一套房子就是合理，如果三五年就可以買一套房子那房價太低了，但如果幾十年都買不起房子那就是房價太高了，用10到15年的時間可以買房說明收入和房價之間的比例是比較合理的。

    “國家在2010年內(nèi)為了調(diào)控房價不斷地出臺一系列的組合拳，現(xiàn)在來看三大手段都用上了，第一個手段就是經(jīng)濟(jì)手段，所謂經(jīng)濟(jì)手段就是一年之內(nèi)提高了六次銀行準(zhǔn)備金率，兩次存款利率，應(yīng)當(dāng)說國家宏觀調(diào)控的力度還是很大的。”王教授說。

    對于2011年國家是否還會出臺新政策，王教授預(yù)測國家將會出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，凡是在房地產(chǎn)市場上哄抬物價的都要嚴(yán)肅處理，還要實行法律手段。他建議房地產(chǎn)商應(yīng)該要嚴(yán)格遵循國家的法律和政策，一旦產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫直接受損失的是房地產(chǎn)商自己。“我一直在建議征收空置稅，因為房子的第一個屬性也是最重要的作用是居住，買來不住實際上是資源的浪費，因此我一再建議海南在房子空置率這么高的情況下應(yīng)該征收空置稅、房屋交易稅和房屋價格交易稅，這三個稅一旦征收起來是很嚴(yán)重的。大家知道今天開始實施的物業(yè)管理條例里面就提到空房的物業(yè)費有70%，以前是只收一半，從1月1日起空置的征收100%的物業(yè)費，這就說明海南已經(jīng)開始行動了。”

    王教授說，在通貨膨脹壓力增大的情況下政府會拿房地產(chǎn)開刀，這一點毫無疑問。因為房子的問題和蔬菜的問題不一樣、和糧食的問題不一樣、和學(xué)費不一樣、和醫(yī)藥費也不一樣，通貨膨脹壓力增大的情況下，國家宏觀調(diào)控的力度也會加大。后面將會出臺更嚴(yán)厲的措施也包括金融方面的措施，如果通貨膨脹情況繼續(xù)，銀行存款利率就還會提，王教授預(yù)計三到五個月之內(nèi)存款利率還會提升。就他看來，目前的房地產(chǎn)發(fā)展不是一個美妙的春天，是秋天到了，秋天后面是冬天，冬天后面才是春天。

    對海南的房地產(chǎn)業(yè)走向如何，王教授表示他個人是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，所謂的謹(jǐn)慎樂觀指的是海南房地產(chǎn)的價格和國內(nèi)一線城市相比還有上升的空間，但和普通老百姓的收入相比房價確實又太高了，他認(rèn)為這就是海南房價所處的位置，和一線城市比不高，和老百姓的收入比很高。

    為什么會出現(xiàn)這樣情況，王教授認(rèn)為可以從海南房地產(chǎn)的特點來做分析，他將其概括為六個方面，第一是海南房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了一個很迅猛但又很快栽倒的泡沫的泥坑，光是消除這個泡沫就用了十年的時間，因此海南的房地產(chǎn)商態(tài)度比較冷靜，就是大漲的時候也不敢漲，所以國內(nèi)市場價格猛漲的時候海南是左顧右盼跟著漲，等到國內(nèi)房地產(chǎn)的價格往下降的時候海南又不愿降，可是海南還沒降多少內(nèi)地又漲起來了，因此海南又跟著漲，所以海南的房地產(chǎn)沒有再走高又走低。海南的房地產(chǎn)發(fā)展在泡沫之后還是比較健康有序的，既不是低谷也不是泡沫，既不在泥坑也不在低谷。

    第二是海南的房地產(chǎn)市場發(fā)展從大的走勢來說和內(nèi)地是一樣的，只是具有滯后性，這個滯后性表現(xiàn)在國內(nèi)房價猛漲的時候海南跟著漲但是不猛，國內(nèi)房價在降的時候海南不降，在抗拒，而在海南房價還沒平穩(wěn)的時候又跟著漲了。

    第三個特點是如果海南出臺一條禁止島外購買居住房，就是說旅游高端房地產(chǎn)可以進(jìn)入，但是老百姓居住的房地產(chǎn)不允許島外購買，這樣一來海南的房價就會迅速降低，而且空置房會迅速減少，但是海南不可能出臺這項措施。國際旅游島對海南房地產(chǎn)的發(fā)展是一支強心劑，而且這個強心劑在十到十五年之內(nèi)不會消退，因此海南房地產(chǎn)走勢的預(yù)期還是比較好的，

