我們距離香港式的衰退就差半步，因為在香港所犯的三大錯誤之中，我們已經(jīng)犯了兩個半。
第一，政府壟斷土地開發(fā)權(quán)，有意制造樓市火山，并嚴重依賴土地財政，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟支柱。
香港土地產(chǎn)權(quán)向來為政府所有，批租土地也是政府財政收入的主要來源。土地價格越高，政府收益越大。人們現(xiàn)在已經(jīng)認識到，回歸前的“港英”政府對中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級市場收益相似。
香港房地產(chǎn)長期在經(jīng)濟中“獨占鰲頭”，金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢？我分三個層面來說：
第一層面：經(jīng)濟依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經(jīng)濟活動都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。
第二層面：財政依賴。財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)股歷來是第一大股，占港股總市值的三分之一，股票和房地產(chǎn)價格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。
那么，我們對比一下今天內(nèi)地的經(jīng)濟數(shù)據(jù)：
第一層面：經(jīng)濟依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的46.6%。
第二層面：財政依賴。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高；增幅再創(chuàng)新高，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財政收入的比例再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對土地財政的極度依賴。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)貸款額度占各項貸款的比重為20%，高達9萬億元；加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款，我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能占到貸款總量的60%。
但是，“港英”政府對負利率采取放任自流的態(tài)度。1992-1994年期間，“豪宅”價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。“港英”政府頒布多項抑制炒樓的措施，想要把樓市冷卻下來，但樓價只是稍有回挫。
但是，“港英”政府的“末代總督”彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了，根本不理睬負利率的問題。由此導致炒風從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起，香港樓價先是收復一兩年前的失地，然后在秋季開始，脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。
到了香港脫離殖民統(tǒng)治當天(1997年7月1日)，樓價在這新一輪的炒風下再度上升了八成，讓一個不到40㎡（建面）的房子動輒要花兩三百萬港元。
今天的我們呢？也沒有理會負利率和老百姓保值無門的困境。房產(chǎn)稅也好，禁購令也罷，根本沒有解決老百姓保值無門的問題。最嚴重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3.5%，貸款利率是6.56%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%(注：文章寫作時數(shù)據(jù))。這意味著什么？意味著你存款是虧錢的，貸款也是虧錢的，但銀行怎么都不會虧錢。當然了，實際的通貨膨脹率根本沒有這么低，你不要以為你能賺到，因為你實際貸款的利率也沒有那么低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動利率是40%，也就是說七八分的利息你也不一定能借到錢。大家知道現(xiàn)在溫州的民間利率是多少嗎？據(jù)中國之聲《全國新聞聯(lián)播》報道，溫州高息貸款月息突破一毛錢，就是說中小企業(yè)借100萬元當月還清的話，還要還10萬元的利息，相當于年利息120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低于實際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策其實就是逼著你去買房保值。
第三，經(jīng)濟衰退就在眼前，卻為了政績，不顧一切打壓樓市。
1997年10月8日，中國香港首任特首董建華發(fā)布施政報告《共創(chuàng)香港新紀元》，推出一項事后被稱為“八萬五”的房屋政策。此項政策包含三個主要目標：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000套；十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。而在董建華宣布“八萬五”計劃的時候，每年私人住宅的供應(yīng)量只有兩萬套，倘若計劃實行，公屋與私屋的比例將達到4∶1，樓市不崩盤才怪。
讓人擔憂的是，我們距離香港的荒謬“八萬五”近在咫尺！
2011年，北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。同時啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年底前實現(xiàn)配租入住1萬戶以上?？墒谴蠹抑肋@20萬套是什么概念嗎？北京市這五年里每年新增供應(yīng)房屋在10萬套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地產(chǎn)市場，北京如果落實到底的話就是2∶1的重拳！
那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，“十二五”期間上海計劃新建住宅約1.3億㎡（建面），其中各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的六成。換句話說，上海現(xiàn)在計劃的重拳是1.5∶1.
而且我要提醒大家注意的是，上面這個1.5∶1或者2∶1其實我算得不對，因為中央和地方一直在修改計劃，現(xiàn)在的版本是“十二五”規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬套，其中2010年開工建設(shè)1000萬套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面積為6.12億㎡（建面），非商品房住宅竣工為2.22億㎡（建面），而全國住宅竣工總面積僅為8.34億㎡（建面）。如果2010年新建1000萬套保障性住房，按平均每套75㎡（建面）計算，應(yīng)該是7.5億㎡（建面）的竣工建筑總量。按照3600萬套來計算，就是27億㎡（建面）。也就是說，我們實際上是以3.5∶1的力度來打擊房地產(chǎn)市場。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地產(chǎn)市場才崩盤的，而是才開工沒幾年房地產(chǎn)市場就崩潰了。
過去，高房價是中國經(jīng)濟最大的泡沫，現(xiàn)在保障房才是最大的泡沫。我想說的是，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場生死存亡的時刻，往前再走半步就是萬丈深淵，我不希望我們再犯香港這種致命的錯誤！
