近年來,房地產調控政策紛至沓來,正當市場正在忙于猜測房產商將在何時被壓上最后一根稻草時,國內知名開發(fā)商們的表現則相對淡定。這其中原因何在?萬通董事長馮侖在論壇演講中道破天機,部分國內一線房產商正在從“力氣活”向“手藝活”轉型,從建筑者變?yōu)椴粍赢a的資產管理者。
近年來,房地產調控政策紛至沓來,正當市場正在忙于猜測房產商將在何時被壓上最后一根稻草時,國內知名開發(fā)商們的表現則相對淡定。這其中原因何在?萬通董事長馮侖在論壇演講中道破天機,部分國內一線房產商正在從“力氣活”向“手藝活”轉型,從建筑者變?yōu)椴粍赢a的資產管理者。
馮侖認為,隨著經濟的不斷成長,房地產業(yè)的價值鏈也正在發(fā)生變化,未來的房地產商必須在三種定位中選擇。一是制造商,一是運營商,一種是服務、金融、投資商。
在馮侖看來,規(guī)模不斷增長的萬科正在堅守制造商的角色,并將成為郭臺銘式的超大規(guī)模制造商。“萬科今年賣掉的房,要交給客戶的房大概7萬套。而美國最大的地產商一年最多也就交過5萬套。如果萬科進到三四線城市,那么在中國他就是一個最大的房屋制造商、供應商。最多可以發(fā)展成郭臺銘一樣,雇120萬人?!瘪T侖這樣說。
馮侖把這樣的道路形容為“從由包工頭變成建筑商,最后變成資本家”。他同時指出,選擇這樣的道路,房產商的競爭力是成本、規(guī)模、速度??焖黉N售、最后要看周轉的速度。
而追求規(guī)模效應道路之外,房產商還可以選擇提供附加價值的道路。即業(yè)主擁有有不動產,交由地產商運營模式。馮侖將這種模式稱為“導演+制片”。房地產商通過對業(yè)主物業(yè)的統(tǒng)籌安排,實現比周邊地產更高的收益率,并從中獲利。
“這是一項技術活。就好比是切割鉆石,鉆石這個東西,就是多下去一點,重量一旦下一點,零點幾克拉,價值就差了很多。所以這個手藝是最精確的手藝。就是在分量、光澤、品相各方面,找到一個平衡。也就是說,盡可能少減一點分量,盡量多一點價值?!瘪T侖如是表示。
馮侖表示,財富管理型的地產商,資產規(guī)模不需要很大,其核心競爭力在于其管理能力,并將逐步成為收費開發(fā)商?!斑@就好像切割鉆石的人,自己未必需要擁有鉆石,但所有人都把鉆石給這些人?!?/p>
馮侖指出,作為不動產的資產管理者,有三件事情非常重要。首先是手藝。即通過管理實現超額收益率的管理能力。其次是誠信,其中包括商業(yè)品格以及確保其承諾兌現的管理機制。同時,良好的外部環(huán)境也是不可或缺的。
“財富管理型的地產商需要寬裕的資金環(huán)境?!瘪T侖表示。他認為,在地產價格上升趨勢結束之后,未來投入該領域的資金一部分,將來自于有保值需求的高凈值不動產業(yè)主,另一部分則可能來自壽險等機構資金。
“過去的房地產商是靠力氣賺錢,未來則要靠手藝賺錢。過去房地產商的超額利潤是全民給地產商封的紅包,未來的超額收益則要通過為不動產業(yè)主創(chuàng)造新價值來獲得?!瘪T侖這樣總結房產商的未來轉型之路。