    第四是海南的生態(tài)環(huán)境好，增值的潛力大，現(xiàn)在海南的房地產(chǎn)還沒有把生態(tài)環(huán)境、空氣海水等這些潛在價值計算到房價里面去，所以在這樣的情況下海南的房價有可能繼續(xù)走高。

    第五個特點就是旅游房地產(chǎn)與保障房地產(chǎn)應(yīng)該分層次進(jìn)行規(guī)劃，分層次進(jìn)行建設(shè)，不把高端旅游房地產(chǎn)和居住保障房地產(chǎn)弄成一鍋粥，這樣就不會讓老百姓有壓力。

    第六個特點，海南的空置率過高，這也將成為政府整治的重點，文昌、瓊海、萬寧、三亞的空置率在60%— 70%，如果海南二三線城市的房地產(chǎn)大量地賣給島外而且是兩頭購房者，這對海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很糟糕的事情，一旦政府出臺整治措施，這些二三線城市的房地產(chǎn)商將會首當(dāng)其沖。

    以上六個方面就是海南房地產(chǎn)業(yè)的主要特征，有利好的，也有的是約束性的條件，開發(fā)商在開發(fā)項目的時候一定要從海南房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的特點來對自己的行為進(jìn)行約束，進(jìn)行規(guī)范，不管出臺什么樣的政策，海南的房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)為一句話即是將會走向分層次、重規(guī)劃、惠民生。

    王教授認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)業(yè)一定會分層次，海南總共3.4萬㎡（建面）的土地，公共用地要保住不能突破，那么還剩下多少土地可以用來開發(fā)？從三亞到?？诎ê？趶奈骶€到三亞，凡是好的港灣現(xiàn)在基本上都是工地，又剩下多少海灣可供開發(fā)？多少土地可供政府掛牌出售呢？但他表示，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體情況還是看好的，價格要往下跌難度比較大，可是并不是沒有跌的可能性，如果空置房這個問題不解決則可能繼續(xù)走高，因為海南和國內(nèi)一線城市相比畢竟還有一定的差距。

    2月28日，?？谑姓綄嵤?ldquo;限購令”，規(guī)定無法提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市購房。“此政策的實施，無疑是給主要市場在島外的?？跇鞘?，增加了一道銷售屏障。”3月3號，三亞正式出臺了“三亞版限購令”，房產(chǎn)調(diào)控一波未平息另一波又來襲，房地產(chǎn)市場未來的走向還是一個未知數(shù)，新政出臺、央行又加息、限購令更加嚴(yán)厲，新一輪的樓市調(diào)控來勢洶洶，這對海南樓市會產(chǎn)生怎樣的影響？海南房地產(chǎn)未來走勢如何？3月２日下午，在國貿(mào)嘉陵大廈旁邊的紅餐吧，我們受邀參加鴻信地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理吳少武先生的媒體見面會。
 

鴻信地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理吳少武
 

    針對記者提出的第一個問題，談到2月28號?？谑姓綄嵤?ldquo;限購令”對于海南市場的影響，吳總表示，政府出臺“限購令”是為了讓房價維持在一個相對穩(wěn)定的階段，不會讓它漲得太高或者跌得太低，太高的話會對整個民生帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。另一個原因是最近兩年海南市場或者是全國市場的地價漲幅特別大，這些也是國家為什么要調(diào)控的原因之一。

    吳總認(rèn)為，從一到二年內(nèi)的短期市場來看，海南房地產(chǎn)不會有太大的起色，但沒有起色不代表沒有機會，他同時也表示，市場調(diào)整、土地供應(yīng)放量，對開發(fā)商而言，此時正是買地的好機會;對于購房者而言，市場調(diào)整期往往是入市的好時機。去年4月份以來，海南市場的成交一直都平淡，而今年海南的商品房開發(fā)體量很大，市場還沒辦法完全消化掉，今年開發(fā)商面臨資金回籠壓力的情況，樓市的促銷壓力會進(jìn)一步加大，因此，只要價格符合心理預(yù)期，完全可以出手購房。

