沒有三亞的知名度，沒有?？诘木C合配套，偏居興隆的石梅山莊創(chuàng)造了逆市中的客戶購買熱潮。作為單區(qū)域的單項目體，石梅山保持了年銷售額15億左右的銷售佳績，在萬寧遙遙領(lǐng)先，位居前列，也領(lǐng)先多個房企在海南的單項目體。
曾幾何時，半山半島、鳳凰島等項目依靠強有力的廣告轟炸，在國際旅游島概念牽引下海南房產(chǎn)熱銷時，一度成為明星樓盤。
隨著熱潮褪去，當旅游地產(chǎn)不再作為財富人群基礎(chǔ)資產(chǎn)投資配置，而回歸居住本身之時，這些耀眼的明星樓盤已風(fēng)光不再。鳳凰島每㎡（建面）過10萬元的售價成為歷史，價格腰斬大半市場不復(fù)。半山半島再入進入人們視野時，竟然是項目整體轉(zhuǎn)賣失敗之際……
除了恒大、碧桂園等少數(shù)房企依靠高周轉(zhuǎn)、低價格、規(guī)模大等優(yōu)勢繼續(xù)長袖善舞，越來越多的海南中小開發(fā)商陷入銷售泥潭不能自撥，低價、賤價賣不動的樓盤比比皆是。
在一片艱難氛圍中，位于萬寧興隆的石梅山莊（戶型 動態(tài) 相冊 地圖）成為海南房地產(chǎn)界一道艷麗的風(fēng)景，被業(yè)內(nèi)外譽為海南房地產(chǎn)界的“石梅山莊現(xiàn)象”。
沒有三亞的知名度，沒有?？诘木C合配套，偏居興隆的石梅山莊創(chuàng)造了逆市中的客戶購買熱潮。作為單區(qū)域的單項目體，石梅山保持了年銷售額15億左右的銷售佳績，在萬寧遙遙領(lǐng)先，位居前列，也領(lǐng)先多個房企在海南的單項目體。
旅游度假地產(chǎn)的本原是什么？探究石梅山莊現(xiàn)象的背后，對于眾多苦苦掙扎的眾多中小開發(fā)商也許有一定的啟迪意義。
為此，記者一行走入石梅山莊，試圖一探其“石梅山莊現(xiàn)象”成功背后的原因。
石梅山莊實景
不一樣的聚人氣場
“這里美得就象世外桃源，我很幸運選擇了這里！”今年已經(jīng)80歲的柴美德來自于北京，每年在石梅山莊住7個月以上。四年前，柴美德在女兒陪伴下，駕車走了海南10多個市縣考察幾十個項目后，結(jié)緣石梅山莊。
石梅山莊業(yè)主孫洪儉說，他到石梅山莊逛了幾分鐘就敲定要買這里的房子?！斑@個地方好象有與其他小區(qū)不一樣的氣場！”孫洪儉是自駕車愛好者，他說，以石梅山莊為中心，近些年他們自駕走遍了整個海南島。
國際旅游島的利好催生的房地產(chǎn)熱效應(yīng)之后，各地資本蜂擁進入海南房地產(chǎn)市場。歷經(jīng)3年多苦樂不一的銷售“熱度”，進入2014年以來，海南房地產(chǎn)陣痛開始真正顯現(xiàn)。
產(chǎn)品品質(zhì)一般的項目銷售壓力與日俱增，概念營銷、低價策略等常規(guī)方式突然失靈，分銷代理成為主流。為了擺脫壓力，有些開發(fā)商開出了5%、8%、10%、12%......甚至有15%、18%的分銷代理費。
不需承擔(dān)土地、財務(wù)、土建、園林等成本，卻能直接切割銷售額，這意味著攔截渠道的分銷商，比許多開發(fā)商小股東的收益份額比例還要大。萬科地產(chǎn)曾對這一現(xiàn)象深惡痛疾，萬科海南公司曾發(fā)布公開倡議書，試圖抵制海南分銷商。但一番掙扎后，萬科海南項目如今也接受了分銷商代理的“潛規(guī)則”。
海南房地產(chǎn)形成了全國罕見的分銷為王的現(xiàn)象。
困局中的海南房地產(chǎn)，石梅山莊演義了一出不一樣的“劇本”。
石梅山莊作為一個單一項目體2014年銷售12億元……2015年上半年成交700多套，預(yù)計全年銷售額將突破15億
2015年冬，3900戶業(yè)主入住石梅山莊，共13000余名業(yè)主在山莊歡度春節(jié)。一個冬天，過萬人居住于此，規(guī)?？氨刃℃?zhèn)，這與時下銷售后成為“鬼城”的眾多海南項目形成了明顯的對比。呈現(xiàn)不一般的石梅山莊“氣場”，形成了獨特的“石梅山莊現(xiàn)象”。
