7月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長任志強(qiáng)在京接受本報(bào)記者專訪，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了深入分析，并介紹了華遠(yuǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]近期的發(fā)展戰(zhàn)略，準(zhǔn)備發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持開發(fā)精裝修住宅。
7月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在京接受本報(bào)記者專訪，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)，對(duì)土地、住宅、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了深入分析，并介紹了華遠(yuǎn)近期的發(fā)展戰(zhàn)略，準(zhǔn)備發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持開發(fā)精裝修住宅。
談土地
“現(xiàn)在地價(jià)太高，我買不起”
記者：今年土地市場比較火爆是什么原因？
任志強(qiáng)：不是土地市場比較火爆，你的概念不對(duì)，土地市場供應(yīng)量是下降的。去年是因?yàn)槭袌龉?yīng)量極低，今年沒糧了。萬科不說拍“地王”而說“補(bǔ)倉”，“補(bǔ)倉”是因?yàn)闆]地了，“糧食”多的話才不買“高價(jià)糧”呢，你們得這么理解。你們就是不敢說萬科，他們拿“地王”了你們也不敢說。這次連續(xù)三個(gè)“地王”，他們說這不是“地王”而是“補(bǔ)倉”，昨天郁亮說的，得揭穿他，“地王”就是“地王”。但出現(xiàn)“地王”有個(gè)前提，“糧食”不多的時(shí)候是“補(bǔ)倉”，“糧食”多的時(shí)候才是“地王”。
我最反對(duì)用“火爆”這個(gè)詞，看到出了一個(gè)“地王”就火爆了？那是局部地區(qū)，集中在一線城市，三四線城市哪里有？之前還冒出幾個(gè)，今年一個(gè)都沒有。連萬科都從三四線城市往回做，退回來了。
記者：華遠(yuǎn)最近買地了嗎？
任志強(qiáng)：我們一直在買地，但是我們買不起高價(jià)地，差不多就行。前兩年說我們是“地王”，現(xiàn)在沒人這么說了吧？當(dāng)時(shí)說我們通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]那塊地多貴多貴，現(xiàn)在還有比我們更貴的。
記者：為什么地價(jià)這么貴？
任志強(qiáng)：這是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。工業(yè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比居住用地的供應(yīng)量要大，相當(dāng)于10：1。地方政府為了追求GDP，工業(yè)用地基本是白給的，但是錢得從住宅用地上出。而且工業(yè)用地的容積率指標(biāo)非常低，只有0.3或0.4，非常不合理。如果規(guī)定城市追求GDP必須配住宅，就能節(jié)約很多土地。但也有可能產(chǎn)生一種情況，供地的那個(gè)地方要是不好開發(fā)商就不去了，因?yàn)殚_發(fā)商一定是擇優(yōu)的?？傊?，這是供地結(jié)構(gòu)不合理造成的，不是總的用地不夠。
談行業(yè)
“我經(jīng)歷的調(diào)控比別人都多”
記者：相對(duì)萬科來說，華遠(yuǎn)的發(fā)展為何比較緩慢？
任志強(qiáng)：我們的發(fā)展比較穩(wěn)健。我們跟華潤分手以后比較保守，所以別人老罵我，你們跟萬科比，擴(kuò)張速度慢多了。我沒錢，他們董事長拿那么多錢，我們沒有那么多錢?，F(xiàn)在融資成本很高，凡是在境外有橋的，資金成本都能拉下來。比如王石，沒辦法就買個(gè)香港殼去弄錢，大概降了7個(gè)點(diǎn)。
萬科還有一個(gè)好處，它的品牌是不錯(cuò)的，所以它跟很多大企業(yè)合作，用人家的錢。他們總的資本比我們大將近60到70倍，因?yàn)樗麄兡昧撕脦装賯€(gè)億，我們從市場上一分錢沒拿。我要是趕上那些年也拿幾百個(gè)億，現(xiàn)在就不一樣了。
我們現(xiàn)在也有基金什么的，四五個(gè)，但是我們擴(kuò)張速度肯定不行。我經(jīng)歷的調(diào)控比別人都多，1988年宏觀調(diào)控的時(shí)候，萬科還沒做房地產(chǎn)，他們是1992年才做的房地產(chǎn)。1993年宏觀調(diào)控的時(shí)候，他們也沒受多少影響，因?yàn)樗麄儎偲鸩?。我們做得比較保守，保守就是擴(kuò)張速度比其他企業(yè)相對(duì)慢，但是穩(wěn)健。別人可能有起伏，我們保證穩(wěn)定。
記者：萬科提出一個(gè)轉(zhuǎn)型口號(hào)，要做城市服務(wù)配套商，這是不是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢？
