金秋十月，樓盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)多，這也是一個(gè)購(gòu)房的黃金時(shí)期。很多購(gòu)房者都想利用長(zhǎng)假精挑細(xì)選自己的心儀房子，但購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？如何防止購(gòu)房陷阱？特別奉獻(xiàn)“金秋十月購(gòu)房十大注意事項(xiàng)”，給購(gòu)房者參考。
金秋十月，樓盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)多，這也是一個(gè)購(gòu)房的黃金時(shí)期。很多購(gòu)房者都想利用長(zhǎng)假精挑細(xì)選自己的心儀房子，但購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？如何防止購(gòu)房陷阱？小編特別奉獻(xiàn)“金秋十月購(gòu)房十大注意事項(xiàng)”，給購(gòu)房者參考。
1、先查查樓盤(pán)是否領(lǐng)取“預(yù)售許可證”
購(gòu)房時(shí)首先要看項(xiàng)目有沒(méi)有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)費(fèi)用的，都屬于違規(guī)行為。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在購(gòu)房時(shí)賣(mài)方應(yīng)“五證齊全”。買(mǎi)房人買(mǎi)房前要弄清項(xiàng)目是否合法，主要方法就是查看該項(xiàng)目是否具有“五證”。“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。因?yàn)椤渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》是在前四證齊全的基礎(chǔ)上才能辦理的，所以，購(gòu)房者只需查看“預(yù)售許可證”就能知道樓盤(pán)銷售是否合法。
2、提前上網(wǎng)做好功課
房管部門(mén)規(guī)定，官方房地產(chǎn)網(wǎng)上面的數(shù)據(jù)，必須與現(xiàn)場(chǎng)各棟樓銷控表一致。因此，在購(gòu)房之前，可以先上官方網(wǎng)站，做好功課，通過(guò)該項(xiàng)目的預(yù)售系統(tǒng)，詳細(xì)了解一下該樓盤(pán)的可售房源、價(jià)格、樓盤(pán)規(guī)模、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)企業(yè)和退換房換手率等。
3、簽合同需要用示范文本
開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打印商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；開(kāi)發(fā)企業(yè)擬定的商品房預(yù)售合同文本及格式條款還必須在網(wǎng)上公示并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以明示；合同中不能有單方面加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利的不公平條款；必須對(duì)商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會(huì)所、車(chē)位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定；不能將歸屬全體業(yè)主的共有配套設(shè)施占為己有；在認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品房預(yù)售合同中明確注明購(gòu)房人所購(gòu)房屋土地或在建工程設(shè)定抵押權(quán)等權(quán)利瑕疵；并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作為合同附件。
4、謹(jǐn)防文字游戲注意“訂金”與“定金”區(qū)別
買(mǎi)房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當(dāng)“訂金”。對(duì)于“定金”，《合同法》相關(guān)條文規(guī)定：雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)“定金”雙倍返還，消費(fèi)者違約時(shí)“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒(méi)有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)應(yīng)無(wú)條件退款，消費(fèi)者違約時(shí)可以要求經(jīng)營(yíng)者退款。
5、誤差面積要約定
通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣，，通常是3%。面積誤差比值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比值在3%以內(nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。
6、看清“不可抗力”條款
在商品房購(gòu)銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。
從法律角度講，這對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要緊緊把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)。
7、這些情況可以要求退房
套型相差太大。按套計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商協(xié)商總價(jià)款，購(gòu)房者要求退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
面積誤差過(guò)大。合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比值超出百分之三時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。
擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商如變更設(shè)計(jì)并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在確定變更之日起十日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者在接到通知后十五日內(nèi)應(yīng)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)，如在十五日內(nèi)未答復(fù)，視為同意變更。開(kāi)發(fā)商未通知的，購(gòu)房者有權(quán)退房。購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
商品房質(zhì)量有問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商交付的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，交付時(shí)若不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者有權(quán)單方解除合同。商品房交付使用后，購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
8、辦理房貸需要3個(gè)步驟
目前大多數(shù)購(gòu)房者買(mǎi)房還要依靠房貸，因此如何辦理房貸，很多購(gòu)房者非常關(guān)心。記者了解到，辦理房貸一般分3步進(jìn)行。
一步：借款人要與目標(biāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商簽訂《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(預(yù))售合同》，并支付一定的首付款。
第二步：選擇貸款銀行。在一般情況下，借款人是不可以隨意選擇自己房屋貸款的銀行的，開(kāi)發(fā)商會(huì)出于自身利益，對(duì)于自己樓盤(pán)的房貸有指定銀行。當(dāng)然，也有一些開(kāi)發(fā)商是不指定銀行的。所以，借款人在辦理房貸前要從開(kāi)發(fā)商處了解自己是否有自主選擇貸款銀行的權(quán)利。
第三步：持相關(guān)手續(xù)到銀行辦理借款申請(qǐng)。銀行需要的手續(xù)一般包括：
借款人合法的身份證件(居民身份證、戶口本、軍官證或其他身份證件)；
貸款行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明(如借款人收入證明、納稅證明或職業(yè)證明等)；
有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；
有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾；
抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；
借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(預(yù))售合同》；
開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件(也有銀行要求原件)；
借款申請(qǐng)書(shū)；
9 、注意“精裝房”究竟精不精
精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩，盡管房?jī)r(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開(kāi)發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。
10 、注意房子是否假按揭或被抵押
有開(kāi)發(fā)商為補(bǔ)償建筑商的工程款，就把一些房子抵押給建筑商，或欠銀行貸款，把房子抵押給銀行；還有的因房子賣(mài)不出，做假按揭騙取銀行按揭貸款，把房子做了貸款抵押。但開(kāi)發(fā)商又把這些已經(jīng)抵押的房子賣(mài)給消費(fèi)者，等買(mǎi)家到國(guó)土局、銀行辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這些房子已經(jīng)抵押，無(wú)法辦理購(gòu)房手續(xù)，結(jié)果就是對(duì)簿公堂。盡管可以勝訴，但要耗去時(shí)間、精力和資金，沒(méi)準(zhǔn)還討不回已付房款。
因此建議購(gòu)房者在購(gòu)房前，先到房管部門(mén)或通過(guò)網(wǎng)站查閱該樓盤(pán)是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免不必要的損失和糾紛。
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