沒有刻意營造大盤的名氣，沒有迫不及待的粗暴廣告宣傳，項目啟動7年來，石梅山莊始終保持低調(diào)的堅實增長。
“與很多同行相比，我們在石梅山莊的銷售顧問比較幸福。”在石梅山莊工作了7年的置業(yè)顧問楊杰這樣感嘆，“市場越不好，越加凸現(xiàn)出石梅山莊的優(yōu)勢。”
一切從人出發(fā)的細節(jié)考量
創(chuàng)始人的氣質(zhì)決定企業(yè)文化，并深刻影響著產(chǎn)品導(dǎo)向。
“生活，是一種殘缺的藝術(shù)；設(shè)計，是讓生活變得完美的藝術(shù)。”喬布斯無時無刻不在偏執(zhí)的追求著細節(jié)和完美。一切從人性出發(fā)，注重用戶體驗，每款產(chǎn)品設(shè)計與制造都超越期待，喬布斯感染下的蘋果產(chǎn)品在業(yè)界產(chǎn)生了革命性的顛覆。
海南核心的優(yōu)勢是生態(tài)，保護性開發(fā)理所當然的成為海南旅游地產(chǎn)的重之中重，而不能僅僅將環(huán)境當做“配角”，粗放式甚至破壞性的建設(shè)。事實上，相當一部分開發(fā)商為節(jié)省建設(shè)成本、實現(xiàn)快速銷售，壓縮設(shè)計、省人工、省物料、搶工期……最終，產(chǎn)品粗糙、品質(zhì)低下，現(xiàn)在不得不嘗下所種的苦果。
“一定要尊重5000畝原始雨林的多樣性，保證其免遭破壞。始終從客戶的角度思考需求，潛心提升品質(zhì)，關(guān)注每一道細節(jié)，用心把產(chǎn)品做好?！笔鞘飞角f朱岳海的開發(fā)“軍規(guī)”。
漫步石梅山莊的有心人會注意到，石梅山莊不僅園林綠化面積大，超過60%，而且讓人感覺到一種舒暢的自然之美。
石梅山莊僅僅園林工人就多達110人，確保了園林優(yōu)美自然的“三分種植七分養(yǎng)護”。
僅在園林種植方面，石梅山莊的細節(jié)也讓很多項目自嘆不如。為減少蚊子，種類選擇方面優(yōu)選了很多的驅(qū)蚊植物。對于要移植的大樹，提前半年進行斷根，施農(nóng)家有機肥，不使用化學(xué)肥料。這樣移植后的樹木會長得更好。
為了確保栽的植物冠形優(yōu)美，到苗圃選植株一定不要蔭處的，因為蔭處移到小區(qū)后會因光照充足產(chǎn)生樹冠變形。
石梅山莊實景
石梅山莊實景
石梅山莊實景
關(guān)照到業(yè)主每一寸細小的景觀視線，那些看似不經(jīng)意生長的一花一樹背后，則是朱岳海不為人知的尊重自然情懷和對品質(zhì)的執(zhí)著。
一切從細節(jié)出發(fā)的考量鍛造了石梅山莊的精品。
園景小品、鐵燈藝、石雕、花磚等等，石梅山莊的元素，也不簡搭，而是專向定配。
“掌舵人”的性格決定了產(chǎn)品品質(zhì)。
朱岳海追求細節(jié)完美，對細節(jié)考量要求幾乎達到苛刻的地步。石梅山莊常務(wù)副總經(jīng)理謝天介紹，朱岳海每年定期帶領(lǐng)高管團隊和設(shè)計團隊外出考察，每次都提前準備，歸納小區(qū)建設(shè)的困惑有針對性地進行考察。如根據(jù)石梅山莊的地形特點，定向選擇重慶、成都以及廣東一些坡地建筑項目的經(jīng)典，每天早上7點就趕到項目，一直觀摩到晚上8點，簡單吃過晚飯后與團隊開總結(jié)會，常常直至凌晨1點。中午也不休息，吃工作餐也要求只花半個小時解決。
無關(guān)地段，石梅山莊并非簡單項目優(yōu)勢組合。朱岳海身上追求細節(jié)與完美的“偏執(zhí)”，已經(jīng)超越了房地產(chǎn)本身。
石梅山莊關(guān)注從人出發(fā)，力求建筑和環(huán)境的和諧。歷經(jīng)7年的開發(fā)，山莊的容積率僅為1，森林覆蓋率達95%，超過200萬株熱帶及亞熱帶植物得到保留，3000米長的原始山谷溪流保持原貌……