任志強(qiáng)：確實(shí)應(yīng)該有這類配套服務(wù)商，但社會(huì)分工應(yīng)該是專業(yè)化的，我贊成企業(yè)去干自己最擅長的事情，這樣服務(wù)才會(huì)越來越好。比如家政服務(wù)市場非常大，你是不是也要干？如果我不夠?qū)I(yè)，那就按萬科最早的那種減法，商場什么的都賣給華潤了，他們減法做得很好，所以最后成功了。如果在這個(gè)時(shí)候做加法，也許就會(huì)和過去一樣了。
當(dāng)然他們現(xiàn)在說城市服務(wù)和房地產(chǎn)是上下游關(guān)系，其實(shí)把資源給別人更好，讓更專業(yè)的干，要不然要社會(huì)分工干什么？汽車的每個(gè)零件也不都是自己生產(chǎn)的，波音也不是都自己生產(chǎn)的，手機(jī)非得自己生產(chǎn)嗎？做個(gè)設(shè)計(jì)就可以了。萬科是做了設(shè)計(jì)之后，自己做生產(chǎn)。我不是說他們不能做生產(chǎn)，但我覺得不一定非得自己干，可以分配出去，你占一定的股權(quán)。
談房價(jià)
“戶均人口數(shù)字再降下去，房子還是不夠”
記者：房價(jià)漲得快是什么原因？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在新開工的面積是小于銷售的，今年已經(jīng)銷售的面積比新開工的面積要大，這就是麻煩事，因?yàn)橥恋毓?yīng)量不夠。
人都愛往一線城市走，但戶口留在原籍。從總體上看房子并不少，問題就在于三四線城市的房子數(shù)量多于一二線城市，有的城市兩三千塊錢都沒人買，你說房子多不多？
記者：影響房價(jià)還有什么原因？
任志強(qiáng)：我舉個(gè)例子。1976年德國人口數(shù)量是7300萬人、1900萬個(gè)家庭，到2010年他們?cè)黾恿?00萬人，但家庭數(shù)量猛增到4100萬個(gè)，什么緣故呢？德國人口老齡化現(xiàn)象很嚴(yán)重，父母和孩子分開住，老人住大房子，年輕人租小房子，為什么？因?yàn)槟贻p人一定要回老人那去住，老人要給年輕人留著房子，但是老人絕不到年輕人那里去住，所以年輕人住小房子。有的人把孫子擱到老人那養(yǎng)，但是老人絕不會(huì)到年輕人那去養(yǎng)孫子。
中國和他們不一樣，老人過來替年輕人看孩子，所以網(wǎng)上說“他不回家看我犯什么罪，30歲不結(jié)婚才是犯罪?！?/p>
“家庭分裂速度”導(dǎo)致家庭數(shù)量增加。還有一個(gè)是“戶均人口”的數(shù)字，我們已經(jīng)從3.84降到2.8，很快就會(huì)降到2.4、2.3、2.2，再降下去，房子還是不夠。
談商業(yè)
“我是做商業(yè)地產(chǎn)起家的”
記者：您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)？
任志強(qiáng)：城市化率超過50%以上，開始持有大量的商業(yè)物業(yè)。東部沿海地區(qū)的城市化率是63%，一線城市是60%左右，二線城市是50%，三四線城市只有30%。城市化率在30%的時(shí)候，住宅需求是最大的。
商業(yè)需求比例一直是30%。有的公司只做商業(yè)地產(chǎn)，那是個(gè)別現(xiàn)象，開發(fā)商不可能全鋪開了都做商業(yè)地產(chǎn)。
我們認(rèn)為做什么樣的商業(yè)地產(chǎn)是在城市的哪個(gè)位置決定的，我們?cè)陂L沙做的項(xiàng)目總面積近50萬㎡（建面），有20萬㎡（建面）的商業(yè)，10萬㎡（建面）的酒店、寫字樓。但要在通州就不能這么搞，可能我本事不夠，別人有本事別人搞。通州弄少點(diǎn)，弄幾萬㎡（建面）那可以。
記者：華遠(yuǎn)現(xiàn)有哪些商業(yè)項(xiàng)目？
任志強(qiáng)：我們配套的商業(yè)不能算，當(dāng)時(shí)王石提出要把住宅做成最大，現(xiàn)在看不做商業(yè)也不行了，也開始做了。熬了10年左右，把沃爾瑪那一套都學(xué)會(huì)了，把商業(yè)也學(xué)會(huì)了，把酒店也學(xué)會(huì)了。
目前華遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)部分占比還不夠大，接下來會(huì)根據(jù)資金的需求，適度、逐步地?cái)U(kuò)大商業(yè)物業(yè)比例。尤其是在城市化率超過 55%的城市里，商業(yè)地產(chǎn)的比重會(huì)增加。
記者：華遠(yuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)有什么優(yōu)勢？
任志強(qiáng)：我們是最早做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，我是做商業(yè)地產(chǎn)起家的，在1984年就做了華威大廈[最新消息 價(jià)格 戶型點(diǎn)評(píng)]，還有西單一條街的改造，其實(shí)原先很有優(yōu)勢。商業(yè)要看管理團(tuán)隊(duì)和定位，我現(xiàn)在新團(tuán)隊(duì)不太有優(yōu)勢，因?yàn)楹芏嗳瞬帕艚o原來的了，我們是重新來做。管理團(tuán)隊(duì)沒有的話我們就買一個(gè)。