    對于中長期海南樓市的發(fā)展走勢，即3-5年甚至更長的時間內(nèi)，吳總表示非常看好。他認(rèn)為，海南國際旅游島建設(shè)已經(jīng)上升為國家發(fā)展的戰(zhàn)略，是國家出于安全考慮需要，海南成為“國際旅游島”也意味著其目前較為匱乏的基礎(chǔ)設(shè)施及配套將加速完善，而隨著國家關(guān)于建設(shè)國際旅游島相關(guān)政策的逐漸落實，各項市政配套的完善，海南中長期的市場還是十分看好，整體發(fā)展空間依然比較大。
 

吳總在介紹鴻信地產(chǎn)集團(tuán)力作－－濱海小鎮(zhèn)
 

    有記者提出，海南最近物價上漲很厲害，是不是因為物價上漲了導(dǎo)致房價也跟著上漲了，他們之間是不是有直接的關(guān)系？吳總表示，物價上漲和房價上漲有一定的關(guān)系，但是現(xiàn)在我們面臨著人民幣升值這樣的一個大環(huán)境，人民幣升值會帶來很多熱錢涌進(jìn)海南，這樣會帶來一定的通貨膨脹。特別在目前人民幣持續(xù)升值的情況下，在眾多一二線城市限購房產(chǎn)的前提下，選擇再購買少量海南房源（如三亞、海口各1套等），既能享受到海南獨特的熱帶海島氣候，又能坐享人民幣升值和海南中長期區(qū)域升值帶來的固定資產(chǎn)持續(xù)升值，可以說是一石二鳥！

    在談到鴻信地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的國際半島度假風(fēng)情項目--博鰲濱海小鎮(zhèn)近況的時候，吳總給我們透露了非常重要的信息：濱海小鎮(zhèn)1號樓已經(jīng)順利封頂，8號樓已經(jīng)建到15層，目前工作重點在建設(shè)國際半島五星級酒店和樣板示范區(qū)，樣板示范區(qū)3月底推出4個樣板房，4月底推出6個樣板房，預(yù)計在博鰲亞洲論壇前后做一個隆重的開盤活動。

昨日，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武在成都做客“2012經(jīng)濟(jì)與金融發(fā)展趨勢高峰論壇”。他在接受記者采訪時指出：若房價跌幅再超過10%，房產(chǎn)調(diào)控可能會出現(xiàn)松動。

“雖然很多年前就在談經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，希望從投資驅(qū)動和出口導(dǎo)向轉(zhuǎn)變到消費驅(qū)動，但經(jīng)濟(jì)對投資和出口的依賴依然每年上升，而消費占GDP比重不僅沒升，反而從1995年的45%下降到近年來的35%。”陳志武說，“財政稅收的大幅增長，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)更加靠投資驅(qū)動?！薄巴顿Y基礎(chǔ)建設(shè)和大型工業(yè)項目，其業(yè)績可觀性和進(jìn)展速度快的屬性，都和目前的激勵架構(gòu)非常契合，但這恰恰是個人消費增長的‘抑制劑’?！?/p>

談到樓市時，陳志武說：“過去8年里，房地產(chǎn)大起大落。這幾個月房價還在跌，但若跌幅再超過10%，調(diào)控可能會出現(xiàn)松動?！?/p>

陳志武：美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)終身教授，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院特聘教授?！督鹑诘倪壿嫛贰稙槭裁粗袊饲趧诙桓挥小返冉?jīng)典經(jīng)濟(jì)金融著作作者，中國交通銀行獨立非執(zhí)行董事。

博鰲亞洲論壇于4月1日-4月3日在海南召開，中國網(wǎng)將全程跟蹤報道此次盛會。耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武論壇期間接受媒體采訪時表示，房價今年下跌幅度不會太大，當(dāng)前調(diào)控政策效果有待觀察。

“房地產(chǎn)業(yè)在過去八年大起大落，未來幾個月會繼續(xù)下跌，但如果跌幅超過10%或更多，調(diào)控就會轉(zhuǎn)換方向，下半年情況就會不同?！标愔疚浞Q ，當(dāng)前房價調(diào)控政策預(yù)計在今年暑假前后就會出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

陳志武認(rèn)為，房價上漲主要是地方政府壟斷房產(chǎn)土地供應(yīng)，逼著房價只漲不跌。從小產(chǎn)權(quán)房價遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”房價的現(xiàn)象可以看出，如果農(nóng) 村土地可用于房地產(chǎn)開放與地方政府在土地供應(yīng)商競爭，小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的房價必然會趨于均衡。

陳志武稱，當(dāng)前的調(diào)控政策更多的“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，不會從根本上解決房價要達(dá)到均衡的問題。