“我們山莊可以說是與林為伴，與水為鄰，住在這里非常清爽舒適。石梅山莊比北京植物園都要好，到處是花壇，到處是景色?！眮碜员本┑臉I(yè)主辛老師深有感觸。
“山莊就象住在世外桃源?！睒I(yè)主《太極功夫扇》的創(chuàng)始人李德印向記者說到。
有人文溫度的雨林山莊
房產(chǎn)本身是一個有生命價值的行業(yè)。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品講究附加值，沒有人文價值的園區(qū)是一座“泥城”。
海南的房地產(chǎn)市場上，一些文化旅游地產(chǎn)打出旅游、度假、休閑等概念，但更多還是停留在概念上，在實際開發(fā)的過程中，在產(chǎn)品設(shè)計、配套、服務(wù)等卻沒有深入用功，最終淪為僅是占有自然資源、甚至破壞環(huán)境資源的單純住宅項目。
地處知名度較高的亞洲博鰲論壇所在地的中信千舟灣，當年銷售高峰期均價一度在15000元以上，但銷售后極高的空置率使得項目的環(huán)境維護變得薄弱。如今，臨河而建的別墅群，水道碼頭使用的木頭已經(jīng)腐爛，早早的呈現(xiàn)衰敗之象。記者一行曾兩次走訪當年一度旺銷的樓盤，對現(xiàn)在的破敗不勝吁嘆……
朱岳海吸納的操盤團隊在項目建設(shè)過程中，就達成了共識：海南的開發(fā)商不能僅僅提供能過冬的房子，更應(yīng)該提供一種生活方式的升級。海南的地產(chǎn)項目需要在人文方面進行提升，讓更多的業(yè)主的身與心都能得到關(guān)懷。
“旅游地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該帶給人自由感和人情味，是另一種與城市活動迥然不同的生活體驗。”石梅山莊營銷副總經(jīng)理陳鵬說。
“讓我們在這里約定，二十年后再相會?！痹?015年石梅山莊的業(yè)主春節(jié)晚會上，一群70多歲“莊主”喊出了他們的海南養(yǎng)老口號。置業(yè)顧問楊杰告訴記者，10月初，山莊便迎來了許多業(yè)主，一住就住到春節(jié)，盡管北方還未真正入冬，離春節(jié)時間還有一段時間。
石梅山莊追求“上善人和”的人生狀態(tài)，營造特有的社區(qū)文化、莊主文化。山莊業(yè)主自發(fā)的成立合唱團、養(yǎng)生、瑜伽、太極、舞蹈、自行車、垂釣等17個俱樂部。
社群是重建人與人親密關(guān)系的能量場，有溫度的社群是美好社區(qū)的必要條件。
同樣是2015年的石梅山莊春晚上，92歲的業(yè)主史黎明老人重新走上舞臺，用俄文演唱了俄羅斯經(jīng)典《莫斯科郊外的晚上》。她吐詞清楚，完整的唱完了整首歌的4段歌詞，贏得了熱烈的掌聲，6000多名現(xiàn)場業(yè)主為之動容。曾是哈爾濱鐵路文工團的史黎明老人，至今已經(jīng)在山莊度過兩個春節(jié)。
“山莊的休閑文化生活豐富極了，能吸引不同的人，只要愿意，每個人每天都可以參加喜愛的社區(qū)節(jié)目。我太喜歡這里了，石梅山莊是一個離開就會想念的地方?！眮碜约值臉I(yè)主孫洪儉自認是一個性情中人，山莊的生活讓他多了許多在海南有共同語言的“老友”。
石梅山莊把業(yè)主的情懷、夢想與追求，通過社區(qū)活動與服務(wù)平臺進行精神融匯，打造家的“人情味”，營造一個有溫度的社區(qū)氛圍。
石梅山莊將海南度假生活做出了獨特的味道。
當我們用歷史的眼光和美學(xué)的視角去審視石梅山莊這個房地產(chǎn)項目的時候，收獲的就不僅僅是項目本身，還應(yīng)該包括更多的思考與對新生活的體驗享受。
對不同群體的開發(fā)商而言，中國的房地產(chǎn)市場總是最好的時代與最壞的時代共存。
也許，更多的海南開發(fā)商可以從石梅山莊項目的成功上有所借鑒。
作者：鄧建華 陳一夫
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